深圳有楼盘官宣撤销折扣及转介？业内：降价再打折、返现又返佣才是真相

　　“真正看房的人很少”，谈及9月楼市，深圳一房企营销负责人向中房君感慨道。

　　政策利好姗姗来迟，今年金九，深圳开发商的推盘积极性明显不足。对比去年同期，深圳共有21个住宅项目获批预售，23个住宅项目开盘入市，更有一个项目开盘售罄。而截至9月25日，深圳今年9月份仅有5个项目获批预售，多为保障房及商办项目。

　　数据显示，截至22日，9月一手住宅仅成交1153套，二手住宅仅成交2362套，业内预计，即使市场情绪有所提升，9月的深圳楼市成交量仍可能跌回年初的低谷水平。

　　“金九”成色不足，深圳楼市各方正迫切期待接下来的“银十”。

　　01

　　深圳开发商取消折扣和转介

　　是棋行险招还是饥饿营销？

　　市场下行价格为王，新房价格战在深圳各区激烈上演，然而，也有楼盘似乎反其道而行。

　　9月19日，位于深圳光明区的满京华项目发布了一则《关于满京华金硕首批撤销购房优惠及转介措施房源的公告》，表示“拟撤销本项目部分房源购房优惠及营销转介措施。涉及房源在预售阶段将以备案价格进行价格锁定，不享受任何形式的购房优惠及营销转介措施。”

　　公告中，满京华官方提及取消折扣和转介的原因，一是基于对光明区发展的长期看好，保护购房客户利益，二是综合考虑公司良好的财务状况及发展前景等因素，结合项目全年销售业绩超额完成情况。

　　资料显示，该项目为满京华狮山整体利益统筹项目，总建面近百万方，包含6个居住地块，此次涉及锁定房源的地块为金硕华府和金硕和府为其中两个地块。

　　中房君走访该楼盘现场，问及此次近200套房源被“雪藏”，现场销售人员仅一句带过便不再回复：“关于这个，公告已经写得很清楚了。”

　　值得关注的是，这样的销售险招，该房企并不是第一次尝试。

　　去年8月，满京华金硕华府曾在首批房源开盘前推出“保价”活动，表明降价即补差价，一度引发不少关注。1个月后，金硕华府首批房源开盘，推出704套住宅，中房君查询到，截至今年9月25日，深圳市房地产信息平台显示该批房源仍有285套房源待售，去化率59%。

　　去年11月底，满京华金硕华府加推1栋房源，共430套住宅，截至今年9月25日，该批房源仍有199套房源待售，去化率54%。

　　今年8月初，满京华二期金硕和府取证入市，推出的186套住宅截至本月25日，仅有23套房源显示“已签认购书”。

　　三批房源累计去化率不足五成，有房企人士认为满京华此次的做法是“饥饿营销”，也有片区楼盘销售向中房君表示：“满京华项目在价格上比较被动，的确是同片区折扣力度比较小的。”

　　克而瑞统计数据显示，上半年，满京华金硕华府成交套数与销售金额均为光明区第一。但在此次撤销了部分房源折扣与转介的同时，也有中介向中房君爆料称：“二期开盘没开好，扛把子也扛不住了，9月初就调了价格，但降价后开发商也同步通知了业主过来补差价，听说直接给开盘的客户补了4个点的房价。”

　　与此同时，中房君也留意到，9月23日，该项目还推出了一系列“国庆惠全城”活动，当中包括了给业主的家电大礼包、万元购房津贴、砸双蛋等活动，以及包装出了如厚惠礼、京喜礼等大礼包名堂。

　　看似棋行险招，实际也是殊途同归，各家开发商都在为四季度做足促销准备。

　　02

　　降价再打折，返现又返佣

　　开发商人员感慨“打不过就加入”

