丁祖昱：深圳“租房参考价”低于目前市场平均租金，房租会跌吗？

　　继去年二手房参考价公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租赁参考价格”。

　　近日，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并表示将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

　　本次发布的租赁参考价格覆盖全市各区（含大鹏新区），包括4319个小区，、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。

　　2021年2月8日，深圳出台二手房成交参考价后，多个城市纷纷跟进落地二手房成交参考价，极大地改变了这些城市的二手房市场。不少评论认为“房屋租赁参考价格”也会带动整个租赁市场。

　　我们认为，此次“房屋租赁参考价格”的发布，对市场租金影响相对较少，尤其是对个人房源来说，租金价格的浮动市场因素更大，政府也应当避免较多的价格指导。“房屋租赁参考价格”的发布对保租房的意义较大，以往保租房相关政策中的定价低于周边房源价格中的周边房源定价一直未有明确的定义，此次深圳发布的“房屋租赁参考价格”对未来保租房的建设意义更大。

　　2022年10月28日，据深圳市住房和建设局官网消息，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

　　按照深圳市房屋租赁参考价格查询平台，房屋租赁参考价覆盖深圳市各区（含大鹏新区），包括4319个小区（其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。

　　一直以来，深圳和其他一线城市一样，由于高企的房价以及大规模的外来人口导入，绝大多数的人都通过租房解决居住需求。

　　发布房屋租赁参考价格，有利于促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展和租赁市场价格体系公开、透明，实现“稳租金、稳预期”；有利于解决租赁市场价格信息不对称问题，为租赁市场提供价格参考，引导租赁双方合理议价。

　　据了解，房屋租赁参考价格以全市各类房屋属性数据和近一年租赁市场交易数据为基础，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等相关要求，综合运用地理信息技术、大数据分析等多种批量评估技术手段最终确定。

　　克而瑞租售近期发布的《中国住房租赁行业监测报告》显示，2022年9月租赁市场逐步迈入传统淡季，55城个人房源租金为32.87元/平方米/月，较上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

　　由于疫情反复态势仍然蔓延，各城市人口流动下降，租赁市场活跃度一般，随着毕业季租赁旺季过去，9月份起，租赁市场逐渐步入淡季，因此，租金也开始出现了周期性回落。

　　从重点关注的城市来看，重点八城租金均呈下跌趋势。同比来看，深圳、杭州、武汉、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上涨；环比来看，八城租金环比均下跌，其中，深圳、上海、杭州租金环比下跌明显。

　　深圳受疫情反复和毕业季旺季消退影响，整体租赁市场反响度一般，个人房源租金同环比下跌显著，为88.28元/平方米/月，环比下跌6.25%，同比下跌8.41%。较2021年1月至今深圳个人房源租金平均92.77元/平方米/月还跌出4.49元/平方米/月。

　　除受租赁淡季影响外，保租房加速入市运营也在一定程度上影响租金下跌。

　　对比此次发布的《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，平均商品住房参考租赁价格67.5元/平方米/月，商务公寓参考租赁价格85.7元/平方米，统建楼参考租赁价格44.3元/平方米。

　　与之相对应的，以商品房为主的深圳个人房源租金9月价格为88.28元/平方米/月，分散式公寓租金为137.28 元/平方米/月；以商务公寓为主的集中式公寓租金为86.01元/平方米/月，由此可见，深圳市2022年度房屋租赁参考价格与目前市场平均价格相比较低。

　　2021年2月8日深圳发布二手房成交参考价，在此之后有约15个城市跟进，二手房指导价政策实施之后，多地二手房成交规模锐减，价格应声下跌。

　　典型如深圳，指导价出台后，二手房市场骤然降温，成交均价自2021年2月的7万元/平方米左右，逐渐下跌至年末的6万元/平方米，至今成交均价已低于6万元/平方米。

　　对此，部分评论认为，此次深圳发布“房屋租赁参考价格”也会带动整个租赁市场。

　　我们认为，二手房参考价的重点在于深圳各大银行陆续将根据成交参考价格发放二手房贷款，通过与银行的联动，配合贷款指导政策等一整套组合拳，以实现降杠杆，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此次房屋租赁参考价格的发布，其目的还是在于能够正确引导租赁市场健康发展，保护租赁权益。对于租赁当事人来说，可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

　　我们认为，租金价格更多还是受市场供求情况来决定的，尤其是对个人房源来说，即便是同一小区、不同户型、新旧程度都会极大的影响租金价格，不能简单的以“参考价格”的方式一刀切。

　　因此，对于整个租赁市场来说，还是应该避免过多的价格指导，租金价格起伏变化频繁，租房市场应视具体情况而定。

　　与此同时，自去年起，保障性租赁住房的建设在不断加快落实中，对于保租房相关政策中的定价低于周边房源价格中的周边房源定价一直未有明确的定义，此次深圳发布的“房屋租赁参考价格”对保租房来说有了相对明确的价格定义，对未来保租房建设的意义较大。

　　对于保障性租赁住房来说，确实应该给予一定的价格指导，使其发挥保障作用，成为市场有效补充。

　　综合来看，此次深圳“房屋租赁参考价格”的发布对目前整体市场的约束性相对较小，尤其是对个人房源来说租金价格的浮动市场化因素更大。

　　从政策本身来看，主要还是引导租赁市场健康发展，对于正常的市场价格波动，应当避免过多的价格指导。

　　在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策主基调下，“房屋租赁参考价格”的发布更有利于推动保租房的发展，未来随着保租房的加快发展、加速认定，保租房也将更好的发挥其保障作用。