福田全海小学扩建规划许可听证报告公布！信息量超多…

　　近日，深圳全海小学扩建综合楼工程项目建设工程规划许可事项听证报告公布。

　　听证申请人表示，全海小学扩建违反了土地合同的约定；听证申请人等福田花园业主的房产证上记载 B110-0009 宗地面积为 24098.22 平方米，该面积包含福田花园和全海小学的 建设用地面积，福田花园业主与全海小学是 B110-0009 号建设用地使用权共有人，全海小学提高容积率建设，应当经 B110-0009 号宗地内份额三分之二以上的按份共有人同意。

　　福田花园业主并不反对全海小学扩建，但是要求福田花园 1-6 栋多层改造与全海小学改扩建同步进行，从根本上解决老旧住宅区隐患与全海小学的需求问题。

　　福保街道办事处表示：福保街道办事处已就福田花园业主在《人民网》领导留言板 反映的问题作出相关答复。

　　关于福田花园居民关于棚改的诉求，该办已完成福田花园小区情况摸底调查、筛选、政策适用性评估、项目初审等前期工作， 并将该小区棚户改造申报材料上报区住建局。目前没有收到住建部门的反馈，将持续关注，如后续有进一步计划，将第一时间通 知福田花园业主。

　　福田教育局表示：

　　全海小学现状总建筑面积为 8400 多平方米，原设计 24 个班，目前现状满足不了教学需求，急需扩容到 32 个班。

　　对于业主提出的福田花园和全海小学如一起棚改。但福田花园棚改需要时间长，并非短时间能够完成。全海小学先行建设和福田花园 的棚改亦并不冲突。 为了满足教育需求，需要尽快扩展全海小学的办学规模，改善教学条件，给学生们提供更好的校园环境。

　　福田花园和全海小学虽然在同一个宗地内，但是全海小学属于政府所有，福田花园与全海小学不是《民法典》中的共有关系， 而是相邻关系，全海小学改扩建遵循相邻关系，全海小学的建设 不需要得到同宗地内份额三分之二以上的按份共有人的同意。

　　深圳市和域城建筑设计有限公司 就听证申请人对全海小学建筑设计提出的问题作出解释。全海小学扩建综合楼首层架空，综合楼建成以后仍有 200 米的环形跑道以及 60 米直跑道，满足设计规范。

　　以下是听证陈述人主要意见

　　1.听证申请人代表：

　　（1）全海小学扩建违反了深地合字（福 95）009 号《土地使 用权出让合同书》（以下简称土地合同）。该土地合同第 6、7 条对于涉案土地（宗地号 B110-0009）利用要求做了明确的约定，全海 小学扩建应遵守该土地合同的约定。

　　（2）全海小学扩建综合楼项目变更容积率程序违反了 2012 年中华人民共和国住房与城乡建设部颁布的《建设用地容积率管 理办法规定》。该规定第二条、第五条、第八条、第九条等规定： “任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定 的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，应当按本办法的规 定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率”。 “调整容积率需组织技术人员、专家进行专题认证，要通过本地 主要媒体和现场公示等方式征求规划地段里利害关系人的意见， 必要时应进行走访、座谈或组织听证”。

　　（3）听证申请人等福田花园业主的房产证上记载 B110-0009 宗地面积为 24098.22 平方米，该面积包含福田花园和全海小学的 建设用地面积，福田花园业主与全海小学是 B110-0009 号建设用地使用权共有人，根据根据《民法典》第 301 条、344 条，全海小学提高容积率建设，应当经 B110-0009 号宗地内份额三分之二以上的按份共有人同意。

　　（4）全海小学扩建综合楼项目设计方案不符合《深圳市城市 规划标准与准则》、《深圳市普通中小学校建设标准指引》、《深圳 市住房和建设局关于发布绿色校园设计标准的通知》有关标准要 求。

　　（5）福田花园多层小区存在严重的消防隐患，以及设备配套 不全、无法安装电梯、房屋地基沉降、阳台断裂等问题。福田花 园业主并不反对全海小学扩建，但是要求福田花园 1-6 栋多层改 造与全海小学改扩建同步进行，从根本上解决老旧住宅区隐患与 全海小学的需求问题。福田花园业主已就全海小学扩建与福田花 园改造问题向《人民网》领导留言板反映，并得到福田区福保街 道办事处反馈有关棚改申报进度。

　　福保街道办事处表示：福保街道办事处已就福田花园业主在《人民网》领导留言板 反映的问题作出相关答复。

　　关于福田花园居民关于棚改的诉求，该办已完成福田花园小区情况摸底调查、筛选、政策适用性评估、项目初审等前期工作， 并将该小区棚户改造申报材料上报区住建局。目前没有收到住建部门的反馈，将持续关注，如后续有进一步计划，将第一时间通 知福田花园业主。

