实探|5月拍卖地，光明龙光玖瑞府11月要卖了，首付149万起可买3房

　　出门可赏26万平公园景观，首付不到150万可买带装修3房……这是自光明龙光玖瑞府现场看房归来后让掌柜君最深刻的记忆点。只不过这个所谓的公园景观目前还是“尘土飞扬”阶段，价格嘛，已是既定事实。

　　对于这个项目的评价，掌柜君只能说优缺点特别分明，房子性价比高，带品牌装修，周边商业配套、轨道交通、教育资源也都有，只是大部分“都还在路上”。

　　但大家都知道，买房主要就是买地段、规划及价值，龙光玖瑞府的好坏，掌柜君一个人说了并不算。（文末附周边房价分析）

　　区位

　　占据光明科学城规划利好

　　各方面配套已逐步落地

　　众所周知，深圳西部成为置业热土，离不开深圳一路向西的规划发展。而光明被众多置业者看好，当然，也离不开它高规格的规划与定位。

　　光明地处深圳西北侧，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一，被赋予了“世界一流科学城和深圳北部中心”的定位。

　　此外，光明上接华为松山湖，下临南山科技园，是深圳科技发展核心轴上的关键区域，且土地资源广，是深圳城市发展重要腹地。

　　光明科学城，从概念到规划再到落实，定位升级为“世界一流科学城”，并将以国际视野对标全球一流城市来建设，其重要性不言而喻，且是实实在在地在落地。

　　这几年在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。

　　商业方面，据不完全统计，光明已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。

　　除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台外，今年底，光明又有2大商业将开业：明万达广场和蓝鲸世界。

