实探 | 华润光环加持，买房验资50万，坪山这个限价新盘到底“香不香”？

　　如果问深圳人最熟悉的开发商都有谁，华润置地无疑榜上有名。

　　华润在深圳历年的代表作，全是耳熟能详的项目。

　　华润银湖蓝山，坐落在老牌豪宅区的半山豪宅。

　　华润深圳湾，8000万起步的公寓说“秒光”就“秒光”。

　　华润城，造富神话，今年的润玺一期是深圳打新人最关心的楼盘（如果你杠，就是你对），一点风吹草动都会在深圳楼市引发骚动，仅仅是网友曝光的一组样板间照片，都能瞬间刷爆深圳各大房产群。

　　今年9月7日，华润曾在品牌发布会上公布，2020年华润有13盘蓄势待发。

　　房掌柜2020踩盘大暴走计划，@暴走深圳编辑部 这次实地探访13盘之一的万樾府，项目位于坪山商务核心区，号称“坪山封面”，目前楼体已出地面，可认筹50万做诚意登记，主推建面约85-125㎡3-4房，毛坯最高均价38750元/㎡。

　　现场实探

　　部分楼体出地面，验资50万可做诚意登记

　　项目位于坪山区马峦街道坪山大道与比亚迪路交汇处西南侧。@暴走深圳编辑部 10月底达到项目工地时，项目部分楼体即将出地面。

　　11月2日，有网友爆料，项目1、2栋已开始出地面。

图源：家在深圳

　　11月9日，已经出地面的1、2栋继续“长高”，其余地块不见动静。

　　@暴走深圳编辑部 刚好赶在项目开放营销中心前夕达到现场，那时营销中心正在装修，画面左边堆放着木板，还没摆放好的盆栽聚在中间，盆栽后面隐隐露出砂石，还能看到颜色鲜艳的塑料布以及旁边的沙包堆堆。

营销中心内部快装修好了，看样子开放在即

　　随后，项目于11月5日启动诚意登记，验资50万。

图源：网络

　　户型

　　主推85-125㎡3-4房

　　项目主推建面约85-125㎡3-4房，其中，85-95㎡为3房，110-125㎡为4房。

　　玄关收纳、大阳台、宽窗设计……整体紧凑实用，是市面上品牌房企的主流风格。

85㎡3房

　　动静分区，整体进深较大；入户玄关带收纳空间；厨房位于玄关旁，空间利用充分；厨房紧挨餐厅，动线设计合理；主卧带转角飘窗，采光视野较好；阳台可摆放洗衣机、洗手台等，实用性较好。

95㎡3房

　　动静分区，可说是85㎡户型的升级版；功能相对更丰富，空间利用充分。

110㎡4房

　　横厅布局，大开间短进深，通透性好；入户玄关设收纳空间；U型厨房实用性较好；厨餐客一体，空间利用充分；主卧设双排衣帽间，次卧均带衣帽间；所有卧室均带飘窗设计。

125㎡4房

　　大开间短进深，通透性较好；入户玄关可有效保护隐私；餐厨空间宽敞；南北双阳台，功能明确；主卧通透，功能全面，带独立衣帽间。

价格

周边新房均价3.66-4万/㎡，二手房均价3.4-4.3万/㎡

　　项目所在地块为“双限双竞”地，普通商品住房入市最高均价38750元/㎡（毛坯）。不过，由于项目带精装交付，均价可能稍微上涨。

　　项目暂未获批预售，具体价格尚未公布。周边新房较多，不过在售住宅的只有润樾山（均价4万/㎡）、东关珺府（均价3.95万/㎡）以及富润乐庭（均价3.66万/㎡）。

贝壳找房显示，项目住宅总价350万/套

　　周边在售二手住宅较多，最贵的是深业东城国际，均价4.3万/㎡，在售32套；最便宜的是龙光玖云著，均价3.4万/㎡，在售153套。（东津名座在售商办/公寓产品，这里不统计）

红圈处为项目示意位置

项目规划

打造坪山商务中心高品质综合住区

　　项目总占地约3.1万㎡，总建面约17.6万㎡，容积率4.5，绿化率40%，停车位1400个，规划总房源1063套。

　　资料显示，项目可售住宅建面约9.93万㎡，商业可售建面约8000㎡，菜市场可售建面为1000㎡，另配建一所幼儿园。未来将打造成坪山商务中心区集商业、住宅、休闲、文化于一体的城市高品质综合住区。

