“当下市场其实挺冷的，比去年还要差”就现阶段深圳楼市，一开发商营销人士直言道。
虽结束的3月份，无论是二手房网签数据的冲破5000套枯荣线，还是最后一个周末新房市场多盘齐开销售总金额达80亿元，数据上深圳楼市一季度都可谓迎来了一个较好收尾。
但走量的支撑实际离不开“大降价”基本也已是行业共识，这也让大部分一线人士及购房者的心态及预期仍难言乐观。
接下来的4月楼市是否还能持续所谓“小阳春”节奏，在业内人士看来更成为关键。
01
超8成房源低于指导价成交
以价换量下的艰难复苏
深圳市场的“以价换量”有多狠？
二手房方面，来自乐有家研究中心数据显示，3月成交的二手房中，有81.4%成交价低于指导价，同时参考乐有家整理的过去一年来二手房成交价和参考价偏差情况走势，低于参考价10%～20%，以及低于参考价20%以上的房源成交占比呈现不断扩大。
“很多业主僵持不下去了，选择降价脱手”乐有家一门店中介人士对此表示到，并提到上月成交量的放大，也是当前笋盘价格的普遍跌到买家预期之内，不少房源价格实际上已回到上一轮周期水平。
“就我们目前接触的业主来说，尤其是出售意愿强烈的，几乎都已降到真正的心理底线，不会有太多溢价空间”其继续补充道。
另据南山科技园范围内一资深房地产中介机构人士给到的消息，上个月片区标杆项目华润城业主们“以价换量”成交较为积极，其中仅三期的89平方米两房就成交了十余套，总价普遍在1100万元以下，最低不到1000万元，即单价大部分不超过12万元/平方米，相较去年同期普遍的13万元+/平方米，甚至15万元/平方米，价格缩水明显。
“价格降到位了”同样是片区该位中介给出的解释，据其表示，近段时间以来入手华润城两房的客户以年轻客群为主，看中产品位置，认可当下的价格底部，同时对于他们来说两房也足够使用。
当核心板块的标杆盘都只能走降价之路，其他项目可想而知。
此外，有着刚性入学需求的家庭亦是助推当下这股“小阳春”热度的重要力量，但成交依旧绕不开“高性价比”，学区房也不再如过去那般坚挺。
正如有位家长提到，其从去年开始便陆续在看二手房，期间也不乏见证了意向房源的几次价格下调，可谓切身感受到房价的挤水分。“我感觉后面房价还会有下降空间，包括利率之类的都还有可能会降，但是5月份左右就要准备入学申请，不能再继续观望，价格也能接受就买了”
事实上，就当前的二手房成交背景，深房中协亦提到，3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过“以价换量”的方式，促成了交易量的提升有关，对于当前深圳二手房交易市场，业内仍存在对市场恢复动能不足的担忧。
02
冲破“85折”仍难去化
逐渐“脱缰”的新房市场
房价回调之下，如果说业主们已经接受现实，那么聚焦新房市场，对于开发商而言，似乎更是早早“认命”，不少早已是高佣低价招式尽出。
以3月最后一个周末齐入市并给深圳新房市场带来一场久违开盘热的几个项目来看，分别是深铁前海时代三期尊府Ⅱ、中洲湾迎海二期、万丰海岸城瀚府、金众云山海公馆、绿城桂语兰庭、振业博文雅苑，六盘合计推出1865套房源，据各项目的官宣成绩，最终实现销售总金额约80亿元。
因新房网签有一定滞后性，真实去化成绩暂不得而知，但项目们积极的入市意愿与一片红火的喜报，无疑还是给新盘市场带来积极反馈。
与此同时，与二手房大部分业主的主动让价一样，这批入市新盘的背后同样是一开盘就搬出高折扣的常态。
如福田的中洲湾迎海二期，献出了按揭形式综合折扣约9折，一次性付款综合折扣89折，以及还赠送装修和一年物业管理费；南山赤湾的金众云山海公馆，早于正式开盘前该盘释放的综合折扣便低至85.86折（99折*97折*95折*98折*98折*98折），于开盘当天，项目额外还增加了一个99折，直接将折扣拉到最大限度85折。
前海时代三期尊府Ⅱ则是这批新盘中唯一一个没有搬出折扣的项目，也是目前深圳市场屈指可数无折扣且还是毛坯交付的新盘。
