杨增彬：二次刚需成为深圳中学学位房成交的主力

　　来源：咚咚找房

　　一线城市的供需不平衡.不动产本身的投资价值才是今年楼市出现反弹的原因，715新征.银行贷款收紧使楼市降温但已经为时已晚，很多的刚需被挡在了门外，一夜之间刚需就丢掉了名额，贷款资质或增加了购房成本。

　　10月份成交量已经开始上升，现在的购房者不是被动接受高房价而是主动制造高房价，从成交客户群体分析大部分是二次刚需的客户，刚需置换以小换大，购置学位房投资小孩教育，投资公寓（手上有多余资金而没有住宅名额）他们购房不是以住家为主。

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　　学位房持续坚挺是学位价值的体现，学位房是每个家庭都要遇到的问题，作为家长都想给孩子最好的教育资源。大部分的优质教育资源长期都会处于一个相对紧张的状态，有很多家庭在学位房需求时倾尽所有，这种二次刚需可能比任何一种刚需更刚，在学位房面前可以说对于一个家庭来说需求弹性被压缩到最低。

　　学位房总体来说，有新有老，有大有小总体的价格差距是比较大的，但对学位时间需求时间是没法改变的，优质的教育资源都要提前好几年购房，6岁上学小学锁定6年，中学锁定3年，所以前期的追被要小心翼翼不能马虎。

　　深圳可以说是一线城市中学位最紧张的城市之一，在深圳最紧俏的公立学校中有大家口中的四大名校，深圳中学，深圳实验中学，深圳高级中学，深圳外国语学校，在深圳能上这四大名校的难度堪称高考考入985的难度。

　　2018年深圳中学初中部高中升学率为87.42%，2019年深圳中考，深圳中学初中部学子以451登顶市中考状元；440分以上学生达44人，位处全市前茅。

　　在全市公办学校排行中，深圳中学初中部2018年和2019年连续两年排名第二

　　深圳中学的招生范围；田贝一路以北，水贝一路以南，翠竹路以西，文锦北路以东的地段。

　　深圳中学学位房针对客户的选择性是比较大的，嘉多利花园，金翠园，合正星园等比较适合住家的2-4房选择，也有针对一些客户的小户型，金丽豪园，愉天小区，阳光天地，嘉湖新都等小区。

　　嘉多利花园：深中片区为数不多的带落地花园的社区。分为南区，北区。南区为小高层社区有八栋组成（嘉福阁，嘉安阁，嘉兴阁，嘉豪阁，嘉逸阁，嘉华阁，嘉盛阁，嘉景阁）。开发商为深圳市奥康德投资开发有限公司，金地物业管理有限公司，98年批地，02年入伙，小区内的配套设施非常的齐全，健身房，游乐场，棋牌室，公共游泳池等。南区都为大户型115平，121平，141平，200多平的顶楼复式。

　　嘉多利花园北区有三栋高层组成；嘉庆阁，71-79平的两房，嘉丰，嘉年，99--115的三房，115平的三房结构如下户型非常的方正实用，南北通透，三个房间+一个储物间或工人房。

　　南区是12层的小高层带落地式花园，人车分流，均为大户型3---5房，架构大气。140平的四房结构如下图：

　　嘉多利花园两房的价格在850万以上。115平的三房在1100+万左右。140平四房大概1500万。其他户型结构和价格等详情可以私聊我。

　　佳兆业金翠园：论住家的舒适性，方便度肯定首选佳兆业金翠园，位于翠竹路与田贝二路交汇处，步行可以到翠竹公园，华润万家超市，07年批地，10年入伙，一共有四栋（A,B,C,D)，总用地面积10474.59㎡，总建筑面积48030平方米，容积率4.59，主要户型为51-59平方米的1房、66-83平方米的2房、85-120平方米的3房。幼儿园为独立用地，占地约1800㎡。

　　A-B是两梯四户，1-2楼为商业，3楼是空中花园，4--27楼为住宅。

　　A栋01户型88平的三房两位户型,02户型为79平的两房，03户型为83平朝南的两房，05户型为89平三房朝南。C、D栋是3梯六户，面积51平--89平的一房---三房。51平---58平的一房，有朝南的，朝东，朝西三种，66平的小两房，77平的小三房，88的三种三房户型。金翠园在售的房源比较少户型结构不做太多的介绍，需要的私聊我，一房一厅56平的价格在700万，2的的户型价格比较多66--83平。三房78---89平，120平的三房1400+万，目前该小区的单价价12万左右。

　　120平的三房。

　　合正星园05年的房子有四栋高层合围而成，小区内有游泳池，小型篮球场等公共设施，小区内的户型比较多，有平面，错层，复式等。现在在售的房源都是大户型的三房以上价格1100万以上。

　　价格中等比较适合住家的小区可以选择；龙丽园，柏丽花园，华丽园，金丽豪园等。

　　龙丽园是一个很适合住家的小区，封闭式管理，离学校距离近，户型是2---3房。98年的房子，由南座，北座两栋组成，单价近8万，龙丽园由深圳市建材集团有限公司开发，为高层住宅，位于罗湖田贝一路．设专用地下停车场，共141个车位；娱乐设施有网球场、标准游泳池。周边有商场、邮局、银行、学校、幼儿园、巴士站、高级网球场、游泳池等．小区内环境优雅。绿树成荫，干净整洁，小区内的活动中心可给你提供了休闲的各种活动。适合少中年的人们。成熟的物业管理，使你们的生活更加轻松愉快。

