尖岗山后浪来了，越秀深圳首发之作和樾府，听说均价不超13万？

　　走过深圳湾的人山人海，看过华侨城火红的凤凰花花海，还是尖岗山一年四季绿树成荫的清新让人流连忘返。

　　房掌柜2020踩盘大暴走计划，第三站来到宝安，小O趁着还有体力，特意去尖岗山转悠一圈，探访与尖岗山豪宅后浪泰禾深圳院子一路之隔的越秀和樾府。

　　现场

　　一侧在挖基坑，一侧将建楼体

　　从福田出发，开车约30分钟，到达宝安尖岗山。

　　尖岗山大道，令人印象最深刻的是“绿“，与其它地方的高楼林立、车水马龙不同，这里的道路两旁树木参天，路边行人三三两两，大部分时间，周围环境都十分静谧，时不时有辆车穿梭其间。

　　走到正在施工的项目，周围嘈杂起来，有运输建材车辆引擎声、施工设备运转声、施工人员谈话声等。

东侧地块

西侧地块

　　施工现场四周都被挡板围住，小O走了一圈，终于发现一个“漏网之洞”。钻进去可以看到，项目正在进行大面积基坑建设作业，工人们大部分聚集在东侧地块，看样子似乎正在浇灌水泥，场地内4台起重机正在运输材料;西侧地块略高出东侧地块，1台小挖掘机正在平整地面。

基坑工程概况图

　　绕到卧龙五路，先看到基坑队的施工牌，显示项目于2019年11月25日开始打基坑，原定今年3月25日竣工，受疫情影响，估计竣工日期得往后挪一挪。

主体工程简介图

　　再深入一段路程，看见一块主体工程施工牌，显示项目一二三期主体工程于3月5日开工，工期时长1001天，预计2022年11月30日竣工。

施工平面图

　　施工平面图显示，项目共7栋。其中，近卧龙三路地块角落为人才住房，未来展示中心也设在这里。

　　项目位于位于尖岗山大道和卧龙二路交汇处东南侧;地块东侧有华侨城曦城别墅群;南接卧龙五路，并临近广深高速路、宝安公园;西邻泰禾深圳院子、新安中学(集团)外国语学校及平峦山公园;北面为已建成入伙多时的中海九号公馆以及铁岗水库等。

项目效果图

　　项目总占地面积约3.9万㎡，总建面约12.1万㎡，容积率3.12，绿化率≥40%。其中，住宅10.8万㎡(含人才住房约2万㎡，只租不售)，商业6000㎡，幼儿园4000㎡(12班，独立占地)，文化活动室1000㎡。另配建社区健康服务中心(1000㎡)、社区老年人日间照料中心(750㎡)以及社区体育活动场地(不小于1500㎡)

　　根据规划，项目分两期开发，最高将建34层，共426户(含人才住房206户)，车位比2:1。

　　户型

　　推115-180㎡户型，有高层住宅、小洋房

　　目前营销中心还未开放，小O致电项目工作人员，对方表示“预计7月开放样板房，营销中心会晚一点开放，可能要等到8、9月”。

　　“项目定位高端住宅，预计推115-180㎡户型，有高层住宅、小洋房，户型设计比较符合越秀的传统风格——不浪费任何空间。”

　　房价

　　均价不高于13万/㎡?

　　小O询问价格，对方透露，隔壁泰禾深圳院子备案均价在13万/㎡左右，“我们肯定······应该不会比泰禾贵，泰禾楼面地价本来就高，对比周边房价，我们价格上肯定占优势。”

　　贝壳网显示，项目周边二手均价8.5-16.6万/㎡。

　　其中，中海九号公馆一期、二期、三期挂牌均价分别是11.4万/㎡、9.6万/㎡、13.8万/㎡。

中海九号公馆

　　招商华侨城曦城五期和六期均价分别是16.6万/㎡、8.5万/㎡。

　　区位

　　山清水秀尖岗山，规划有高新产业

　　尖岗山片区总面积达230.25公顷，片区地块北高南低，以低山、台地为主，坡度平缓。

　　主打低容积率的大户型平层及别墅产品，拥有54万㎡纯别墅区，是深圳西部最大别墅群，高净值人群聚集区。

　　2019年4月25日，深圳市人民政府印发了《深圳国家高新区扩区方案》，将国家高新区面积扩展为159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局。

