罗湖成交靠后成昨日黄花？多个新盘上市或力挽狂潮

    提起深圳的房地产，应该要从罗湖说起。作为深圳最早发展的房地产片区，罗湖可以说是深圳房地产发展的一个缩影。

    罗湖房地产起步于上个世纪80年代中期到90年代初期，彼时深圳特区经过10年的发展已经初具规模，当时很多香港炒家开始跨过罗湖桥来到深圳经商、投资，并带动部分深圳人开始炒房，也让罗湖房地产打上了港人的印记。也正是那时，深圳开始掀起炒房的浪潮，罗湖房地产开始萌芽，到90年代中期，便开始发展到鼎盛时期。那时的罗湖，城市基础建设已经完善，交通发达，商业繁荣，是深港两地人居住的首选。而大批的港资投资发展商、中介代理公司、广告商等也开始纷纷登陆深圳，并为深圳带来了先进的开发理念和营销思路，深圳开始出现一批初具规模的本地开发商。随后，罗湖房地产开发开始逐步走向稳步发展，而在房地产的策划、开发以及营销上也逐步走向成熟，同时整个罗湖区的开发日益趋向饱和。后来，深圳房地产开发逐步西移福田、南山，罗湖房地产一家独大的局面开始被打破。

昔日罗湖

    除了区域竞争，罗湖近年来还开始面临着土地资源紧缺的局面。基于此，罗湖城市建设模式也开始转为旧城改造。也正是土地资源的紧缺，导致了罗湖近年来少有新盘入市，新房存量大幅下降，在整个深圳市的新房成交上也开始推后，与福田区、南山区渐拉开差距，而与宝安、龙岗两个有大量可利用土地资源的片区相比成交更是远远落后。

    从过去的一年成交来看，2011年罗湖在全市的成交量中落于最后，整年成交量仅421套，成交面积仅占全市的1%，如此低成交便是缘于罗湖新房供应的不足。整个2011年，罗湖没有新盘入市，仅能依靠老盘推新消耗存货。其中主打中小户型的京基凤凰印象成为了罗湖的主力成交，共成交272套，而兰亭国际的大幅降价跳水，也帮助稍微激活了罗湖的楼市，成交90套，和凤凰印象一起支撑起了整个罗湖的新房成交量。

    2012年，罗湖打破了无新房入市的尴尬格局，东门港澳8号1月份便开始入市销售。但其给罗湖楼市带来太多的成交刺激并不强烈，2012年开年首月罗湖成交仅59套，除盐田区外，与其他各区在量上有较大差距。2月份，春节假后的深圳楼市依然无比冷清，罗湖更是雪上加霜，最后成交萧条，2月份成交套数仅为1套，依然为港澳8号成交所得。3月，港澳8号在深圳率先推出了“首付一成”的营销噱头，实际上仍为首付三成，因此此举并未能激活市场，成交依然不尽人意，月度成交42套，与其他各区相比，仍然靠后。

    事实上，根据已发布的2月份罗湖经济指标显示来看，目前罗湖已经终结了去年各月正增长的走势，房地产开发开始负增长，2月份负增12.8个百分点，而根据预计，今年房地产或将全年会拖累全区经济0.4个百分点。对此，罗湖区政府相关方面表示，辖区可开发的土地资源不足，新房少是致使房地产业负增长的重要因素。

    网上行机构对此分析道，罗湖楼市萎靡的原因主要来自于三个方面,，即政策影响、地缘因素、土地制约。首先，2011年便是深圳政策最为紧缩的一年，而随着“三限”政策的持续，深圳楼市成交量在上半年开始大幅下降，到了下半年，置业者观望气氛较浓，整体楼市均在一路走低。第二，由于今年来深圳城市中心区的西移，福田中心区的崛起，及南山中心区的繁荣，罗湖不再是最繁华的存在，人们也开始有了脱离罗湖看好其他区域的选择。最后，由于罗湖的较早发展，其城市规划相对滞后，加上土地资源的制约，罗湖目前只能坚持走城市更新之路，没有更多可供使用的土地资源。

    眼看政策紧缩不放松，楼市未来走向不明，而购房者也一直犹豫未敢出手。存量减少、投资客撤退，刚需止步，罗湖楼市难道将会持续萎靡成为昨日黄花？

    据房掌柜了解，2012年，除了已经入市的港澳8号，罗湖还将会有5个城市更新项目或可入市。包括合正荣悦府、德弘天下华府、地铁远为大厦、华盛君荟名庭、王府花园。五个项目中，融合了高层住宅、高尚大户复式住宅、顶级豪宅等物业类型，目前，各新盘都已在准备入市，2012年罗湖将会新增大批新房房源。

    网上行机构对此认为，虽然目前楼市依然冰寒，但罗湖的新增楼盘及大批房源，将会使区域楼市活跃度得到提升，加上去年两大成交主力兰亭国际公寓及凤凰印象两盘，2012对于罗湖楼市来说，或许将会有一个好的方向发展。

    深圳思源兴业房地产策划总监潘传灿也表示，几大项目的入市，将会让罗湖今年的供应量更大，而且产品结构很多元化，会在一定程度上满足不同层级的消费者需求，今年罗湖楼市或会有很大的成交体现。知名剑客异形天下则认为，新盘的注入固然能够一定程度上激活楼市，但是如果在新增楼盘中有品牌楼盘或大盘、豪宅的加盟，对于罗湖楼市的激活、成交会有更大的助力。

    不过也有业内人士认为，在即将所要推出的楼盘中，有些楼盘已是捂盘之王，而其捂盘的原因便是想要规避政策，现楼发售，因此如果所推新盘价格过高，超出目前市场的承受能力，那么成交量也不会乐观。