实探 | 深圳湾1号一战成名，鹏瑞首进盐田打造“尚府”，这个新盘会“爆”吗？

深圳最贵的房子，必有深圳湾1号一席之地。

许家印2亿拿下2层高层单位、马云清场看房买楼、雨神萧敬腾买房……关于这个豪宅，江湖一直有它的传说。

2013年，深圳湾1号一期开盘，最低6万/㎡、最高17万/㎡的价格，让市场大吃一惊。而当年，深圳新房均价才2.1万/㎡。

如今，深圳湾1号二手房均价20.5万/㎡，而市场上一直有传言，深圳湾1号有些房源价格暗地里已经超过30万/㎡。

图源：贝壳网

深圳湾1号，毫无疑问已经成为深圳楼市的房价标杆。

而深圳湾1号的开发商，在盐田拿下了一个旧改——恩上村旧改，这个项目被命名为“鹏瑞尚府”（暂定）。 

房掌柜2020踩盘大暴走计划，@暴走深圳编辑部 来到盐田，实地探访了这个还在基坑阶段的项目，近沙头角站、海山站双地铁口，与田心小学一路之隔，周边有壹海城、盐田人民医院、海滨栈道等，预计2021下半年推98-134㎡户型。

项目位于盐田区恩上路与沙盐路交叉路口西北侧(东埔福苑北侧)，东面与田心小学一路之隔，东南面有瀚海东岸，南面有东埔福苑和田心市场，西面有东部碧桐湾、上东湾、盛世名门等成熟社区，再往西有沙头角口岸，北部有海天园等。

项目四周。图源：百度地图

@暴走深圳编辑部 是11月13日到达现场的，当时项目四周全部被围挡遮住，绕了一圈才找到一个能清楚看见工地内部情况的角落。

透过角落看到，一部分地块正在做基坑支护，坑里已经搭好许多支架，还有许多工作人员正在作业；其余地块还在挖基坑或者平整土地。（多图预警）

现场实探照片。摄于2020.11.13

项目工期处于大前期，资料也很少，目前已知的是，项目规划总房源共827套，将主推建面约98-134㎡改善型住宅产品，计划于2021年下半年入市。

项目前身是沙头角恩上村旧改，最早列入进2016年深圳市城市更新计划第一批计划中，2018年获批单元规划，2019年确认实施主体，2020年3月动工。

拆除用地面积约2.7万㎡，开发建设用地面积约2.1万㎡，需移交政府用地5599.2㎡（含环卫设施+公园绿地+道路用地）。

项目总建面约21万㎡，计容机率建筑面积约14.7万㎡，其中：

旧改后，恩上村将转为集住宅、办公、公寓、商业为一体的山海资源综合社区，项目推广名暂定为“鹏瑞尚府”，规划打造一个城市综合体综合体，容积率6.26，绿化率40%，提供937个停车位。

项目效果图

鹏瑞集团，代表作有深圳湾1号。

项目的开发商是深圳市和谐地产有限公司，企查查显示，这家公司由深圳市兴云龙投资发展有限公司、深圳市恒建通投资发展有限公司、深圳市现代实业发展有限公司分别持股48%、40%、12%。

图源：企查查

其中，深圳市恒建通投资发展有限公司为鹏瑞集团的全资子公司。

在深圳，鹏瑞作为地产界的新手，凭借“顶豪中的顶豪”深圳湾1号一战成名。

最高的楼是深圳湾1号。图源：网络

而除上述两个项目外，鹏瑞在深圳还有盐田中青路项目、光明光晟龙钻等项目。

图源：鹏瑞官网

项目所在的盐田，2020年上半年GDP增速居全市第二，势头猛、后劲足、潜力大。

盐田总投资1400亿，打造深圳第三条金贸走廊，汇聚周大福、华大基金等众多著名企业总部，比肩后海金融总部基地。

在“2020盐田区招商大会”中，盐田集中签约41个重点项目，总产值超千亿元，涵盖百亿级总部企业，金融服务、航运物流、国际贸易、海洋文旅、生物科技、健康医疗、环保新材料等总部项目。未来5-10年，预计可释放产业空间超500万㎡。

