实探 | 近13号线，限价4.89万，光明华润“双子星”之一润晖府在打地基了

　　华润在今年深圳第一批集中供地中，所竞得光明的两宗地块很受大家关注，被称为华润双子星，而掌柜君此次去的就是其中之一润晖府。

　　掌柜君当天在现场转了一圈，发现项目离在建中的13号线非常近，建成后也能算作是地铁口物业，且周边教育资源非常丰富，但附近多为工业园区和在建中的项目，整体环境还有待提升。

　　价格方面，项目毛坯限价4.89万/平，周边在售新房住宅均价约4.69-5.2万/㎡，二手房挂牌价在7-8.3万/㎡之间，升值空间还是很高的。（文末附周边房价具体分析）

区位

　　地处光明科学城产业转化区——凤凰城

　　项目所处区域光明，是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个湾区核心城市的科创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流科学城”。

科学城区位图

　　而项目则位于光明的重点板块之一——凤凰城片区。

　　光明凤凰城，作为光明科学城“一心两区”中的产业转化区，布局了多个重点项目，聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。累计投资超过1000亿的华星光电就在光明凤凰城，带动上下游产业蓬勃发展。

　　从整个区域位置来看，光明凤凰城是距离福田、南山最近的板块。

　　这几年片区在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。

　　商业方面，据不完全统计，光明已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台、蓝鲸世界等等。

蓝鲸世界实景

　　交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

交通路线图

　　教育方面，探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

　　而且在最新的深圳规划战略中，光明定位升格为深圳北部中心、科技创新中心，是深圳未来经济最重要的增长极之一。

　　其涵盖的“科技”“创新”“先进”等发展标签，均是深圳在国际竞争中所需的高端产业要素。仅仅在核心片区范围内，预计将聚集6000家科技及服务类企业、汇聚15万名产业人群（信息来源于光明政府网）。

　　如此密集的科研、产业设施，将催生较大的住房需求。但据了解，项目片区内的居住用地规划并不多，商品住房规划更是有限，具有一定的稀缺属性。

项目规划

　　将打造4栋住宅

　　润晖府是今年第一批集中供地所拍地块，被华润集团所竞得，建成后普通商品住房销售均价不得高于48900元/平方米。

宗地位置图

　　从宗地规划设计要点表可以看出，项目规定建筑面积 98015 ㎡，其中，住宅95445㎡(其中物业服务用房200㎡)、商业2500㎡、社区警务室50㎡、环卫工人作息房20㎡。

　　共规划4栋住宅和1栋公寓，其中住宅层高为32-34层，主力户型为88-110㎡，总户数约700多套，预计88㎡的558套，89㎡的64套，110㎡的96套（具体以官方信息为准）。

设计要点表

现场实探

　　项目还未出地面

　　项目位于光明区光侨路与侨凯路交汇处东北侧，掌柜君到达后，从外侧看可以看到项目还未建至出地面。

现场实景

　　前行至正门处，通过此往里看去，发现项目还在打地基阶段，不过现场有很多工人在施工，项目门前的施工车辆也在不断进出，想必进度不会很慢。

现场实景

　　绕着项目走了一圈，并没有发现开设有展示中心，经了解，有消息说展厅将于9月初开放，地点设在了距离项目500米处的招商局智慧城。

配套

　　交通

　　距离13号线同观路站约300米

　　项目距离13号线（在建中）同观路站约300米，步行约3分钟可以到达。目前距离项目最近的是已开通的6号线长圳站，约2.2公里，公交2/3个站即可到达。

　　另外和光明城高铁站直线距离为500米，可通过此前往外省。

6号线长圳站实景

　　公交方面，距离项目最近的站点为南凤派出所站，可以乘坐B959路、B963路、M525路、B960路、B971路、M218路、M462路等公交线路，前往南山、龙华等区域。

