北京二手房市场冷热不均 “台马”板块新政后量价均有改善

　　11月份以来，全国多地继续优化房地产政策，但疫情等因素仍对成交量产生一定影响。

　　相对较为坚挺的北京二手房市场现状如何记者采访的北京多地区一线房地产经纪人及市场分析师表示，当下北京二手房市场呈现冷热不均、业主涨价和降价并存的现象。

　　“台马”板块量价齐升

　　北京市住房和城乡建设委员会官网数据显示，11月份，北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另据麦田房产监测数据显示，今年前11个月，北京市二手房成交量为133613套，与去年同期的177745套相比减少超4万套。

　　从市场热度来看，11月份上半月与下半月的差异较为明显。麦田房产监测数据显示，11月份上半月的带看量和10月份上半月基本相当，但进入11月份下半月尤其是第三周以后，带看量明显下滑，主要原因在于受疫情影响，房东配合看房和客户出门看房的意愿降低。

　　与此同时，“台马”（通州台湖、马驹桥地区）部分地区因受到解除双限购新政影响，成为近几个月为数不多的涨价区域。

　　12月4日，记者在贝壳找房上咨询了一套位于马驹桥的小三居房源情况。数据显示，该房源最近三个月调价五次。某中介经纪人告诉记者，由于双限购解除，所有小区都有一定幅度涨价，目前该房源涨价15万元，但仍然是小区最便宜的一套。新政发布后，看房的人较多。

　　据了解，2022年11月8日，北京市政府批准已划归北京经济技术开发区管理的通州台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房执行经开区商品住房政策有关规定。也就是说，买房人只需要满足北京市购房资格，便可购买“台马”地区的新房、二手房。

　　政策发布后，该地区二手房成交量显著增长，部分楼盘成交均价亦有小幅上涨。据安居客监测数据显示，11月份马驹桥板块二手房成交均价约3.6万元/平方米，环比上涨约0.35%，同比上涨约5.37%。

　　“‘台马’地区卖方预期明显上升，但买方暂未同步跟进。”北京链家研究院分析师冷会向《证券日报》记者表示：“经调研，近期成交案例中的买方多为此前已看过房且有购房资质的存量客户，取消限购政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度，但新增客户暂未大量增加。”

　　值得一提的是，有分析人士向记者表示，受降准等一揽子楼市利好政策影响，除“台马”地区外，其他区域也有部分业主上调其挂牌房源价格，导致11月份部分区域二手房挂牌价微涨。不过，从整体挂牌价格变动走势来看，上调价格的房源整体占比仍较低。

　　对于业主的心态变化，麦田房产分析师向记者表示：“随着挂牌量的走高以及整体市场去化速度变慢，业主心态出现了两极分化，着急成交的业主议价、向下调价意愿增强；也有业主依然对市场保持信心，使得11月份部分地区挂牌价微涨。”

　　议价空间扩大

　　尽管“台马”地区受新政影响，二手房价格上涨预期较强，但记者通过调查采访发现，北京二手房市场整体仍呈成交量不及预期，议价空间扩大的态势。

　　根据麦田房产监测数据显示，11月份，北京二手房议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点。

　　记者随机致电海淀区某房产经纪人，咨询“三个月内降价两次”的某房源。该经纪人向记者表示，该房源一个月前550万元，现在515万元，意向客户大概有三四个，业主是投资客，想卖房子套现。

　　“该房源前期挂价太高，不太容易成交，正常来说，一般降价10万元以内就可以成交。作为核心区域，海淀区二手房房价整体较稳定，今年没太大降幅。”该经纪人称。

　　“好的房子还是不愁卖。目前虽然挂牌房源多了，但真正能够成交的房源量仍较为稳定。”丰台区某链家门店一位经纪人告诉记者，“好的学区房依然一房难求，特别是德胜和月坛区域的房子。”

　　“11月份，北京二手房成交均价环比小幅下降，同比基本持平，价格波动主要受结构性因素影响。”冷会向《证券日报》记者表示：“但从各城区价格走势看，多数城区保持平稳运行状态，价格波动处于合理运行区间。”

　　对于后续北京二手房市场走势，麦田房产分析师表示，进入11月份以来，政策端楼市利好不断释放。若疫情影响减弱，受11月份购房需求积压及年底“翘尾”行情预期作用，市场或在12月份迎来反弹。

　　来源：证券日报