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【新政30小时】二手房价集体隐藏 首付大增百万以上 中介懵了!

来源:房掌柜  欧帅 深圳房掌柜  2021-02-09 18:02:37
[摘要]深圳楼市众生相!

  昨天(2月8日)中午,“疯狂打新”的深圳楼市迎来一记“重锤”,深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,并首次公布全市3595个小区成交参考价。(戳链接复习

通知.jpg

  下午,据财联社电报,深圳中介被紧急通知参会,要求二手房挂牌价不允许超过成交参考价。

财联社.png

  房掌柜咨询了多家中介机构相关人士,受访人士均表示确有其事,随后接到通知:挂牌价超过成交参考价的二手房,都被要求下架。“我们都懵了,从昨天加班加点忙到现在,总算把房价信息全部撤下来了”。

  截至发稿时分,各大中介平台上的房价信息基本全部被隐藏。

链家APP_副本.jpg

  链家APP、贝壳找房APP、中原找房APP截图

  距“二手房指导价”出台已经过去30个小时,市场都有哪些反应?房掌柜随机走访了一些线下中介门店以及购房者,拿回了一手消息。


  业主:“你有调价的自由,我有买卖的自由”


  临近年关,不少中介门店已经关门闭户,少有的几家还在营业的店铺,基本只能看到1个“留守员工”。

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  放假的门店

  房掌柜打听新政出台后,是否有业主降价时,对方一挥手:“怎么可能?原来卖1000万的房子被要求降价到700万,这事儿换你你干吗?”

  对方表示,截至2月9日14点,暂未收到业主降价信息。业主心态明显,“你有调价的自由,我有买卖的自由,限价纯粹是限了个寂寞”。

  “深圳的房子都是硬资产,尤其是小户型低总价的学区房,这类房子光靠收租都能赚钱。”

  深圳缺的不是钱,而是房子,“深圳的常住人口太多,住房持有率又太低,才不到30%”,对中介来说,“有房的才是大佬”。

  关于各大客户端房价信息被隐藏一事,对方表示,“这是官方要求的,我们也没办法,深圳的房价涨幅太猛了。我估计接下来一段时间还得继续隐藏,甚至有可能以后都看不见房价了。”

  “那客户想买房怎么办?”

  “可以通过别的方式告知价格,例如,面谈、vx之类的,懂的都懂。”


  购房者:凭空多了近一倍首付,“太离谱了”


  按照目前的市场反映来看,新政要求成交房源按照指导价过户/贷款,对业主的影响较小,反而对刚需购房客伤害较大。

  在业主信心依然坚挺不肯降价,刚需又着急上车的情况下,势必会出现“上有政策,下有对策”的现象。

  南山的许女士原本已经看好了某小区一套房子,房子只有65㎡,还是楼龄20年的老小区,总价却要750万,许女士之所以坚持选择这里,是因为“孩子要上学了”。

  东挪西凑,总算在年前凑齐首付,结果刚刚被中介告知,一夜之间,首付翻了近一倍。

  许女士是无房无贷的纯刚需,首套首付只需3成,原本总价750万,首付只需225万。

  新政出台后,许女士看中的房子,指导价是7.5万/㎡,照此计算,总价只有487.5万。

  业主不愿降价,银行又只批487.5万的贷款额度,如果还想买房,只能“另辟蹊径”“补差价”。

  首先,按照指导价487.5万,许女士需要准备146.25万首付款。

  其次,业主挂牌价和指导价相差262.5万,这份款项需要许女士一次性补齐,算在首付款内。

  照此计算,许女士原本只需225万首付就能拿下这套房子,指导价出台后,需要408.75万首付才能“上车”,首付款凭空增加183.75万。

  今年的买房计划可能要泡汤了,这一切,让许女士直呼,“太离谱了”。


  中介机构:目前政策不明晰,等细则出台


  房掌柜采访了多家房产中介机构平台的管理者,询问他们对于新政的看法。

  有人表示,目前情况尚不明晰,还在等新规细则出台。

  有人直言,“政策不合理”,隐藏房价信息势必会对历来以“真房源、真成交”著称的中介机构平台定位产生影响,“以后公司业务该如何开展,手续如何操作,千丝万缕,毫无头绪。”

  也有人结合深圳楼市的实际情况作出分析:

  短期来看,上有政策,下有对策。表面上,一套挂牌价750万的房源,按照指导价来算,只有400多万,业主肯定不会卖,大部分会选择继续持有,以待时机。或者,“买家补差价”。

  如果涉及到“补差价”,如何保证买家资金安全以及卖家权益,又是一个棘手的问题。

  长期来看,还要看政策的实施力度。“如果能够彻底地执行下去,肯定是有好处的。”指导价的出台拉住了房价这匹脱缰的野马,也能有效扼制炒房风气,有利于深圳楼市长远发展。


  专家解读:有利于解决一、二手价格倒挂问题


  住建部专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋认为,3595个小区二手房指导价格的形成,是根据近一年楼市网签价格为基础通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成的。

3595小区里面,62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致,10%的楼盘过去一年连成交价格都没有,27%的市场价格严重偏离参考价格,这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成份。

  王锋表示,本次发布二手房指导价的目的是为了落实房住不炒的政策,现在市场的二手价格,热点楼盘的波动价格很大,有很多泡沫,误导购房者预期,不利于市场公平、公正交易,发布这个价格,有利于解决一、二手价格倒挂的的问题,稳定市场预期,促进市场健康发展。

  深圳官方权威发布二手房指导价,在国内是首次,王锋解读有四个好处:

  1、有利于落实中央抑制房价上涨;

  2、促进市场理性交易;

  3、有利于中介给出合理的挂牌价格;

  4、可以引导商业银行发放贷款,降低杠杆,防范金融风险。

  对于刚需购房者担心的二手房指导价格出来后购房的影响问题,王锋表示,房子是可以按照理性的市场价网签的,但是有了这个价格指导,购房者在购房时候会有新的心理预期,不会盲目跟风,而商业银行在贷款时候也要执行政策,评估自己的风险,如果按照过高价格贷款,可能也会被调查。

他认为过去的一两年,大家的置业目光完全都被热点区域吸引力,例如罗湖、盐田、龙岗这些没有被关注的深圳东部区域,和二手房指导价基本一致的。之前有些专业数据机构,发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万/平,这个价格的测算是来自挂牌价格,其实不是真实的市场成交价格。

  另外,针对近期深圳爆出的某热点盘二手挂牌价过40万/㎡的信息,他表示,有了目前的这些二手房指导价,中介如果再发布严重高过二手房指导价的挂牌价格,就会有依据进行处理了。

  这次二手房指导价出来后,很多刚需购房者都认为自己买不到房子了。王锋表示,对真正的购房者没有多大影响,就是中介不能挂牌太高,银行要以这个数据为参考数据放款,保持市场的稳定。

对深圳楼市的短期影响是双方会进入博弈阶段,让卖方更理性,让买方更清楚市场价格,深圳的二手房成交肯定会下降。但是政府也在增加新房的供应,他呼吁购房者不要去跟风去买投资炒作严重的楼盘,长期看,这个二手房指导价会让市场趋于理性,有利于刚需购房。

  据了解,深圳未来的二手房指导价会根据市场成交价格数据,一年更新一次。

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责任编辑:欧帅

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