宝安洼洼洼地！新安老城区后浪来了，招商臻府主推118㎡/156㎡

 “好房子”的标准是什么？

最近汪涵和大张伟在碧桂园直播间卖房时这样理解“好房子”：黄金地段、优质户型、精美景观、靠谱物业、丰富配套。

如果说户型和物业受开发商影响较大，那么地段、景观、配套则跟一个区域本身的价值息息相关。在小P看来，老城区由于发展早，市政配套相对新城区更加完善，更容易打造“好房子”。

房掌柜2020踩盘大暴走第三站，小P特地去了网红片区宝中隔壁的新安老城区，在宝立方后面发现了有个新盘招商臻府已经出地面了。

现场

楼栋已出地面，预计5月10日开展示中心

招商臻府位于宝安新安片区，从福田自驾，约半个小时就到达展示中心。小P去的时候展示中心还没正式对外开放，据官方电话客服透露，项目预计5月10日开展示中心，样板间还在装修。

招商臻府展示中心

从展示中心步行约3分钟就看到项目施工现场，目测已出地面3-4层。30℃的高温下，拉着建材的车辆进进出出，忙得热火朝天。

项目前身为宝城34-2（东片区）城市更新项目，于2015年被纳入宝安城市更新单元第三批计划。

2018年10月，招商蛇口以20119.871万获取了A007-0566宗地的使用权，土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，原定案名招商黄金台，后改为招商臻府。

项目与宝城34-2（西片区）城市更新项目玖玖颂阁仅一路之隔，据说要建住宅、商业、办公于一体的小型综合体，目前在挖基坑。

玖玖颂阁实景

周边多以10-20年楼龄的老旧小区为主，或是待更新的农民房和工业区，虽然住宅较为密集，项目视野不会受太大影响。

周边社区一览

且项目不临主干道，受到道路噪音的影响相应较小。

规划

5栋40层以上住宅，288套保障房

项目于2019年7月8日获得《建设规划许可证》，建设用地面积2.06万㎡，总建筑面积15.2万㎡，其中住宅建面95870㎡（含保障房19174㎡），配套商业建面4000㎡，9班幼儿园建面2400㎡。

项目绿化覆盖率40.03%，规定容积率4.96，允许建筑最高高度156.4米，最大层数地上43层+地下3层，设置1182个停车位（地上2个、地下1180个）。

共由5栋住宅塔楼组成，其公布的总平面图显示：项目住宅共608户（不含3栋保障房），其中户型套内建面≤90㎡的共184户，占比75.75%。

3栋保障房共288户，户型为50㎡的共64户，户型为65㎡的共224户。

招商臻府总平面图

各栋具体数据如下：

项目1栋A座住宅高度为132.25米，层数为40层，共144套；

项目1栋B座住宅高度为136.85米，层数为42层，共152套；

项目2栋住宅高度为139.95米，层数为43层，共156套；

项目3栋保障房高度为98.05米，层数为34层，共288套；

项目4栋幼儿园高度为12.55米，层数为3层；

项目5栋住宅高度为136.35米，层数为42层，共156套。

此前有媒体消息称，普通住宅中或有365套用于回迁，预计对外出售套数仅243套。

户型

主打118㎡4房/156㎡4+1房

作为招商蛇口在深圳的首个“臻”系产品，招商臻府以“准豪宅，诠释家庭，定义生活”为品牌理念，主打建面118㎡4房、156㎡4+1房的刚改产品，价格未定。

招商蛇口深耕深圳多年，开发了包括太子湾湾玺、招商双玺、招商领玺等在内的众多项目。

区位

老城旧改云集，居住环境待改善

项目所处的新安片区是宝安的老城区，土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，现无可新增用地，因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现，而更新方向也以居住、新型产业用途为主。

目前片区旧改项目众多， 几个大型旧改多集中于5号线沿线周边，且规划商业体量较大，未来或形成新的商圈，提升片区整体商业环境。

贝壳找房显示，新安片区目前在售的一手住宅楼盘仅有联建君钰府、华联城市全景等3盘。招商臻府是当前片区首批入市的旧改项目，有望改善片区的居住体验。

新安片区旧改，图源：咚咚找房

且片区靠近前海新城市中心宝中，宝中的发展一定程度辐射周边区域，给周边区域带来利好。

配套

交通：距上川地铁站约400米，预计2022年通车

项目家门口就是12号线上川站（在建），距离约400米（百度测距），预计2022年通车。距5号线灵芝站约1.5公里，现有地铁出行不太方便，公共出行主要依靠交通，1公里范围内有约10个公交站。

12号线上川站

商业：自带4000㎡商业，1公里内中小型购物中心众多

项目建成后自带建面4000㎡商业，周边没有大型购物中心，但1公里内有黄金台商业大厦，中洲购物中心，喜利宝购物广场、荟悦城生活广场等中小型购物中心，且宝立方中心离项目约300米，内有天虹、沃尔玛等超市可供购物。

宝立方中心

教育：对口省一级文汇学校，周边小学众多

项目对口文汇学校、弘雅小学。文汇学校创办于1991年9月，是宝安区教育局直属的九年一贯制公办学校。可提供学位3000个，学历达标率100%。

文汇学校

周边还有上合小学、天骄小学等多所学校。

医疗：宝安中医院862米，2公里内多家公立医院

项目距宝安区中医院约862米，2公里范围内有多家公立医院：宝安区人民医院1.8公里、深圳市第三人民医院906米、宝安区中心医院1.5公里、西乡人民医院1.5公里。

宝安中医院

休闲：驾车7分钟逛宝安公园

项目距深圳西部最大的市政公园——宝安公园约1.8公里，驾车7分钟就可以到达，乘坐公交需17分钟。

另外，项目距宝安华侨城欢乐港湾约5.1公里，今后驾车约20分钟便可逛到占地27万㎡的海滨文化公园（在建）、128米的“湾区之光”摩天轮（在建）、建面3.8万㎡的“湾区之声”大剧院（在建）等公共配套。

海滨文化公园将在2020年8月正式开园，“湾区之光”摩天轮已于3月正式合圆，将于2020年底试转亮灯。

房价

二手房均价7.6万/㎡，一手住宅均价6.4-11万/㎡

目前新安片区二手房在贝壳上共挂牌565套，均价7.6万/㎡。与隔壁宝中10.9万/㎡相比，洼地优势很明显。

图源：贝壳找房

与项目较近的雅然居、岭下花园、西城品阁、风尚时代、雅仕阁挂牌均价约4.2-7.4万/㎡。

红框处为招商臻府大致位置，图源：贝壳找房

一手住宅方面，贝壳找房上新安片区在售楼盘均价为6.4-11万/㎡，其中联建君钰府6.4万/㎡，大悦城·天玺壹号8.9万/㎡，华联城市全景11万/㎡。

踩盘时间2020.4.26

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