宋丁：深圳40项授权改革政策有14处涉及房地产

　　一个讲话，一份方案，一份清单，前些天庆祝经济特区成立40周年活动中，深圳得到的特殊“礼包”就是这三个文件，其中讲话是10月14日领导在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上发表的重要讲话，方案是近期中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，清单是10月18日国家发改委公布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》。

　　近日事杂，一直希望有人梳理一下，三个文件里面有哪些地方涉及到房地产问题，直到今天也没有人干这个事，只好抽空自己动手了。

　　梳理过后，结论是：三个文件都没有提到“房地产”这个词，但有14处直接或间接涉及到房地产，其中讲话有5处，方案有4处，清单有5处，方案和清单的阐述有重复。下面我就把这14处的阐述撸一遍。

　　一，讲话中的5处

　　1、广东、深圳经济发展水平较高，面临的资源要素约束更紧，受到来自国际的技术、人才等领域竞争压力更大，落实新发展理念、推动高质量发展是根本出路。

　　点评：深圳的土地资源要素的约束尤其突出，强调高质量发展，就是要走内涵式发展道路，而不是单纯外延式的扩R之路。

　　2、要着眼于解决高质量发展中遇到的实际问题，……在完善要素市场化配置体制机制、……生态环境和城市空间治理体制等重点领域先行先试。

　　点评：解决深圳房地产的土地供应和开发问题，首先需要完善有关土地市场化配置和城市空间治理等方面的体制问题。

　　3、经过40年高速发展，深圳经济特区城市空间结构、生产方式、组织形态和运行机制发生深刻变革，面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战。要树立全周期管理意识，加快推动城市治理体系和治理能力现代化，努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子。

　　点评：领导很清楚，深圳的城市治理承压明显、发展空间不足，但重申解决这些问题的主要办法不是外延式扩张，而是提高城市空间治理能力，房地产也主要是通过类似城市更新这样的集约化、内涵式的道路得到发展。

　　4、积极作为深入推进粤港澳大湾区建设。粤港澳大湾区建设是国家重大发展战略，深圳是大湾区建设的重要引擎。要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，推动三地经济运行的规则衔接、机制对接，加快粤港澳大湾区城际铁路建设，促进人员、货物等各类要素高效便捷流动，提升市场一体化水平。

　　点评：深圳的外延式发展，指的是在粤港澳大湾区以及深圳都市圈架构内寻求解决土地匮乏的问题，那里是深圳土地资源外联式配置的基础空间，要通过多元方式强化与周边城市的关系。

　　5、要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，规划建设好河套深港科技创新合作区，加快横琴粤澳深度合作区建设。要以大湾区综合性国家科学中心先行启动区建设为抓手，加强与港澳创新资源协同配合。

　　点评：领导特别点到的深圳三个重点片区是前海、河套和光明，这些都是深圳未来科技创新和开放型金融的战略高地，显然这些片区未来在高端产业地产领域具有更强的发展潜力。

　　二、方案中的4处

　　1、2020年，在要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施。

　　点评：按照这个要求，深圳在仅剩两个多月的2020年还是要抓紧努力，推出一些有关土地利用和房地产发展的重大改革措施来。

　　2、支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

　　点评：这是整个实施方案中有关深圳土地和房地产问题的最集中的阐述文字，关乎到土地管理红利，涉及到7个方面的问题，内容广泛，改革空间很大，改革前景也很有想象力。深圳这些年来商办物业发展较快，空置率偏高，而住宅包括保障性住房供应偏少，这个政策对于土地空间调配指出了方向，比如：

　　——关于农地，现有20平方公里（3万亩）永久基本农田，还有大约18平方公里的非永久基本农田，这些可以转化为城市建设用地。18平方公里就是1800万平方米，按照5的容积率计算，可生成大约9000万平方米的可建设面积。按照深圳提升后的住宅用地占比30%计算，可落实包括保障性住房在内的住宅建设面积约2700万平方米，按每套房平均100平方米计算，大约27万套，但实际平均住房面积可能低于100平方米，因此可把这个住房数量适当提高到30万套的规模。深圳二次房改方案提出，从2018年到2035年，一共要提供170万套住宅，平均每年10万套，这意味着，农地转出的建设用地中可以满足3年的建设住房的面积指标。

　　——关于工业用地，深圳30%的工业用地红线从深圳总建设用地的900平方公里中间划出了270平方公里。假设把这个红线占比降低5个百分点，就能腾挪出45平方公里的土地面积来，也就是4500万平方米。按照30%的居住用地面积计算，又有1350万平方米的居住占地面积，按5的容积率，就是6750万平方米即大约70万套住房的居住建设面积。

