深圳刚改需求增多 后疫情时代如何置业？

　　今年以来，已有约80个城市放松调控政策，4月29日，中共中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，稳楼市意图明显。因城施策下，近期湾区多城放松限购政策，如中山、佛山、惠州、东莞等。

　　政策出台前后，湾区各城市场走势如何？

　　深圳并未出台实质性放松政策，后续政策会怎么走？近期楼市及需求发生了哪些变化？

　　后疫情时代，该如何置业？

　　乐有家研究中心通过一手独家真实数据+前沿的一线动态，带大家看清当下楼市真相，做出最佳置业决定。

　　一、湾区近期楼市走势：新房市场整体平稳，二手房市场有所回暖，政策放松初见成效

　　从近1年湾区各城一手住宅月度成交量来看，广、佛4月受疫情影响较大，成交量下滑明显，其他城市基本平稳。

　　从近1年湾区各城二手住宅月度成交量来看，3月开始，多城成交量开始上涨。但4月受疫情影响，广佛成交量又出现了大幅度的下滑，深圳、东莞、江门等二手房市场呈现小幅回暖趋势。

　　五一前期，多城放松限购，政策放松刺激下，五一湾区多城市场成交量有所上涨。

　　二、深圳政策及楼市走势

　　1）政策：以“稳”为主，通过增加供应稳定市场预期

　　深圳政策目前以“稳”为主，通过增加供应，稳定市场预期，满足更多住房需求。深圳由于城市空间及住宅用地供应有限，长期处于供不应求的态势，也促使了深圳楼市的上涨。为构建长期稳定的房地产市场，稳定市场预期，今年以来，深圳持续加大住宅用地及新房的供应，如第一批集中供地，出让8宗地块，二季度入市14520套一手住宅。十四五住房建设规划中，也明确提出会进一步加大居住用地及住宅的供应。

　　2）供应端：全国政策利好背景下，改善置换业主积极放盘，挂牌房源增多，挂牌价维稳

　　近期在全国政策利好背景下，改善置换需求的业主也抓住机会，换房。市场上挂牌房源增多，4月累计挂牌房源量环比上涨6%。挂牌价整体维稳，环比上涨0.1%。

　　3）需求端：市场现回暖迹象，改善型需求增加明显

　　看房量：3月受疫情影响，看房量下降，4月随着疫情好转，看房量上涨明显，4月一、二手住宅看房量分别环比上涨91%，50%，但客户对于经济、政策仍处观望状态，成交量仅小幅上涨，五一期间，看房量持续上涨，同环比均有所增长。（去年2.8新政后，2021年5月市场开始调整）

　　网签量、过户量：2、3月受春节假期及疫情影响，成交量处于低位，4月市场逐渐回暖，深圳二手住宅网签量2539套，环比上涨68%，过户量1860套，环比上涨67%，但总量仍处于低位。

　　成交价与参考价偏差值：4月成交价接近参考价（10%以内）房源成交占比为42%，相较3月减少11个百分点，随着市场回暖，“笋盘”将越来越少。

　　不同面积段产品成交占比：刚需及刚改产品需求占主流，4月60-90㎡刚需二手住宅成交占比最高，且上涨明显，为49%，相较3月提升7个百分点，其次为90-144㎡的改善型产品，成交占比25%

　　不同价格段产品成交占比：500-800万的刚改需求增多，4月500-800万客户成交占比最大，为35%，且占比提升明显，相较于3月提升10个百分点，其次为300-500万的客户，占比29%。

　　三、后疫情时代如何置业？

　　1）置业时机：政策调控下，深圳市场经历1年多的调整，房价处于相对低位，目前是置业、换房的时机

　　自去年5月以来，深圳二手住宅价格指数持续负增长（除去年9月以外），目前市场价格处于相对低位，从近两个月数据看，跌幅有收窄趋势，后期随着市场逐步回暖，价格可能会有小幅上涨，当下是置业、换房的好时机。

　　2）区域选择：后疫情时代，核心都市圈内核心城市优质资产，依旧是重要的资产配置选择

　　“2.8新政”后1年，深圳部分热点小区价格跌幅超20%，但高品质项目价格依然坚挺，整体维持稳步上涨趋势，核心城市核心资产保值增值能力较强，依然是重要的资产配置选择。

　　2）项目选择：后疫情时代，改善型需求增多，大社区、公共设施齐全、配套完善、环境好小区成为首选

　　通过市场一手真实数据分析，发现近期在全国政策利好下，政策效果初步显现，市场开始呈现回暖趋势，改善置换的需求增加明显。随着市场回暖，市场上“笋盘”将越来越少。深圳市场经过1年多的调整后，房价处于相对低位，目前是置业、换房的时机。后疫情时代，核心都市圈内核心城市优质资产，依旧是重要的资产配置选择，大社区、公共设施齐全、配套完善、环境好小区成为首选。

　　来源：乐有家研究中心