公交位置图

　　自驾方面，周边有观光路、光侨路、龙大高速、侨凯路、茶林路等城市道路，能直达宝安、南山、龙华等区域。

　　商业

　　自带小规模商业

　　项目自身配建约2500㎡底商，同时可享周边的中海观园、龙光玖瑞府、深房传麒山、中海寰宇时代、龙光玖龙台等多个大型住宅的底商，平时日常生活所需都能满足。

　　此外开车约10分钟左右可以到光明蓝鲸世界、万达广场购物中心。

　　光明蓝鲸世界，作为深圳北部中心能量聚集最密集的综合体，光明蓝鲸世界尤其注重TOD复合功能营造，购物中心与主题商街、精选酒店、臻品住宅、生态公园等业态功能一起，构成体量约75万㎡的TOD城市综合体。

蓝鲸世界实景

　　教育

　　周边教育资源丰富

　　虽然商业资源并不丰富，但是项目周边的教育资源十分优越。

　　2公里内有深圳市光明区凤凰学校、深圳实验学校光明部、深圳市光明区凤凰城实验学校、深圳市育新学校、深圳市光明小学等，从项目出发，开车10分钟内都能到达。

东周小学实景

　　其中深圳实验学校光明部是深圳市政府重点建设的市直属全寄宿制公办高中，为深圳实验学校的一个完整学部，承接了深圳实验学校三十三年的办学经验与成果，办学规模达60个班，提供3000个学位。

深圳实验学校光明部实景

　　医疗

　　驾车约12分钟可到中科院大学深圳医院

　　从项目出发，驾车12分钟就可以到中科院大学深圳医院。

　　中科院大学深圳医院由有60年历史的原光明新区人民医院、光明新区中心医院两个院区及38家社区健康服务中心组成，占地面积约8.5万平方米，建筑面积约14.0万平方米，医院设有24个临床医技科室。

中科院大学深圳医院

　　另外，在建中的深圳市中医院光明院区也在附近，一期位于光明区光侨路与龙大高速交汇处。

　　深圳市中医院光明院区作为国内规模最大的中医院，项目总投资40亿元，占地面积约11万平米，总建筑面积约44万平米，设计床位数2000床，计划2022年12月竣工。

在建中的深圳市中医院

　　休闲

　　周边有新城公园、体育中心等

　　从项目出发，700米距离处可以到达百花园（原麒麟山公园），公园总体量达26万平，目前还在建设中；1.2公里处可以到达光明新城公园、虹桥公园。

　　此外，开车约10分钟左右可以到光明小镇欢乐田园、光明农场大观园等，其中光明小镇由华侨城集团与光明强强联合共同打造的，号称西部的“东部华侨城”。

光明新城公园

　　文体方面，项目1.4公里距离处有光明文化艺术中心、光明区群众体育中心。

　　光明区群众体育中心占地面积6.18万平方米，总建筑面积2.02万平方米，建有室外网球场、篮球场、门球场、游泳池、室内网球馆、羽毛球馆等，是居民休闲运动的好去处。

光明区群众体育中心

　　总体来看，项目周边山水、公园较多，生态环境良好，文体配套充足，周末休闲时间可选去处多。

户型

　　推建面约88-110㎡住宅

　　近期，网上有人爆料了项目的户型图，其中89㎡面积的有三个户型，109㎡的有两个户型。从网上户型图来看，每个户型还算方正，实用率也挺高，不过这些图片仅供参考，具体还是以官方所示为准。

周边房价

　　周边新房住宅约4.69-5.2万/平

　　周边二手房挂牌价约7-8.3万/平

　　价格方面，项目毛坯限价4.89万/㎡，周边新房均价约4.69-5.2万/㎡，二手房指导价在4.8-5.17万/㎡之间，挂牌价则在7-8.3万/㎡之间。

　　据掌柜君了解，新房方面，项目周边有龙光玖瑞府、中海观园、特发观月台等在售，其中龙光玖瑞府约5.2万/㎡、中海观园约4.7万/㎡、特发观月台约4.69万/㎡。

周边二手房

　　二手住宅方面，据贝壳显示，目前项目周边有龙光玖龙台、光明大第、光明1号等二手房在售。

　　据掌柜君咨询中介人员获悉，龙光玖龙台的二手房挂牌价约8.1万/㎡，光明1号挂牌价约7万/㎡，光明大第则稍贵，约8.3万/㎡。

　　本文踩盘时间2022年9月1日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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