　　3、依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

　　点评：国际流行的REITS即不动产投资信托基金将在深圳进入快速发展阶段，对于积极扩展深圳房地产的直接融资模式和资本市场发展具有十分积极的意义。

　　4、提升城市空间统筹管理水平。按照相关法律法规，支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权，促进空间合理开发利用。开展深化自然生态空间用途管制试点。按程序赋予深圳占用林地省级审核权限。

　　点评：这是要求深圳通过提升城市空间统筹管理水平，来内涵式寻求增量土地的开发利用，包括生态控制线内部的空间优化，这个审核权也下放深圳。当然，深圳土地开发强度已达50%左右，早已超过30%的国际警戒线，房地产不能指望在生态控制线内寻求土地。

　　三、清单中的5处

　　1、授权和委托用地审批权：将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。

　　点评：40条授权事项之一，是方案任务的展开阐述。

　　2、完善自然资源资产交易及监管机制：建设自然资源资产交易平台，建立土地二级市场信息发布机制。完善土地二级市场规则，逐步完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

　　点评：40条授权事项之一，是方案任务的展开阐述，但是相比方案，这里强化了对存量土地二级市场的政策导向表述。

　　3、开展土地二级市场预告登记转让制度试点：充分利用市场机制盘活存量和低效用地。经全国人大常委会授权后，重点做好未完成开发投资总额25%的闲置工业用地的处置工作，可以采取提供交易鉴证、预告登记等方式，优化土地要素市场化配置，保障交易安全。未经批准，工业用途不得改变。

　　点评：40条授权事项之一，是方案任务的展开阐述。其中对闲置工业用地的阐述深化了，但没有提及推进二三产业混合用地、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制以及深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等问题。考虑到是“批量授权”，这次没有列入，可能这些内容会在以后的批量授权中出现吧。此外，清单对工业用地改变用途持审慎态度。

　　4、依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点：（1）在交通、水利、物流仓储、产业园区等基础设施领域推出公募不动产投资信托基金；（2）探索国有企业参与不动产投资信托基金的有效方式和路径。

　　点评：40条授权事项之一，是方案提到的不动产投资信托基金在试点领域和试点主体方面的展开阐述。

　　5、探索优化建设项目用地用林用海审批机制：允许深圳统筹用地用林规模和指标，在国土空间规划编制完成后，探索按规划期实施的总量管控模式。开展用地用林用海“统一收文、统一办理、统一发文”审批机制改革，加快实现“多审合一、多证合一”。赋予深圳占用林地省级审核权限。

　　点评：40条授权事项之一，是方案任务的展开阐述。

　　三大文件涉及到房地产的上述14处阐述，其基本精神就是，深圳不依赖行政调配性的外延（扩R）增量发展，而是依靠内涵式、挖潜式增量发展，同时在大湾区和都市圈框架内探求资源外溢融合式发展的可能性。

　　领导讲话中强调，深圳要着眼于解决高质量发展中遇到的实际问题，着眼于建设更高水平的社会主义市场经济体制需要，多策划战略战役性改革，多推动创造型、引领性改革。

　　自然资源部一位领导在后来召开的国新办新闻发布会上更是明确表示，这次实施方案赋予深圳市更大的土地审批自主权，目的是要深化审批制度改革，解决建设项目“落地难、落地慢”等审批效率问题，提高空间资源的配置效率。放权实际上放的是改革的权，不是扩张的权。放权是为了改革提供更大的改革空间，而不是扩大城市建设的规模。

　　可见，深圳从三大文件中拿到的不是传统概念下的所谓扩R的“大礼包”，而是一个特殊的礼包，即国家综合授权改革试点，这是当前形势及背景下深圳能够获得的最好结果了。

　　在三个文件的指导下，深圳房地产领域最有可能的改变是，城市更新（棚改、旧改）力度将明显加大，存量土地的激活高效利用水平将大幅提升，住宅用地供应将加快步伐，工改居、商改居将多渠道、多元化推进，与此同时，大湾区和都市圈战略将加大深圳交通、资金、产业及人居向临深地带外溢，供需矛盾将适度缓解。当然，由于深圳人口总量及增长与存量可用土地之间仍然存在难以匹配的矛盾，因此，长期看，房地产调控措施不会取消，房价走势仍将稳中缓升。

　　来源：宋丁视点