　　现实情况是，如今深圳新房降价潮一浪接一浪，以前是底线的85折，早已成了起跑线。

　　进入9月，深圳多个新房项目开启了更大力度的打折活动，在部分新盘竞争大、去化难的区域，甚至出现了“85折再 85折”的促销折扣。

　　深圳某新房营销人员告诉中房君，“就是先是下调15%的备案价，这样降价的基础上再打85折或其他折扣进行销售，又或者是给业主返现几十万。并不是每个项目都有这样的叠加，但现在卖房是真的打骨折了，还有各种工抵房特价房，二手房业主哪有开发商这样豁得出去。”

　　“大家也是为了剩下这几个月的冲刺，为了卖房，为了回款自救”，该人士强调。

　　有中介则向中房君展示了一张光明区在售新盘的折扣统计表，并表示“之前88折开盘的项目，现在都68折了。”

　　据了解，近两三个月以来，光明新房的折扣常态已从8折直降到7折，不少楼盘推出的“工抵房”折后价，也只要3万出头。

　　“前两个月有一个项目卖得很快，因为单价都跌破3万了”，中介人员透露，该项目开发商不仅按备案价的85折卖房，并且在购房者交完首付、办完所有手续后，便给业主分两次返现。

　　“88平方米户型是一次返15万元，一次返9万元，总共24万元，114平方米的户型是总共返29万元，143平方米是返34万元，力度很大。总会有刚需因为大降价入场的，只是老业主哪里受得了”，该中介说罢摇了摇头。

　　而除了光明区，深圳新房价格战的另外两个重灾区，是龙岗和坪山。

　　中房君了解到，自从五折卖房的誉府短时间清盘后，龙岗坪山几乎进入了“5折时代”，低首付、零首付更是常见噱头。有中介人员直言，“不要说2字头了，现在最低还能到1字头，深圳也有自己的鹤岗。”

　　典型降价案例如位于龙岗的紫和嘉园项目，原备案均价约3.95万元/平方米，近期有部分房源折后均价降至2.42万元/平方米，最低价格仅2.1万元/平方米。

　　“这个项目是去年7月开盘的，今年3月已经下调过一次价格，降到了两万六的均价，9月中旬又降了一次，听说短时间就卖了几十套房”，中介人员说道。

　　而位于龙岗坪地板块的创城云璞，项目两次获批预售房源近两千套，不仅备案均价前后直降5000元/平方米，近期“部分房源折后1.98万元/平方米，首付5万可上车”的消息更是传遍了深圳中介圈。中房君查询到，该项目去年首批房源的获批备案价为3.8万元/平方米。

　　至于深圳其他区域，中房君也了解到，多个在售新房项目同样推出了各种“工抵房”、“中秋房”、“特惠房”等促销活动，总价降幅均在50万~100万元。

　　当下，火力全开、只求卖房的开发商，除了面向客户降价打折吸引，还有不少楼盘给中介涨高佣金、推出带客上门就送购物卡，甚至成交就给中介送金条等营销活动，只因“重赏之下必有勇夫”。

　　环环相扣，中介人员则向购房者不断宣传“返佣利好”。

　　中房君近期了解到，市面上部分清盘项目或公寓项目，“可返三分之二佣金”、“交定金前提前返佣”、“一次性返佣”等套路屡见不鲜。

　　“中介返佣、开发商降价，都这样，打不过，就加入”，面对自己所在片区新房价格的全线下调，深圳东部某楼盘营销负责人表示：“现在这个市场，降价打折是不需要理由的，开发商要返现，中介还要返佣，真相就是产品好不如卖得好，销量才是救命稻草，最重要的工作是说服老板降价。”

　　其还透露，目前区域主管部门对于备案价下调的态度是“尊重开发商的营销策略，也尊重市场的选择，只要能卖房，价格现在一般都有空间。”

　　但面对眼花缭乱却没有终点的价格战，也有业内人士向中房君表达了自己的担忧：“一个楼盘砸盘叫砸盘，一堆楼盘砸盘那就是砸市了。有时候，房子降价比涨价更可怕，希望接下来政策利好能带来一些正面效应。”

　　来源：中国房地产报大湾区