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　　·   2021年，深圳甲级写字楼租赁市场强势反弹，全市年度净吸纳量录得117.6万平方米，首破百万平方米，创历史新高。其中，第四季度，TMT行业头部企业延续上季度强劲扩张态势，于季内达成数宗过万平方米瞩目成交。此外，金融及零售与贸易行业租赁需求表现持续活跃。得益于此，第四季度全市净吸纳量创历史单季新高，达44万平方米。

　　·   2021年，在租赁需求强劲增长的背景下，全市甲级写字楼平均空置率自年初以来连续四个季度持续下降。截至年底，全市平均空置率环比下降1.2个百分点、同比下降5.2个百分点，至22.7%，系过去两年多以来最低值。

　　·   尽管市场需求保持旺盛，但年末之际，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提高项目入驻率。截至年末，全市甲级写字楼租金因此降至人民币每平方米每月184.1元，租金指数环比、同比均微降0.2%。

　　展望

　　·  2022年，全市预计将有18个新项目入市，共为市场带来120.4万平方米供应面积。届时，全市甲级写字楼总存量有望突破千万平方米。

　　·  2022年，本地经济及第三产业持续增长的预期有望进一步赋能深圳写字楼租赁市场活跃度。TMT及金融行业仍将保持高速发展，支撑市场租赁需求增长。然而，市场去化压力或将再度因百万量级新增供应的入市而增加，全市空置率预计将上升。

　　·  尽管经济稳定增长，市场需求旺盛，但供应压力下租赁竞争犹存，平均租金料将下降。

　　零售 —— 零售商积极扩张，净吸纳量达2018年来最高;优质项目经营表现向好，租金指数同比上升1.4%

　　·   人口和收入的提高赋能本地消费市场发展，推动深圳零售物业市场快速发展。据第七次全国人口普查数据，截至2020年末，深圳常住人口达1,756万人，较2010年增长 68.5%，增速居全省首位，且在一线城市中增速居首。前三季度，深圳居民人均可支配收入55,209元，同比增长10.6%。

　　·   整体而言，全市消费市场保持积极增长。2021年前三季度，全市社会消费品零售总额累计达人民币6,959.02亿元，同比增长15.1%，较疫情前的2019年同期增长4.9%，两年平均增长2.4%。其中，商品零售同比增长14.6%，餐饮收入同比增长19.4 %。

　　·   2021年，全市共录得五个新项目开业。其中，三个项目于第四季度开业，合计为市场带来41.8万平方米新增供应。截至年末，全市优质零售物业总存量同比扩容15.0%，至约604.8万平方米。

　　·  2021年，市场租赁需求表现活跃，除了餐饮、时尚、配饰业态以外，体验类业态如个人护、亲子设施、休闲及娱乐类品牌需求亦保持积极。得益于此，本年全市净吸纳量录得83.9万平方米，为自2018年以来最高，约为近十年均值(44.9万)的1.9倍。其中，第四季度，鉴于新项目均以较高入驻率开业，全市净吸纳量环比上升36.9%，至44.3万平方米，为疫情爆发以来的最高值。

　　·   鉴于年内零售商于深圳积极扩张，多个子市场空置率均有明显下降，带动全市平均空置率连续第三个季度下降。截至2021年底，深圳零售物业市场平均空置率环比下降1.0个百分点、同比下降2.1个百分点，至7.5%。

　　·   2021年，受益于品牌级次提高，多个存量项目租金上升，在市场整体表现优化提升的背景下，全市首层平均租金录得人民币每平方米每月631.6元，全市租金指数环比上升0.4%，同比上升1.4%。

　　展望

　　·  2022年，全市预计将迎来五个优质零售项目开业，合计零售建筑面积44.7万平方米。

　　·  2022年，深圳仍将继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场总体品牌级次将显著提高，品牌租赁需求预计保持活跃。届时，全市空置率料将继续回落。

　　·  整体而言，受新兴商圈项目陆续入市的影响，全市平均租金水平料将结构性下降。