走过深圳湾的人山人海,看过华侨城火红的凤凰花花海,还是尖岗山一年四季绿树成荫的清新让人流连忘返。
房掌柜2020踩盘大暴走计划,第三站来到宝安,小O趁着还有体力,特意去尖岗山转悠一圈,探访与尖岗山豪宅后浪泰禾深圳院子一路之隔的越秀和樾府。
现场
一侧在挖基坑,一侧将建楼体
从福田出发,开车约30分钟,到达宝安尖岗山。
尖岗山大道,令人印象最深刻的是“绿“,与其它地方的高楼林立、车水马龙不同,这里的道路两旁树木参天,路边行人三三两两,大部分时间,周围环境都十分静谧,时不时有辆车穿梭其间。
走到正在施工的项目,周围嘈杂起来,有运输建材车辆引擎声、施工设备运转声、施工人员谈话声等。
东侧地块
西侧地块
施工现场四周都被挡板围住,小O走了一圈,终于发现一个“漏网之洞”。钻进去可以看到,项目正在进行大面积基坑建设作业,工人们大部分聚集在东侧地块,看样子似乎正在浇灌水泥,场地内4台起重机正在运输材料;西侧地块略高出东侧地块,1台小挖掘机正在平整地面。
基坑工程概况图
绕到卧龙五路,先看到基坑队的施工牌,显示项目于2019年11月25日开始打基坑,原定今年3月25日竣工,受疫情影响,估计竣工日期得往后挪一挪。
主体工程简介图
再深入一段路程,看见一块主体工程施工牌,显示项目一二三期主体工程于3月5日开工,工期时长1001天,预计2022年11月30日竣工。
施工平面图
施工平面图显示,项目共7栋。其中,近卧龙三路地块角落为人才住房,未来展示中心也设在这里。
项目位于位于尖岗山大道和卧龙二路交汇处东南侧;地块东侧有华侨城曦城别墅群;南接卧龙五路,并临近广深高速路、宝安公园;西邻泰禾深圳院子、新安中学(集团)外国语学校及平峦山公园;北面为已建成入伙多时的中海九号公馆以及铁岗水库等。
项目效果图
项目总占地面积约3.9万㎡,总建面约12.1万㎡,容积率3.12,绿化率≥40%。其中,住宅10.8万㎡(含人才住房约2万㎡,只租不售),商业6000㎡,幼儿园4000㎡(12班,独立占地),文化活动室1000㎡。另配建社区健康服务中心(1000㎡)、社区老年人日间照料中心(750㎡)以及社区体育活动场地(不小于1500㎡)
根据规划,项目分两期开发,最高将建34层,共426户(含人才住房206户),车位比2:1。
户型
推115-180㎡户型,有高层住宅、小洋房
目前营销中心还未开放,小O致电项目工作人员,对方表示“预计7月开放样板房,营销中心会晚一点开放,可能要等到8、9月”。
“项目定位高端住宅,预计推115-180㎡户型,有高层住宅、小洋房,户型设计比较符合越秀的传统风格——不浪费任何空间。”
房价
均价不高于13万/㎡?
