实探｜与“日光盘”相邻，限价4.53万，光明深铁项目最新进度来了

　　上周看到光明深业颐瑞府“日光”的消息，掌柜君就想到了旁边的另一个限价项目——深铁A641-0029地块。

　　目前项目周边多为在建楼盘以及工业区，环境较为一般，但是离星河COCO city、光明大街地铁站等都不远，且西邻中科附高，北邻在建中的科学公园。

　　价格方面，项目毛坯限价4.53万/平，周边在售新房住宅约4.8-5.19万/㎡，二手住宅挂牌价在5.6-7.1万/㎡，还是有一定的升值空间。（文末附周边房价具体分析）

　　区位

　　地处光明中心区

　　项目所处区域光明，是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点，是串联广州、东莞、深圳、香港四个湾区核心城市的科创纽带。在深圳的定位中，光明对标建设“深圳北部中心”、“世界一流科学城”。

　　光明区发展规划图

　　而项目则位于光明的重点板块之一——光明中心区。

　　光明中心区位于光明区核心，拥有2平方公里科学公园特殊的自然资源优势，是国家战略项目“光明科学城”的重要组成部分。

　　这几年片区在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。商业方面，据不完全统计，光明已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。

　　除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台、蓝鲸世界等，未来还有星河COCO city，只是该商业还处于规划阶段，若想兑现，还需一些时日 。

　　交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

　　光明城枢纽

　　教育方面，片区探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

　　中科附高实景

　　而且在最新的深圳规划战略中，光明定位升格为深圳北部中心、科技创新中心，是深圳未来经济最重要的增长极之一。其涵盖的“科技”“创新”“先进”等发展标签，均是深圳在国际竞争中所需的高端产业要素。未来片区预计聚集6000家科技及服务类企业、汇聚15万名产业人群（信息来源于光明政府网）。

　　片区写字楼实景

　　产业聚集必将带来大量的人流，居住需求也将随之大涨，且待大型规划利好兑现，片区的物业价值不言而喻。

　　项目规划

　　将打造三栋住宅

　　项目为去年第三批集中供地地块，被深铁竞得，建成后普通商品房销售限均价45300元/㎡。

　　宗地位置图

　　资料显示，地块新建规定建筑面积 71839m²，将打造三栋住宅与一栋商业办公楼，商业与办公约39279m²，其中地上商业7500㎡，办公31779㎡；住宅28000m²含公共住房不少于2800㎡，物业服务用房100㎡。

　　现场实探

　　已建至出地面

　　去项目实探当天，因地铁光明站通往项目的路处于施工阶段，掌柜君只能转到光明大街站，再走了大约1公里才到达项目所在地。

　　项目远拍实景

　　到达后，可以看到项目已经出地面有十几层了，按照效果图来看应该是1栋商办楼和1栋住宅。

　　项目周边目前都是在建中的楼盘，如万科光年四季、深业颐瑞府等，因此在建成前环境都一般。

　　配套

　　交通

　　距6号线光明站约1公里

　　轨道方面，从6号线光明站出来，步行约1公里即可到达，周边还有光明城高铁站能前往外省。此外，周边还有在建中的13号线和规划中的19/29号线，待建成后未来出行会更加便捷。

　　光明站地铁站

　　公交方面，离项目最近的一个公交站点为二十二高级中学公交站，不过由于周边道路多数还在修建中，因此能乘坐的公交路线不多，目前只有720路、B966路、M411路等，能前往光明其他片区。

　　附近公交站实景

　　自驾方面，可以通过华夏路、龙大高速、光明大街等城市道路，快速到达光明、龙华、龙岗、宝安等区域。

　　商业

　　自带4800㎡商业

　　项目周边商业资源比较缺乏，根据规划，项目自带4800m²商业，现在主要还是依靠周边楼盘的底商。

　　周边有星河天地所带的COCO City，以及能共享万科光年四季、佳兆业云峰等小区底商，能满足基本的生活需求。

　　COCO City效果图

　　除了附近小区的底商，从项目驾车15分钟左右可以到达光明蓝鲸世界。

　　蓝鲸世界

　　教育

　　距中科院附属高中约500米

　　教育方面，项目距离中国科学院深圳理工大学附属实验高级中学（中科附高）约500米，约900米处还有在建中深圳市光明区第二十二中。

　　中科附高，是由中国科学院深圳理工大学、光明区人民政府共建的高水平、现代化、未来式新型实验高中，总建筑面积为82000平方米，办学规模为42个教学班，已于2021年9月正式开学迎新。

　　中科附高实景

　　此外，开车10分钟左右可以到深圳市光明中学、东周小学、深圳实验学校(光明部)等学校。

　　深圳实验学校(光明部)

　　医疗

　　开车10分钟可到中科大深圳医院

　　项目距离光明医院社康管理中心约900米，步行约10分钟，感冒发烧等小症状可 以前往此处就诊。

　　光明医院社康管理中心

　　如果需要挂号，那么只能前往中国科学院大学深圳医院，距离项目约2.5公里，开车约10分钟。

　　中科院大学深圳医院由有60年历史的原光明新区人民医院、光明新区中心医院两个院区及38家社区健康服务中心组成，占地面积约8.5万平方米，建筑面积约14.0万平方米，医院设有24个临床医技科室。

　　中科院大学深圳医院

　　休闲

　　北侧毗邻科学公园

　　项目北侧毗邻科学公园，公园占地约216万㎡，是目前深圳最大的市政公园，集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等功能为一体，内有“深圳新十大文化设施”之一的深圳科技馆新馆、西方美术馆、艺术中心等场馆，预计2023年10月完工。

　　在建中的科学公园

　　除此之外，周边还有狮山公园、约9.4万㎡的东周文化公园、约10万㎡的开明公园、约56万㎡的新城公园、虹桥公园、4A级旅游度假小镇光明小镇等，生态环境优良。

　　新城公园

　　周边房价

　　新房住宅约4.8-5.19万/平

　　二手房挂牌价约5.6-7.1万/平

　　价格方面，项目毛坯限价4.53万/㎡，周边在售新房住宅价格在4.8-5.19万/㎡左右，二手房指导价在3.8-4.49万/㎡之间，挂牌价在5.6-7.1万/㎡之间。

　　新房方面，项目周边有光明金茂广场、安联尚璟府、联发悦尚居等在售，其中光明金茂广场约5.17万/㎡、安联尚璟府约5.19万/㎡、联发悦尚居约4.8万/㎡。

　　周边二手房

　　此外，二手住宅方面，据贝壳显示，目前周边二手房并不多，仅正兆景嘉园、新地中央、高正豪景花园等在售。

　　掌柜君咨询中介人员获悉，正兆景嘉园挂牌价约5.6万/㎡，新地中央挂牌价约7.1万/㎡，高正豪景花园挂牌价约5.7万/㎡。

　　本文踩盘时间2022年10月28日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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