实探 | 历时8年，罗湖地铁盘终于要来了！独树阳光里已出地面5层

　　作为深圳行政区的“老大哥”，罗湖近些年新房住宅供应量非常少，过去3年总共才有6个项目2606套住宅入市，新房市场相比西部来说着实低调了点。

　　但随着旧改项目的推进，今年罗湖的新房供应量终于迎来爆发时刻。据不完全统计，今年罗湖预计有7个新盘入市，入市项目数量将超过去3年总和。

　　除了已经入市的笋岗中心万象华府和缙山府，今年罗湖预计还将有5个项目陆续推新，分别是东海富汇豪庭、京基水贝洪湖苑、翠园华府、益田御龙天地以及独树阳光里。

　　房掌柜2021年踩盘大暴走，本篇实探独树阳光里。项目距3号线水贝地铁站步行约700米，目前已出地面约5层。

　　实探现场

　　已出地面5层

　　独树阳光里位于罗湖区东晓街道文锦北路与太白路交汇处，房掌柜2月24日前往罗湖踩盘时，从3号线水贝地铁站走到项目正大门，只花了大约10分钟。

独树阳光里项目位置 图源：百度地图

项目工地大门 摄于2021.2.24

　　在项目现场，房掌柜发现项目1A栋目前已出地面约5层了，其它楼栋也都在建设中。

1A栋已出地面约5层 摄于2021.2.24

　　项目一路之隔就是雍翠华府，附近还有多个住宅小区，英达花园、松泉山庄等，整体居住氛围还算浓厚，不过面貌较老旧。

一路之隔的雍翠华府 摄于2021.2.24

　　目前项目还未开放展示中心，为了解更多信息，房掌柜查询了罗湖区城市更新及土地整备局，找到了项目的规划信息。

　　规划

　　6栋28-47层建筑，涵盖住宅/商业/办公/商务公寓

　　项目前身为独树村旧改，于2013年3月纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。该旧改项目推进较为缓慢，直到2017年2月，项目现场才清场完成，拆迁队全面进驻。

　　随后在2019年12月，罗湖区城市更新和土地整备局才正式发布独树阳光里地块的《建设工程规划许可证》及总平面图。

　　现场工程概况牌显示，项目开工时间为2020年4月30日，竣工日期为2022年10月30日。

项目工程概况牌 摄于2021.2.24

　　根据规划，项目分两个地块开发，用地面积2.8万㎡，计容总建面达12.8万㎡。

项目规划图 图源：罗湖区城市更新和土地整备局

　　其中，住宅88900㎡（含保障性住房8300㎡），商业26750㎡，商务公寓11100㎡，公共配套设施1750㎡，地下商业面积750㎡。

　　项目由6栋28-47层建筑组成，分别是4栋住宅、1栋写字楼和1栋保障房，最高的建筑高度达168米。项目将打造成集住宅、公寓、商业服务、文化娱乐为一体的小型综合体。

项目效果图 图源：网络

　　开发商

　　成立8年多，独树阳光里为其首发项目

　　现场工程概况牌显示，项目开发商为深圳市独树房地产开发有限公司。

　　天眼查数据显示，该公司成立于2012年9月，至今才8年多，独树阳光里是其首发项目。虽然住宅开发经验稍显不足，但是作为首发项目，开发商往往会格外重视，会倾注更多精力打造。