光明万达广场效果图

　　交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。

　　除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

光明城枢纽

　　教育方面，探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

　　而且在最新的深圳规划战略中，光明定位升格为深圳北部中心、科技创新中心，是深圳未来经济最重要的增长极之一。

　　其涵盖的“科技”“创新”“先进”等发展标签，均是深圳在国际竞争中所需的高端产业要素。

　　仅仅在核心片区范围内，预计将聚集6000家科技及服务类企业、汇聚15万名产业人群（信息来源于光明政府网）。

　　如此密集的科研、产业设施，将催生较大的住房需求。但据了解，项目片区内的居住用地规划并不多，商品住房规划更是有限，具有一定的稀缺属性。

　　项目规划

　　地处光明凤凰城

　　将打造三栋住宅

　　龙光玖瑞府地处光明科学城南部的产业转化区——光明凤凰城范围内，靠近光明城高铁站、龙大高速，地理位置十分优越。

      项目占地面积约1万㎡，建筑面积约4万㎡，将打造三栋住宅产品，其中一、二栋为可售商品房，共290户，三栋为人才房，每栋楼高都为32层。

龙光玖瑞府沙盘实拍

　　据掌柜君了解，玖瑞府是龙光在光明继玖龙台后打造的又一“玖”系作品。项目所属地块是其在今年5月份深圳第一批集中供地时所拍，如今仅过5个月就已达预售条件。

　　现场实探

　　建设进度已达三分之一

　　营销中心样板间已开放

　　龙光玖瑞府位于光侨路与长凤路之间，目前暂无轨道交通直达，需从6号线凤凰城地铁站处搭乘6个站公交约10分钟到达项目现场。

附近公交站台

　　到达项目附近后，从远处可以看到有三栋在动工，进度已达整体的三分之一。

项目进度实景

　　即便去时已是傍晚，现场依旧有许多工人进进出出。

项目工地门口实拍

　　项目营销中心未建在楼盘处，暂时用龙光玖龙台的商铺作为营销展示区，出6号线凤凰城站后再步行300米即可到达，项目虽未入市，但也陆陆续续有许多人来看房。

项目在龙光玖龙台设营销中心

　　配套

　　交通：临近光明城枢纽站

　　目前无轨道交通直达

　　项目属于13号线地铁沿线物业，届时乘坐此线可直达南山。不过，13号线目前在建设中，预计2023年开通运行。

　　但距离光明城高铁站仅几百米，待升级完成，在此换乘莞深城际、广深港高铁、赣深高铁可快速到达深圳北及省内城市甚至外省。

光明城高铁站远景实拍

　　除此之外，1公里处有18号线（规划中，预计明年开建），2公里处有6号线凤凰城站（已通车）。

项目交通区位图

　　如果自驾出行，也非常方便。周边有“一横两纵”3条高速（一横：外环高速；两纵：南光高速、龙大高速），可快速到达深圳其他中心区。

　　商业：自带13-15间沿街底商

　　距离大型商场较远

　　据置业顾问介绍，项目只带13-15间底商，能满足居民的日常生活需求。

　　2KM内商业有光明万达、10万㎡的光明蓝鲸世界、勤诚达K+广场、龙光玖玖龙台自带商业等，更远一点的还有星河COCO City、宏发光明大仟里等商业资源。

蓝鲸世界效果图

　　教育

　　一路之隔有幼儿园

　　2公里处有外国语学校、育新学校

　　项目一条路之隔处预计修建一所政府投资的幼儿园，但目前处于动工阶段。

　　其他教育资源虽然充足，但是都距离项目稍远。

　　如2公里外有深圳市光明区外国语学校和深圳市育新学校，再远一点还有6号线光明大街站附近的深圳市光明区凤凰学校，长圳地铁站附近的凤凰城实验学校。

凤凰实验学校

　　深圳市光明区外国语学校是一所国际化学校，学校与英国坎泰尔学校缔结姊妹校，与德国法兰克福足球俱乐部合作。

　　深圳市光明区外国语学校

　　医疗

　　开车到深圳市中医院（光明院区）5分种

　　从项目出发，开车5分钟可到深圳市中医院（光明院区）。目前一期建设工作正在稳步推进，预计2022年建成。

　　该医院建成后，将成为集医疗、教学、科研、预防保健、康复于一体，功能齐全、环境优美、设施先进、技术精湛、管理现代的三级甲等中医院，是目前国内单个院区最大的中医院项目，也是深圳市重大民生工程之一。

深圳市中医院效果图

　　再远一点，2公里外有中国科学院大学深圳医院（三级医院）。

　　休闲

　　项目对面即为26万平百花园

　　文体配套方面，从项目出发，开车约10分钟可到达光明文化艺术中心， 开车约15分钟可到达酱酒文化体验馆。

光明文化艺术中心

　　光明文化艺术中心集“文化、演艺、展览、休闲”等多功能于一体，在这里可以欣赏到大型歌剧、舞剧、音乐剧、交响乐等众多艺术表演。

　　生态配套方面，项目一路之隔即为百花园（原麒麟山公园），公园总体量达26万平，目前处于建设阶段，预计与项目同时完工，届时在家中即可欣赏到整个公园的景色。

公园现场施工图

　　户型

　　推约96-114㎡3-4房，共290套

　　据现场置业顾问透露，项目将于本月中旬拿预售，下旬开盘，推290套，均价约5.2万/平带装修。（以开发商公示消息为准）。

　　住宅建面约96-114㎡3-4房，其中96㎡3房为主力户型，共232套，全部为2梯5户，精装交付。

　　A户型为建面约114㎡4房2厅2卫的户型，南北通透，视野开阔，可以看到对面公园的完整景观。

114㎡户型图

　　114㎡样板间装修完善，风格主要是简约风，以灰色为主调。

　　入门处右侧即为一个小卧室，这种结构较为少见，不喜欢者可以将其改造为一个小书房也是一个不错的选择。

　　客餐厅则是一体化设计，与景观阳台相连，开间约3.7米，整个空间通透采光，空间利用率优于市面上很多同类户型。

　　厨房为U型设计，可使用空间率大，两人在其中忙碌也不会觉得拥挤。

114㎡餐厅实景图

　　B户型为建面约96㎡3房2厅2卫的户型，户型方正，采光通风不错。

96㎡户型图

　　96㎡户型样板房为交付标准，从整体的房间分布来看，功能区分布还算合理，不过美中不足的是厨房面积有点小，稍显拥挤。

　　96㎡样板房卧室实景

　　因为项目是带装修交付，所以开发商在墙上张贴了装修材料和品牌，如门采用的是实木混合玻璃门，品牌是摩恩，消毒柜、燃气灶、油烟机等则来自华帝品牌。

　　装修材料和品牌清单

　　周边房价情况

　　周边新房住宅约5-5.25万/㎡

　　一二手房价差约2-3万/平

　　项目周边新房均价约5-5.2万/㎡，二手住宅政府指导价约4.96-5.19万/㎡，挂牌价则在7-8.3万/㎡。

　　据掌柜君了解，新房方面，项目周边有电建洺悦鹏著、勤诚达正大城四期、特区建发乐府广场、深铁瑞府等，其中电建洺悦鹏著约5.25万/平、勤诚达正大城约5.16万/平，乐府广场则是在卖公寓产品，价格约3.9万/平，深铁瑞府则跟项目一样，属于限价新盘，预计将于11月下旬入市，价格约5万/平带装修。

周边二手房  图源：贝壳

　　二手住宅方面，据贝壳找房数据显示，项目周边有龙光玖龙台、光明1号、光明大第、深房传麒山等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，龙光玖龙台的二手房挂牌价约8.2万/㎡，光明1号约7万/㎡，深房传麒山约7.3万/㎡，光明大第则稍贵，约8.3万/㎡。

　　本文踩盘时间2021年11月4日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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