小O询问价格,对方透露,隔壁泰禾深圳院子备案均价在13万/㎡左右,“我们肯定······应该不会比泰禾贵,泰禾楼面地价本来就高,对比周边房价,我们价格上肯定占优势。”
贝壳网显示,项目周边二手均价8.5-16.6万/㎡。
其中,中海九号公馆一期、二期、三期挂牌均价分别是11.4万/㎡、9.6万/㎡、13.8万/㎡。
中海九号公馆
招商华侨城曦城五期和六期均价分别是16.6万/㎡、8.5万/㎡。
区位
山清水秀尖岗山,规划有高新产业
尖岗山片区总面积达230.25公顷,片区地块北高南低,以低山、台地为主,坡度平缓。
主打低容积率的大户型平层及别墅产品,拥有54万㎡纯别墅区,是深圳西部最大别墅群,高净值人群聚集区。
2019年4月25日,深圳市人民政府印发了《深圳国家高新区扩区方案》,将国家高新区面积扩展为159.48平方公里,形成“一区两核多园”的高新区发展布局。
根据规划,有11个园区及片区成为扩区后的“新”高新区。其中,宝安园区的尖岗山-石岩南片区规划以互联网、航空航天、智能装备等高新产业为主导。
开发商
越秀首进深圳,拿地1个月后动工
作为深圳新半山豪宅区,尖岗山每块地都备受关注。
2019年6月24日,尖岗山挂牌一宗宅地,它毗邻曾经的地王,半年前又流拍过,无论是相对位置还是话题性,都备受市场瞩目。
拍卖当天共有12家房企参与竞拍,越秀5分钟内便将价格推至最高限价。经32轮举牌,由广州越璟房地产开发有限公司(越秀地产)竞得,配建人才住房约19610㎡,可售楼面价约58092元/㎡,溢价率45%。
越秀地产成立于1983年,隶属越秀集团旗下,是扎根广州的老牌粤系房企,2009年开始全国化扩张,大湾区是其重仓的“大本营”,广州、香港、佛山、中山、江门等地土储占公司总土储的一半以上。
然而,越秀却迟迟未进入深圳,直到拿下这块宅地,和樾府也成为其在深圳首个开发项目。2019年8月,有媒体爆料,越秀拿地1个多月后开始动工。
配套
交通:海陆空三维立体交通网
项目周边目前公共交通网络较为稀疏,1公里范围内有新中外国语学校、九号公馆、铁岗公园等10个公交站,有605、B864等公交线路经过。
轨道交通支撑较弱,距项目最近的兴东站(5号线)需行驶3.4公里/10分钟。
目前依赖自驾出行,自驾路网四通八达,形成海陆空三维立体交通网。
海:项目距福永码头直线距离约8.5公里,开车需行驶13.5公里/21分钟,可搭乘轮渡直通港澳。
陆:周边有宝安大道、广深高速、粤港澳高速、南光高速等高快速干道,开车走广深高速15-20分钟到车公庙片区、深圳CBD,走南坪快速10-15分钟到前海。
空:距宝安国际机场直线距离约9公里,开车需行驶14.6公里/19分钟。
教育:对口新安中学(集团)外国语学校
项目自带一所12班制幼儿园。
小学对口新安中学(集团)外国语学校,距项目约617米处,步行约9分钟。
新安中学(集团)外国语学校,前身为铁岗九年一贯制学校,总占地面积约3.5万㎡,总建筑面积约4.1万㎡,是宝安区十二所微软创新学校之一,小学有48班、初中24班。小学部2017年开学,初中部2018年开学。
1公里范围内还有曦城协同学校(纯美式教育国际学校),创建于2011年,坐落于曦城别墅区内,由美国协同教育集团海外公司独立创办,小班制教学,共18班,从小学一年级至初中三年级,学费17万/年。
图源:咚咚找房
此外,还有宝安中学(集团)实验学校(九年一贯制),距项目约2.9公里,开车8分钟。小学、初中各36个班,小班化教学,可提供3420个学位。2018年9月揭牌开学,首届新生小一6班+初一5班。
商业:步行10分钟到曦城VIVITOWM商业街
项目自带6000㎡商业,周边无大型购物商圈。
距项目700米处,有曦城VIVI TOWM山地风情商业街,步行约10分钟,目前有约30家商家进驻,是片区内唯一集中式商业。
医疗:3公里范围内3家综合医院
项目配建1000㎡社区健康服务中心,3公里范围内有宝安中医院、宝安人民医院、广州中医药大学附属医院3家大型综合医院。
休闲:600公顷山水资源+浓缩版“深圳音乐厅”
以生态资源闻名的尖岗山,坐拥六山、三园、两水库累计600多公顷山水资源,有孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山水资源环绕,相当5个莲花山和300个香蜜湖。
铁岗水库牌坊
从项目出发,开车14分钟到平峦山公园,10分钟到宝安公园。宝安公园作为深圳西部最大的市政公园,占地约72.5公顷,其中山体约占90%,山峰海拔最高125米,公园植被种类丰富,空气清新,鸟语花香,风景秀丽。
此外,还有浓缩版“深圳音乐厅”——尖岗山文体中心,总占地约2万㎡,总建面约2.8万㎡,共5层。地下1层、地上4层的建筑含地下车库、设备用房、展厅、多功能演播厅、图书馆、球馆、社区综合服务设施等。
室外包括5个篮球场、6个羽毛球场、2个五人制足球场、1个网球场、1个门球场等。
踩盘时间2020.4.26
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