　　3.福田区教育局

　　（1）根据深圳市人民政府《关于加强土地市场化管理，进一 步搞活和规范房地产市场的决定通知》第三条，“由市、区财政全 额投资的机关教育等公益性非盈利性的用地均视为政府固定资产， 土地出让合同和房地产证注名权利人为市区人民政府，实际使用 单位是享有使用权”，因此全海小学建设用地的用地单位变更为深圳市福田区人民政府，也就是全海小学和福田花园实际土地的使用者并不相同。

　　（2）全海小学现状总建筑面积为 8400 多平方米，原设计 24 个班，目前现状满足不了教学需求，急需扩容到 32 个班。

　　（3）关于听证申请人提出的福田花园和全海小学如一起棚改， 会有贡献用地，将更大程度上改善全海小学的条件。对此，首先 向听证申请人等福田花园业主表示感谢。但是，福田花园棚改需要时间长，并非短时间能够完成。全海小学先行建设和福田花园 的棚改亦并不冲突。 为了满足教育需求，需要尽快扩展全海小学的办学规模，改善教学条件，给学生们提供更好的校园环境。比如，全海小学运 动场现状为塑胶操场，本次扩建，运动场地将改为天然草地，更适合孩子的健康发展。福田区近年已经有若干老学校完成改扩建， 效果是良好的。

　　4.全海小学 福田花园和全海小学虽然在同一个宗地内，但是全海小学属 于政府所有，福田花园与全海小学不是《民法典》中的共有关系， 而是相邻关系，全海小学改扩建遵循相邻关系，全海小学的建设 不需要得到同宗地内份额三分之二以上的按份共有人的同意。

　　5.深圳市和域城建筑设计有限公司 就听证申请人对全海小学建筑设计提出的问题作出解释。全海小学扩建综合楼首层架空，综合楼建成以后仍有 200 米的环形跑道以及 60 米直跑道，满足设计规范。另外，深圳炎热天气居多， 本次设计类似风雨操场的架空场所，更有利于学生的运动。

　　关于绿地问题，扩建综合楼通过整体统筹，将对全海小学整体绿化环境进行提升。全海小学扩建综合楼设计方案容积率、建筑面积、 建筑退距、日照等均符合相关的规范和规划设计要点的要求。

　　6.福田区建筑工务署

　　建筑工务署负责全海小学的建设事宜。2019 年 7 月福田区重大项目教育指挥部关于全海小学扩建综合楼的会议纪要已明确认 可项目立项事宜。2019 年 12 月全海小学扩建综合楼项目取得项目建议书批复。

　　三、听证组意见和建议

　　全海小学作为福田区属公立学校，属于公共利益，在提升全 海小学办学条件上，各方并无根本性的矛盾。

　　矛盾是听证申请人主张全海小学建设和福田花园棚改同步推进，反对全海小学先行扩建。

　　教育方表示因教育需求，急需先行进行全海小学的扩建， 该项目前期立项等诸多前期工作已经完成，希望继续推进该项目 后续建设工作。

　　涉案土地 B110-0009 宗地的土地合同始于 1995 年，当时执行 的民法是《民法通则》。该宗地内的住宅区、学校建设历经多年。 住宅区、学校在同宗地内，但是占地面积、范围物理上是明确的， 规划覆盖率、容积率独立核算。宗地内住宅部分已经办理不动产 登记，登记的土地是 B110-0009 整宗土地（市政道路除外）。

　　听证申请人不否认全海小学建筑物的所有权属于政府所有，但是主张 根据《民法典》规定，福田花园业主和全海小学共用 B110-0009 宗地，属于建设用地使用权共有人。如全海小学扩建先行推进， 听证申请人认为应征得 B110-0009 宗地内三分之二份额共有人同 意。学校方认为全海小学和福田花园属于相邻关系，非共有关系， 不需要征得 B110-0009 宗地内三分之二份额共有人同意。

　　这是本案最大的焦点，事关《民法典》的贯彻实施，需要慎重对待，认 真研究论证。 关于福田花园业主对全海小学扩建综合楼设计方案提出的意 见和建议，建议依法依规处理。

　　全海小学

　　全海小学位于深圳市福田区益田五路47号，创立于2002年9月，现学校占地8573.6平方米，有教学班28个。

　　根据此前的规划许可证显示，该项目用地面积8267.45平方米，申报新建规定建筑面积7930.53平方米（功能为小学），最高建筑高度24.00米，其他指标和内容详见附图(总平面图）。

　　扩建后，将增加近一倍的面积。

       来源：咚咚地产