　　从效果图看，项目由7栋高层组成，其中，有两栋明显被独立出来，与其它楼栋有一路之隔，@暴走深圳编辑部 获悉，独立的两栋是项目的1栋和2栋，中间规划有市政道路。

　　项目首批推售的房源位于1、2栋，预计2024年精装交楼。

项目效果图

　　项目所在的地块，是五矿在2019年11月21日以25.6亿拿下的宅地（宗地号G11340-8034）。

　　今年3月2日晚，五矿发布公告，将持有地块的49%股权以12.86亿转让给华润置地，项目也成了华润进入坪山的第二个项目。

图源：家在深圳

　　开发商

　　华润携手五矿 两大央企强强联合

　　深圳人熟悉的华润置地，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，已进驻全球80余个城市，已开发超300个项目。在2020年《财富》杂志公布的全球500强排名中，位列79位。

　　华润1994年改组成立，负责城市建设与运营。1996年港交所上市，业务范围涵盖住宅开发、商业地产、城市更新、长租公寓等。

　　中国五矿是借助项目首进深圳的房企，作为一家央企，五矿同样优秀，在2020年世界500强排名92位。

　　中国五矿由原中国五矿和中冶两个世界500强企业战略重组而成，国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，其发的房地产项目、商业地产项目、产业地产项目共计70个，分布于全国近30个城市，曾多次荣获“鲁班奖”、“国家优质工程奖”。

　　区位

　　坪山中心，未来东部核心

　　坪山作为东进战略桥头堡，定位为“深圳先进制造业东部新城”，以先进制造业和现代服务业“双轮驱动”，对标南山打造深圳“东部中心”。

　　以“深圳最大高新区”坪山高新园区为区域核心引擎，发展“新能源(汽车)产业、生物医药产业、新一代信息技术及智能制造产业”。

　　项目所在地位于坪山商务中心区，是深圳市重点开发片区之一。目前，坪山中心区定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”，依托坪山区“两区两城三带”总体规划，打造“一廊一带、四核一环、多元融合”的产城融合新格局。

坪山中心区规划

坪山中心区效果图

　　配套

　　项目位于坪山商务核心区，区域配套十分齐全。

交通：步行8分钟到14号线沙湖站

　　项目距14号线（在建）沙湖站约540米，步行约8分钟，从坪山到福田约40分钟。此外，沙湖站未来可与19号线（规划）换乘。

　　地铁14号线是东部首条线路，起于岗厦北，终于沙田站，全长约50.34km，连接起福田、罗湖、龙岗、坪山，并预留延伸至惠州的条件，设站18座，预计2022年通车。

　　1公里内有23个公交站，深业东城上邸站最近，相距约165米，有12条公交线路经过。

　　项目周边有坪山大道、比亚迪路、南坪快速，稍远点还有东部过境高速等，自驾便捷。

　　项目推售的单位紧邻坪山大道/比亚迪路，可能存在噪音影响。

　　商业：1公里左右超30万㎡商圈

　　项目周边商业繁华，1公里直径左右有超30万㎡商圈环绕。包括天虹、世茂粤湾壹号、华侨城坪山综合体（在建）、泰禾中央广场（在建）以及泰富华悦都会五大shopping mall。

图源：咚咚找房

　　世茂粤湾壹号、华侨城坪山综合体是坪山有名的“双子塔”，未来将联合项目周边的潮商广场等，形成深圳东部体量最大、最集中、最具现代感的新时代建筑群。

　　目前，项目周边的大型商场有潮商广场以及天虹商场，项目距潮商广场约300米，步行约5分钟；距天虹商场约1.1公里，步行约17分钟。

潮商广场

教育：对口中山小学、锦龙小学、中山中学及新合学校

　　项目自带1所幼儿园，小学学区位于中山小学、锦龙小学及新合学校大学区内，中学学区位于中山中学和新合学校大学区内。

图源：咚咚找房

　　项目距新合学校最近，相距约1.3公里，步行约20分钟。

新合学校是一所九年一贯制学校，72班制，今年9月已开学。除项目外，新合学校周边还有金地朗悦、京基御景印象等小区，学位可能比较紧张。

　　医疗：3公里内4所医院

　　项目半径3公里内有4家医院，分别是深圳和济医院、深圳华南妇科医院、坪山人民医院以及南方医科大学深圳口腔医院。其中，坪山人民医院最近，相距约1.5公里。

休闲：周边有坪山河、大万世居及坪山体育中心等

　　生态资源方面，项目周边有坪山河、马峦山郊野公园、大山坡水库等。

　　坪山河是坪山的母亲河，素有“水清、岸绿、景美”的标签。

项目与坪山河

　　马峦山郊野公园内有深圳最大的瀑布，也是登高的好去处。

　　人文资源方面，项目周边有大万世居以及坪山体育中心，步行20分钟内均可到达。

　　本文踩盘时间2020年10月22日，文中距离来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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