　　最小面积69平的两房，80平两房，86平两房，96平的三房四种种户型组成，69平的两房650万+，80平的745万，86平800万，96平860万。

　　龙丽园的小区特点；带落地式花园，小区内配有标准游泳池，小孩子的游乐场所，网球场。这个小区的房价更容易让刚需的客户接受。

　　柏丽花园的价格与龙丽园差不多，户型结构有些差别。小区特点：柏丽花园就在深中中学对面，非常的方便，单价低。

　　华丽园小区位于翠竹路1059号，华润万家楼上南座.北座两栋高层，四栋多层楼梯房。高层以大户型为主91平的大两房可以改小三房，101平的三房，113平的三房，单价8万左右，三梯八户。

　　华丽园小区的户型结构都有些不方正，这个小区的单价相对比较便宜，成交单价基本都在7万以内。

　　金丽豪苑；位于北丽南路48号，由六栋高层合围而成，2000年入伙，步行可以到田贝地铁口，楼下的裙楼就是金丽珠宝交易中心，楼上的小户型非常的容易出租。

　　鹏云阁，鹏天阁，鹏琪阁，鹏庆阁，鹏天阁都是小户型，面积在36平----62平，价格在500万以上，少量100平的两房。

　　36平--43平的户型结构是一样的。

53平的户型图

　　以上户型价格；41平一房一厅价格在500万左右，53平600万，62平620万，101平780万。现有一套101平的三房860万性价比非常的高

　　鹏翔阁，鹏利阁则主要是以大户型为主，少量58平的户型这种户型很多业主改成了两房，都是住宅性质的。89平----114平的两房--四房多为住家的住户。大户型的成交单价在7万出头。

　　阳光天地：是04年开发的楼盘阳光天地家园位于田贝四路与贝丽北路交界处，由深圳阳基房地产有限公司开发，2004年建成。一栋以小户型为主的32层住宅物业，共有A栋天地轩、B栋明月阁与明星阁两栋组成，小户型集中在B栋明月阁和明星阁这两栋，户型都很方正小区位于水贝万山国际珠宝交易中心，是水贝国际珠宝交易中心所在地，其中1-4层主营珠宝商业，5-32层由于其特殊的地理位置，大部分为珠宝产业的公司总部、办公场所、展厅、检测机构、等等关于珠宝与衍生行业的大本营，住宅户极少，商业氛围浓厚，前来采购的国内外商人络绎不绝。

　　小区带的是翠北实验小学与深圳中学初中部的学位，珠宝黄金地段+名校的双光环，让其身价极具高贵属性，置业潜力大。

　　B座明月阁&明星阁

　　总层高30层，是两栋连体物业，4梯18户。

　　明星阁一层八户，有04与05朝南57平两房，月租金7000元左右，03与06朝南46平一房，月租金6000元，。02与07是30.6平朝西与朝东小一房，月租金4000元，目前市场价大约500万。01与08是39平朝北一房，月租金4500-5000元，目前市场挂盘价600万。

　　明月阁十户，10与01是朝南39平一房，市场挂盘价308万，02与09是30.59小一房，市场挂盘价约285万，03与08是46平一房，04、05、06、07为27平单。

　　1--4楼为商业珠宝交易中心，5--32楼为住宅，因为阳光天地处于水贝珠宝交易中心的位置该楼盘大部分租给珠宝商，租金高150元/平，主要以中小户型为主。阳光天地带翠北实验小学+深圳中学学位房。单间和一房一厅面积在27平---38平房，单价基本都在10万/平以上，总价在440万起，这三种户型的成交量是最大的。55平---81平的是两房户型，680万+，单价要 比小户型的低很多，性价比高很多，101平的三房户型，单价不到9万。阳光天地小区的特点；地理位置好，楼下就是田贝地铁口，位于珠宝交易的中心房子极易出租，周边的人群比较复杂，购买这边主要是为了一张门票。

　　嘉湖新都，明德公馆，太子道算是同一类的小区，都是小户型。所带的学位是水田小学+深圳中学。这三个小区都是小户型总价最低的太子道的20多平的380万左右，嘉湖新都31平的一房一厅440万左右，50平的两房朝南550万。

　　明德公馆现在在售的43--49平的精装修1--2房。单价10万左右。这三个小区不做太详细的介绍。

　　带深中学位房的待拆迁物业也是非常的抢手，户型结构方正，实用实用率更高。马古岭，公路局大院，龙屋，田苑小区等，单价现在也都要8万+，有兴趣的网友可以加我微信或电话。

　　罗湖的小学教育资源也是非常的厉害的，螺岭小学学位房245万左右就可以上车，翠竹小学300万左右。翠园中学分为总部，东晓分校两个校区。东晓分校的的排名非常的靠前也有非常适合住家的小区，像百仕达三期，鹿鸣园，阳光明居等。

　　列几套性价比较高的房源；金丽豪园101平三房900万，户型方正朝东高层，满五年唯一，金翠园86平3户型1200万，58平一房一厅750万，阳光天地，26平440万，英丽阁88平三房820万，满五唯一，公路局大院70平两房750万，满五红本在手，公路局大院101瓶三房两卫980万，满五唯一，典雅居48平两房500万，湖景大厦，142平850万四房，满五唯一。

　　最后再送给各位辛苦的家长一句话；学位房只是孩子成才的客观条件，很大一部分还要来自家长的督促跟学校的配合。