建发直接加价1亿 取消限价后首拍48.4亿加仓厦门岛内

　　11月7日，厦门迎来今年第四场土拍。

　　此次土拍有点特殊，仅推出1宗宅地，而且还是厦门取消限价后的第一拍。

　　因为不设限价，如若有多家房企抢地，地价有可能创新高，土地市场热度将会有明显提升。因此在开拍前市场极度关注，认为本次土拍或许有一个风向标的作用。

　　此次推出的地块为湖里区五缘湾钟宅2023P12地块，计价总建面约10.47万平方米，起拍总价47.4亿元，起拍楼面价4.5万/平方米，拍卖方式按照价高者得原则确定受让人。

　　据了解，此次报名参拍竞买人共7家，分别为保利、华润、中海、金茂&中旅、建发、联发、国贸。其中，建发率先举牌，加价金额达1亿元，地块报价达到48.4亿。

　　就在大家以为这是一场“神仙打架”般的拉锯战时，没想到其余6家竞买人相视无言，直至地块成交。于是，建发“一锤定音”，以48.4亿元斩获该地块，溢价率2.11%。

　　这个结果可谓是让市场各方大跌眼镜，开拍前最悲观的预期也是认为会有一个比2.11%更高的溢价率，没有人想到会是接近于底价成交的结果。

　　此次土拍过后，市场观点也分出两个派系，悲观的观点认为楼市已经没救了，再多的利好政策也无济于事。

　　乐观的观点认为这个结果也在情理之中，利好政策需要一段时间来释放，而建发在本场土拍中其实有很大的优势，直接加价1亿也震慑到了其余竞买人，因此才会导致低溢价成交。

　　“一锤定音”

　　其实市场上乐观的分析观点有其道理所在。

　　从地块自身条件来看，位于湖里区06-08五缘湾片区钟宅南路与钟宅中路交叉口西北侧D03地块，占地面积3.37万平方米，总建面积10.5万平方米，计价总建10.47万平方米，容积率为3.12。

　　交通方面，地块800米范围内设有地铁2号线钟宅站、地铁3号线湖里创新园站、五缘湾站，周边临近五缘湾道、环岛干道、钟宅西路等。教育资源上，附近规划有钟宅民族学校。其他配套则有湾悦城、五缘乐都汇、厦门弘爱医院、厦心医院等。

　　地块限制条件为总户数860户以下，套均面积大约120平方米，与今年入市的天琴海套均面积相近。车位限价60万元/个，精装标准则不低于3000元/平方米。

　　地块资质还不错，而且板块内无集中性新房竞品在售，去化压力相对较小。该板块内今年入市的项目有国贸天琴海、建发五缘湾海，均取得不错的成绩。

　　除了地块本身，板块宅地存量也不多了。在D03地块出让后，五缘湾钟宅板块的宅地便仅剩旁边一幅D05地块了。

　　此外，本次土拍最大的看点便是取消限价。不仅取消了地价限制，还取消了房价限制，保留车位限价和装修标准。这也是引起市场强烈关注的最重要因素，对后续市场信心有重要意义。

　　取消地价限制后，拿地拼的是房企的资金实力，因此地块很有可能在竞抢中高溢价成交。取消房价限制意味着房企未来有更大的自主定价权，利润足以弥补拿地的“亏损”。

　　只是，虽然有更大的定价权，也不能把房价胡乱拔高，毕竟市场有可能会不买账，定价终究还是需要回归市场化。

　　据厦门房地产联合网数据显示，9月份厦门新房成交710套，环比下跌51.07%，同比下跌41.95%，金九成色明显不足。二手房方面，9月份厦门成交了1182套，环比下跌12.57%，同比下跌20.03%，连跌6个月。

　　从成交价格看，新房均价约38149元/平方米，环比下跌9%，同比下跌22%。本次成交的D03地块所在的湖里区成交均价为66419元/平方米，环比下跌1.61%。

　　在这样的楼市表现下，即便取消了限价，房企也不得不把眼光放在当下，考虑如何降低成本优先。

　　建发在这场土拍中的成本优势，恰巧领先于其余6家竞买人——2023P12地块在“钟宅畲族社区旧村改造项目”范围之内。该项目系建发房产全资子公司禾山公司受厦门市湖里区人民政府委托实施的土地一级开发项目。

　　在“一二级联动”的开发模式下，建发拿地成本比其余房企要低得多，这也是建发率先叫价直接加1个亿的原因，也是为了表明对这块地志在必得的态度。

　　在这种情况下，其余房企参与争抢的意义不大。

　　而且如今临近年尾，房企们还需要考虑年度报表的账面数据好不好看。

　　建发持续补仓

　　早在10月18日，建发股份便发布公告称，“钟宅畲族社区旧村改造项目”部分土地“2023P12”地块位于政府规划之内，将挂牌出让，起拍价47.4亿元。彼时便有市场人士表示，2023P12地块十有八九会落入建发的囊中。

　　如今看来，这个结果是正确的，这也是建发在今年厦门四场拍地中首次落子。

　　钟宅畲族社区位于湖里区五缘湾核心区域，具体范围北至钟宅路，西靠金山路，东临环岛干道，南至五缘湾道，总用地约78公顷，需征收房屋建筑面积约120万平方米。

　　这不是第一次出让该项目地块，据不完全统计，建发分别于2021年6月、2022年8月、2022年12月出让了2021P04、2022P17、2022P20地块，竞得人为建发（53.1亿）、建发、国贸（54.3亿）、建发（21亿），对应项目为建发五缘橖月、国贸天琴海、建发五缘湾海。

　　其中，建发五缘橖月首次开盘时间为2021年10月，共计推售295套房源，去化尚可；建发五缘湾海则于今年5月推出233套，实现开盘即售罄，登记客户达到了500组，是天琴海项目二期的3倍多。

　　此外，9月份湖里区主力成交楼盘前三甲分别为中交建发五缘海悦、天琴海和湖畔润璟。其中，中交建发五缘海悦项目销售金额3.02亿元，市场占有率达22.4%，该项目于去年12月拿地，今年6月份开盘。

　　作为闽系龙头房企，建发在岛内还有建发五缘映月、建发五缘湾玺、建发湖畔九境、建发湖滨四里等产品，均取得不错的成绩。

　　从种种业绩看，建发在岛内可谓是深得人心，此次48.4亿再度补仓，建成项目应该不用担心去化，这也是其他房企所不能及的。

　　回顾今年厦门土拍，简直可以说“没落”一词来形容。四场土拍中，合计出让岛内5幅、岛外1幅宅地，6宗宅地收金225.7亿，不到去年全年611.85亿的一半。

　　6宗宅地总建筑面积52.12万平方米，同比下跌幅度近8成，达到78%；而去年1-11月厦门共23幅宅地，总体量超235.06万平方米。

　　按计划，厦门今年拟出让25幅宅地，目前仅完成不到四分之一。成交结果延续了“岛内热岛外冷”的分化特征，唯一成交岛外宅地为翔安区X2023P01地块，由国贸以底价13亿竞得。

　　鉴于前面三场土拍表现，市场也想要看到希望，因此把本场土拍当成了一个风向标。只是由于各方面的因素，未能交出一份满意的答卷。

　　作为闽系房企的建发自然也不会固守“大本营”，而是继续主动出击。

　　根据观点指数报告显示，建发1-9月新增全口径土地储备219.02万平方米，排名第九；新增权益土储187.6万平方米，排名第六；拿地权益金额348.8亿元，排名第七；新增货值396.4亿元，排名第十一。

来源：观点网