　　根据规划，有11个园区及片区成为扩区后的“新”高新区。其中，宝安园区的尖岗山-石岩南片区规划以互联网、航空航天、智能装备等高新产业为主导。

　　开发商

　　越秀首进深圳，拿地1个月后动工

　　作为深圳新半山豪宅区，尖岗山每块地都备受关注。

　　2019年6月24日，尖岗山挂牌一宗宅地，它毗邻曾经的地王，半年前又流拍过，无论是相对位置还是话题性，都备受市场瞩目。

　　拍卖当天共有12家房企参与竞拍，越秀5分钟内便将价格推至最高限价。经32轮举牌，由广州越璟房地产开发有限公司(越秀地产)竞得，配建人才住房约19610㎡，可售楼面价约58092元/㎡，溢价率45%。

　　越秀地产成立于1983年，隶属越秀集团旗下，是扎根广州的老牌粤系房企，2009年开始全国化扩张，大湾区是其重仓的“大本营”，广州、香港、佛山、中山、江门等地土储占公司总土储的一半以上。

　　然而，越秀却迟迟未进入深圳，直到拿下这块宅地，和樾府也成为其在深圳首个开发项目。2019年8月，有媒体爆料，越秀拿地1个多月后开始动工。

　　配套

　　交通：海陆空三维立体交通网

　　项目周边目前公共交通网络较为稀疏，1公里范围内有新中外国语学校、九号公馆、铁岗公园等10个公交站，有605、B864等公交线路经过。

　　轨道交通支撑较弱，距项目最近的兴东站(5号线)需行驶3.4公里/10分钟。

　　目前依赖自驾出行，自驾路网四通八达，形成海陆空三维立体交通网。

　　海：项目距福永码头直线距离约8.5公里，开车需行驶13.5公里/21分钟，可搭乘轮渡直通港澳。

　　陆：周边有宝安大道、广深高速、粤港澳高速、南光高速等高快速干道，开车走广深高速15-20分钟到车公庙片区、深圳CBD，走南坪快速10-15分钟到前海。

　　空：距宝安国际机场直线距离约9公里，开车需行驶14.6公里/19分钟。

　　教育：对口新安中学(集团)外国语学校

　　项目自带一所12班制幼儿园。

　　小学对口新安中学(集团)外国语学校，距项目约617米处，步行约9分钟。

　　新安中学(集团)外国语学校，前身为铁岗九年一贯制学校，总占地面积约3.5万㎡，总建筑面积约4.1万㎡，是宝安区十二所微软创新学校之一，小学有48班、初中24班。小学部2017年开学，初中部2018年开学。

　　1公里范围内还有曦城协同学校(纯美式教育国际学校)，创建于2011年，坐落于曦城别墅区内，由美国协同教育集团海外公司独立创办，小班制教学，共18班，从小学一年级至初中三年级，学费17万/年。

图源：咚咚找房

　　此外，还有宝安中学(集团)实验学校(九年一贯制)，距项目约2.9公里，开车8分钟。小学、初中各36个班，小班化教学，可提供3420个学位。2018年9月揭牌开学，首届新生小一6班+初一5班。

　　商业：步行10分钟到曦城VIVITOWM商业街

　　项目自带6000㎡商业，周边无大型购物商圈。

　　距项目700米处，有曦城VIVI TOWM山地风情商业街，步行约10分钟，目前有约30家商家进驻，是片区内唯一集中式商业。

　　医疗：3公里范围内3家综合医院

　　项目配建1000㎡社区健康服务中心，3公里范围内有宝安中医院、宝安人民医院、广州中医药大学附属医院3家大型综合医院。

　　休闲：600公顷山水资源+浓缩版“深圳音乐厅”

　　以生态资源闻名的尖岗山，坐拥六山、三园、两水库累计600多公顷山水资源，有孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山水资源环绕，相当5个莲花山和300个香蜜湖。

铁岗水库牌坊

　　从项目出发，开车14分钟到平峦山公园，10分钟到宝安公园。宝安公园作为深圳西部最大的市政公园，占地约72.5公顷，其中山体约占90%，山峰海拔最高125米，公园植被种类丰富，空气清新，鸟语花香，风景秀丽。

　　此外，还有浓缩版“深圳音乐厅”——尖岗山文体中心，总占地约2万㎡，总建面约2.8万㎡，共5层。地下1层、地上4层的建筑含地下车库、设备用房、展厅、多功能演播厅、图书馆、球馆、社区综合服务设施等。

　　室外包括5个篮球场、6个羽毛球场、2个五人制足球场、1个网球场、1个门球场等。

　　踩盘时间2020.4.26

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