但聚焦项目，一方面是价格上实际已是多年前水平，尊府Ⅱ继续保持9.9万元/平方米均价，而2021年，前海时代二期尾盘入市时，彼时单价区间已去到8.74万～11.05万元/平方米，目前前海时代二期的二手房均价虽普遍降至10万元/平方米左右，仍高于三期均价；另一方面却是热度的减退，不同于之前的屡次告罄，包括去年12月份仍维持的“日光”记录，据开发商公开数据，尊府Ⅱ开盘当日推出的344套房源最终卖出282套，去化率约82%。
网红盘保持高姿态的同时，要想一直维持好成绩也非易事。“就是一轮一轮的在洗客”谈及网红盘的热度效益递减，有房企人士提到。
当网红盘的热度都难免式微，对于非核心区又无明显优势的项目们，借用一购房者的话，便是“为去化已渐把‘降价’玩出了花”，典型有正常85折基础上各种形式的再返利。
如龙岗某盘，不仅重新调低了备案价以及新备案价上打85折外，项目还送装修，客户如不想要装修可按3000元/平方米直接返现；此外，还有各种成交送“资金兑换券”“豪车”“名牌包”等方案。有渠道中介在介绍时不禁喊话道“这些项目知道在产品地段上可能卷不过竞品，但价格一定可以‘卷死’竞品”。
但显然仅凭价格优势并不足以吸引购房者进场，如个别高折扣项目入市半年成交仍停留在个位数。
面对层出不穷的营销手段，以及个别项目的通过各种形式或已脱离可调整的幅度区间，有房企营销人士亦表现出担忧，“现在客户普遍就是没信心，而各式各样的促销，再加上政策的一直传要松绑又不松，只会让客户越来越观望，这样下去不排除后续整体价格还会进一步往下走”对方提到。
但显然，面对一时难以转向的行情，“让利”这条路依旧是当前项目们为去化的最直观途径。事实上，就该位房企人士所在项目来看，自开盘以来也一直执行着较大折扣力度，价格堪称片区“卷王”。
“接下来就是持销，我们项目不会再加码促销，因为开盘的价格已经很低了，后续会考虑回收一些折扣”对于接下来的销售规划，上述房企人士继续表示道。
03
短期复苏信号不明确
长期深圳仍有机会
某在建中项目 中房君/摄
“长期来看一线城市深圳肯定有机会，只是说现在它的信号还不是很明确。”对于后续深圳楼市发展预期，龙华区某热度较高项目策划经理对中房君表示到，并就如何评判楼市是否转向，分享了其认可的一位市场人士观点，“很明显的两个信号，一个是土地拍卖市场有没有起来，第二个就是投资客有没有进场，但就目前来看，深圳这两个信号都还没有显现出来。”
土地出让方面，截至目前，深圳仅2月底公开出让了一宗龙华区地块，最终由中建壹品+湖北文旅联合体以底价拿下；另外进场客群中，“自住为主”则是从刚需到改善各盘普遍给到的回复。
“我们项目的客户群体很明显，35岁以下的上班族自住刚需，占比去到7成，他们更关注项目本身的品质，周边的交通通勤距离，这些都是和自住密切相关的，相对应自然是投资客的寥寥可数，他们的钱都流不进来，对市场没有太大的信心。”上述龙华区某房企人士补充道，“所以市场上反而是一些改善型的住宅而且还是准现楼或者现楼住宅，目前是能走量的。”
于当前刚需刚改的艰难支撑下，相较于寄望于投资客进场，事关深圳楼市的起势复苏，房企们更多还在将预期放在进一步的政策刺激上。
就目前来看，非核心区取消限购、降交易税费，以及随着执行了18年之久的“7090政策”退出，相应的配套政策如新房限价、二手房指导价等的应同步取消市场呼声较为明显。
值得一提的是，也有迟迟仍未进场的购房者提到，有无购房名额早已不是问题，经济形势的好转才是房地产站起来的源头活水。
事实上，对于深圳这座土地财政依赖度并不高的城市而言，经济动能是核心竞争力，当高层还在喊话稳增长重回经济重心，或只需稍微放长远些来看，正如上述房企人士所提到的：深圳肯定有机会。
“稳增长重回经济重心，稳经济、稳预期的政策措施会增加投放，对房价的利好将在二季度及以后体现”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示道。
来源：中国房地产报大湾区
粤公网安备 44010602005421号
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