房掌柜了解到，独树阳光里项目的建筑和园林设计都是聘请的顶尖设计公司团队，精心雕琢项目品质，建成后的效果还是挺令人期待的。

　　区位

　　片区发展成熟，多个旧改项目在建或规划

　　独树阳光里所在的片区是原来关外关内的交界处，发展成熟，有多个旧改项目已经在建或规划，包括京基水贝村旧改、布心工业区旧改、东立片区旧改等。

　　由于罗湖区是深圳发展最早的区域，该片区有多家商场，比如IBC MALL、喜荟城、万象汇等大型商业，今后生活方便。

　　当然，虽然商业化程度不如福田、南山的后来居上，但罗湖胜在情节，对于有罗湖情节的购房者来说不失为置业的好区域。

　　配套

　　独树阳光里自带约2.7万㎡商业配套，周边的交通、商业、医疗配套还算不错。

　　交通

　　距3号线水贝站约700米

　　据百度地图测距，项目距3号线水贝地铁站B口约700米，步行过去仅需11分钟，地铁出行十分便捷。

水贝地铁站B口 摄于2021.2.24

　　交通主干道方面，项目紧邻文锦北路、布心路，周边还有丹平快速等路网，自驾同样可以通达深圳全市。

　　此外，项目离深圳东站非常近，大约3.9公里，自驾过去的话仅需9分钟。

　　商业

　　自带约2.7万㎡商业，邻近IBC MALL

　　项目自带的商业建面有26750㎡，体量中等，足以满足日常购物需求。

　　此外，项目周边的商业配套十分丰富，较近的有IBC MALL、喜荟城购物中心。稍远些还可以去东门商圈、华润万象城、京基KKMALL，4站地铁就能到，今后生活非常便利。

　　距项目最近的商场是IBC MALL，距离约700米，步行过去仅需11分钟。IBCMALL是全国首家以“珠宝文化”为主题的购物中心，建面约6万㎡，有盒马鲜生、海底捞、点都德、中影影院等百余家品牌商家入驻。

IBC MALL 摄于2021.2.24

　　教育

　　处于松泉中学、布心小学等学区范围内

　　根据罗湖区学区划分，项目小学处于布心小学、淘金山小学、水田小学、东晓小学、东昌小学、松泉中学（小学部）等学校的学区范围内。

小学学区范围 图源：深圳教育局

　　中学则处于松泉中学（初中部）学区范围内。

中学学区范围 图源：深圳教育局

　　松泉中学创办于2002年，于2017年加盟翠园教育集团，并更名为“翠园教育集团·深圳市松泉实验学校”，还成立了小学部。

松泉实验学校 摄于2021.2.24

松泉中学现有33个教学班，学生1532人。依托翠园教育集团的优质教育资源，松泉中学引入了名校的先进办学理念和管理经验，近些年中考成绩稳步提升。

　　医疗

　　距深圳市人民医院约4.7公里

　　项目周边医疗资源丰富，聚集了深圳市人民医院、罗湖区妇幼保健院、罗湖区人民医院等多家高水平医院，今后就医非常方便。

　　项目距深圳市人民医院约4.7公里，自驾过去仅需14分钟。深圳市人民医院是一家三甲医院，始建于1946年，开放床位2400张。

深圳市人民医院 图源：医院官网

　　休闲

　　洪湖、围岭、翠竹等公园环绕

　　项目周边有洪湖公园、围岭公园、红岗公园等多个公园，稍远些还有东湖公园、仙湖植物园、梧桐山森林公园等，日常散步休闲不愁没去处。

　　离项目最近的是洪湖公园，距离约950米，步行过去仅需14分钟。

洪湖公园 图源：深圳新闻网

　　文娱配套方面，项目周边有罗湖体育馆、深圳市体育中心、罗湖图书馆、深圳文化馆等。

　　周边房价

　　一手住宅均价5.7-7.9万/㎡，二手住宅参考价3.95-8.1万/㎡

　　据贝壳找房，项目周边新房住宅有东方盛世花园、淘金山·湖景花园二期、传麒东湖名苑在售，均价在5.7-7.9万/㎡。此外，去年12月份开盘的京基水贝洪湖苑（均价9.8万/㎡），今年预计会推二期。

周边一手住宅 图源：贝壳

　　二手住宅方面，根据深圳住建局发布的二手房参考价，独树阳光里所在的东晓街道参考价范围在3.95-8.1万/㎡。项目附近的二手住宅小区，有雍翠华府、英达花园、松泉山庄、太阳新城，参考价范围在4.04-5.85万/㎡。

　　项目所在片区二手房整体面貌较旧，因此不会有一二手价格倒挂现象。

本文踩盘时间2021年2月24日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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