2019年深圳哪个片区最热？宝中？noooo！是沙井！
据深圳中原研究中心数据，2019年深圳热点片区排行榜中，光明第一，沙井第二，此前呼声很高的宝中排到第八。
的确，自2013年大空港新城规划提出以来，沙井的热度只增不减。国际会展中心落地、地铁11号线通车、越来越多品牌房企进驻，到最近深外宝安分校落户沙井海岸城，似乎都在证明沙井的地位。
但由于区域内土地资源紧缺，小产权房和工业园众多，房源供应大多依赖旧改，沙井常常供不应求，一出新盘，盘盘火爆。
2018年6月，博林君瑞开盘，1000人抢600套房，均价4.4万/㎡，当天基本售罄。
2018年11月，万科星城3337套住宅低调开盘，半小时劲销1900套，于2019年5月住宅售罄，均价4.39万/㎡（装修费另算）；2020年3月16日，推出288套公寓也宣布卖光，均价3.9万/㎡。
2019年5月，华强城三期开盘3小时卖光462套住宅，均价4.6万/㎡。
目前沙井预计今年入市的住宅新盘就只有沙井海岸城和中熙珑湾上城。房掌柜启动2020踩盘大暴走，上篇带大家看了沙井万丰海岸城，今天来聊聊中熙珑湾上城。目测出地面约3层，小于90㎡户型占比很高，还自带9年一贯制学校，离地铁站较远但周边路网四通八达。
现场
出地面约3层，预计年底入市
珑湾上城花园位于沙井街道西环路与沙井南环路交叉路口西北侧，由于是踩盘的最后一站，十三香到的时候天色已经有些暗了，正巧碰到项目的工人下班。
正从项目走出的工人
项目相当低调，不仅没有联系方式，在地图上甚至连地名都只能搜到珑湾时代公寓、珑湾世界花园。十三香询问中原地产得知，项目预计今年年底入市，不过项目官方没有消息，一切还得以官方为准。
中熙珑湾上城效果图，图源：中原地产
绕了项目一圈，发现沿路的楼栋都建了大概3层。目测大概3层厚厚的绿网包裹着，不太能数清具体多少层。
项目前身是沙井和一第三工业区城市更新（简称和一旧改），门口的公示牌显示，项目建筑面积421492.97㎡，由珑湾时代公寓、珑湾世界花园、珑湾上城花园三部分组成，产品涵盖住宅、商务公寓、办公及商业裙楼，由中熙地产和沙井和一股份合作开发，于2018年7月1日动工，计划2021年6月30日竣工。
周边环境主要以工业园、厂房为主，需要旧改逐渐改善。
周边环境一览
规划
共1416套住宅，以小于90㎡户型为主
据宝安区城市更新和土地整备局此前公布的规划，珑湾上城花园、珑湾世界花园、珑湾时代公寓总建面约42万㎡，住宅几乎是地下3层+地上33层以上，共规划了1416套住宅，小户型占比很高，各项目指标如下：
珑湾上城花园，3栋综合楼（住宅、办公、商业裙楼），共642户住宅（不含回迁房），其中户型建面＜90㎡有546户。此外规划了476套回迁房。
珑湾世界花园，2栋综合楼+1栋幼儿园，共774户，其中户型建面＜90㎡有686户。
珑湾时代公寓，1栋综合楼（商务公寓及裙楼），15层，户数未知。
此外，地块中间还规划了一所27班的9年一贯制学校，目前没有在官方网站找到学校的规划许可证，因而具体细节不清楚。
图源：咚咚找房
区位
空港新城主要辐射区，距沙井海岸城3公里
项目所在的沙井片区处于粤港澳大湾区的几何中心，是深圳空港新城的主要辐射区和服务区，片区未来的发展潜力很大。
中熙珑湾上城位于11号线、12号线（在建）、穗莞深城轨三个站点的几何中心，但距离地铁站稍远，到达三个站点的距离约在1.7-2公里。
图源：咚咚找房
项目北面是九九工业区，南面是闳晖科技园区，西面是吉田建材工业园，东面为金沙工业园及部分沙井小产权房，周边大部分是工业厂房，但路网方正、四通八达。路网发达这点十三香有切身体会，绕着项目开车一圈都畅通无阻。
项目距离沙井另一个网红盘沙井海岸城大约3公里，今后开车13分钟就可以享受到沙井海岸城商圈的商业配套。
配套
交通：地铁出行不便，1公里内24个公交站
如上所说，项目周边有11号线、12号线（在建）、20号线（在建）以及穗莞深城轨经过，但是离地铁站距离较远，地铁出行比较不便。
但项目周边路网方正且靠近交通主干道，1公里内多达24个公交站，最近的一个公交站仅204米。临近道路主干道需警惕噪音影响。
商业：自带2万㎡商业，周边有京基百纳、天虹
据宝安城市更新和土地整备局数据，项目规划了21794㎡商业配套（珑湾上城花园12144㎡、珑湾世界花园9000㎡、珑湾时代公寓650㎡）。
距沙井海岸城约3公里，开车约13分钟。沙井海岸城自带14万㎡商业配套，周边的博林君瑞带有约2.1万㎡商业，万科星城也有底商，建成后将成深圳西部规模屈指可数的商圈。
而项目周边也有京基百纳广场、天虹商场等大型购物中心，距离均为1.1公里。与项目一路之隔的商业配套还有西环电子城、九九步行街等。
西环电子城
教育：自带27班9年一贯制学校，周边学校众多
项目自身规划有27班9年一贯制学校和幼儿园，目前暂不确定引进哪所学校。周边还有金贝幼儿园、金沙幼儿园、开元实验学校等多所学校。
医疗：1公里内无公立医院，距沙井人民医院1.5公里
项目1公里范围内没有公立医院，最近的沙井人民医院约1.5公里，沙井壆岗医院2.4公里，深圳万丰医院3公里。另外，项目自身需配建建面1000㎡的社康中心。医疗资源稍显不足，缺乏大型的三甲医院。
休闲：开车7分钟逛大王山公园
项目距大王山公园约1.6公里，开车仅需7分钟。3公里范围内还有大钟山公园、深圳沙井公园可供休闲。
房价
二手挂牌5.4-9.1万/㎡，一手住宅均价4.4-4.6万/㎡
根据中原地产数据，项目周边二手挂牌价为5.4-9.1万/㎡。与项目最近的中熙香沙公馆二手房挂牌5.8万/㎡，与本项目同一个开发商。松茂御龙湾二期挂牌9.1万/㎡。
项目周边房价，框线为中熙珑湾上城，图源：中原地产
一手住宅方面，周边近几年新盘较少。2018年6月，博林君瑞住宅2018年开盘均价4.4万/㎡。万科星城住宅开盘均价4.39万/㎡+装修费。华强城三期2019年开盘均价4.6万/㎡。
关于开发商
开发商中熙地产，成立于1994年，是一家以住宅地产、商业地产、工业地产为支柱，以金融投资、科技开发和物业管理为羽翼的综合性企业集团。在深圳开发过香莎公馆、香槟山花园、香山美林苑等住宅楼盘，深耕深圳多年，在旧改方面颇有经验。
本文踩盘时间2020年5月9日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。
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