根据盐田“十三五”规划，盐田区39个城市更新项目，总规划超600 万㎡，总投资约440亿元。

项目所在的沙头角片区，有22个城市更新项目，拆除用地约5.03公顷，拟建设面积约250万㎡。目前，已有卓越、万科、合正、鹏瑞等开发商陆续进驻。

项目四周有田心工业区旧改、元墩头村旧改、山泉小区旧改、叶屋村旧改、诗宁小区旧改、卓越桥东旧改等，片区发展前景大。

项目位于沙头角老商业中心区，周边配套齐全，生活气息浓厚。

项目属于不折不扣的双地铁口物业，距沙头角站约820米，步行约13分钟；距海山站约900米，步行约14分钟。

沙头角站。摄于2020.11.13

海山站。摄于2020.11.13

项目南邻沙盐路，西有沙深路，北部有深盐路。深盐路是一条横贯盐田的主干道，沙盐路在项目附近与深盐路交汇，自驾便捷。

此外，项目距沙头角口岸约360米，步行约6分钟，可快速通达香港。

项目步行沙头角口岸的距离

根据2020年盐田区最新学区划分标准，项目小学对口田心小学，中学对口田东中学。

盐田2020年学区划分信息

项目东面与田心小学仅一路之隔，相距约50米，距离非常近。

项目与田心小学的距离

田心小学创办于1987年，是一所省一级公办小学，学校面积9780㎡，25班制，即将扩建。

深圳官方不再允许学校公开成绩，不过查阅历史资料可以知道，田心小学2019年排名盐田第二。

田心小学实景。摄于2020.11.13

田东中学创办于1996年，现为广东省一级学校，初中48班制，2019年录取率排名盐田第二。

田东中学。图源：网络

项目周边多小商铺，种类繁多，不过大多比较老旧，看起来颇有年代感。

项目周边底商。摄于2020.11.13

项目距荣津乐活城约160米，步行约3分钟；距壹海城约1.1公里，步行约17分钟。

荣津乐活城。摄于2020.11.13

壹海城是万科联合招商打造的盐田首个区域型商业体，体量约10万㎡，2018年开业，有万达国际影城、西西弗书店、MELAND、金宝贝、杨梅红、星巴克等品牌进驻。

壹海城。摄于2020.11.13

项目距盐田人民医院约980公里，步行约15分钟；距盐田妇幼保健院约1公里，步行约16分钟医疗配套距离近。

盐田妇幼保健院。摄于2020.11.13

项目周边山海资源丰富，山海景观是其最大特色。

北面有约31.8平方公里的梧桐山，南面有世界第一长“海滨玉带"约19.5公里的东部海滨栈道，周边还有东和公园、盐田中央公园，海山公园三大公园环绕。

海滨栈道。摄于2020.11.13

盐田中央公园。摄于2020.11.13

人文配套方面，项目周边有沙头角体育馆、沙头角文化中心、中英街博物馆等。其中沙头角文化中心包含文化馆、图书馆、书城、影院等配套设施。

这里重点介绍住宅价格。

项目周边有半山悦海，即将加推82-112㎡户型，均价5.4万/㎡；还有合泰御景翠峰在售尾盘，主推72-181㎡户型，均价6.3万/㎡；以及12月8日获批预售的中房翰林门，推建面约62-126㎡户型，均价5.7万/㎡。

图源：贝壳网

二手住宅大多集中在项目东、南两侧，项目所在的沙头角片区均价5.7万/㎡，周边二手住宅房源数量较多，类型较复杂，均价4-9.6万/㎡；最便宜的是天富花园，均价4万/㎡；最贵的是蓝郡广场，均价9.6万/㎡。

天福花园1995年竣工，楼龄较老；蓝郡广场毗邻盐田CBD城市客厅景观和海滨栈道，属于豪宅定位。

图源：贝壳网