近一年成交土地拿地至开盘平均7.4个月 北上杭开工更积极

　　2023年以来土地市场成交规模持续萎缩、且市场整体走弱，在这样的背景下，CRIC对2023年至2024年上半年成交的含宅地块进行了开工、开盘情况的统计。统计数据表明，期间成交的含宅地块整体开工率仅6.48%，除一线城市以外，其他城市大量土地存在成交后不开工的情况。

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　　2023年-2024年上半年全国拿地开工率仅6.48%，核心30城含宅地近30%开工

　　CRIC统计了2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市，观察其成交地块开工情况发现，整体的开工率仅有6.48%，开工比例极低，而剔除大量非重点三四线城市之后，重点30城近一年半成交土地的开工率为29.39%，有显著提升。

　　但其中不同城市的分化非常剧烈：一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%。也就是说，目前在一线城市以外的地方，土地成交一年半以后的开工情况都是非常低迷的。

　　按开工率的分布情况来看，仅有1%的城市开工率大于80%，分别为北京、上海和杭州；其次开工率在50%-80%的城市有8个，包括广州、合肥、福州、天津、厦门、东莞、梅州和福清；超过85%的城市，开工率都低于10%，两极分化情况严重。

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　　拿地到开盘平均7.4个月

　　低容积率项目延长至9.2个月

　　针对开工的项目，CRIC又对其开盘情况进行了统计，值得肯定的是，已经开工项目中有86%都已经开盘。整体来看，2023年至2024年上半年拿地并开工的项目，从拿地到开盘平均工期时长为7.4个月。

　　分城市看，能级越高的城市，平均开盘时间越短：一线城市平均需要7.1个月，二线城市平均需要7.6个月，三四线城市则平均需要8.4个月，与城市的行政效率、企业团队的工作效率均有关系。

　　分不同项目类型看，高容积率项目的开盘节奏显著快于低容积率项目，也就是豪宅需要慢慢打造、刚需需要抢占市场。容积率低于1的项目，开盘平均周期为9.2个月；容积率在1-2之间的项目，开盘平均周期为7.7个月；容积率在2-3的项目，平均开盘周期为7.1个月；容积率高于3的项目平均开盘周期为7.9个月。

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　　仅北上杭拿地开工最积极

　　未来多城供应难有起色

　　具体到部分重点城市来看，结合各城市商品住宅9月份的去化周期（按12个月销售计算），部分城市库存高企、去化周期较长，是导致拿地开工率不高的原因之一。

　　目前上海、杭州、合肥等9个城市商品住宅去化周期在20个月以内，拿地开工率较高，拿地到开盘的周期也较短。

　　另外三个一线城市中，北京的地块开工率也较高，开盘周期也较短，但目前商品住宅去化周期达到30个月，库存的压力较大；深圳和广州的开工率分别为46.67%和65.96%，拿地-开盘周期和商品住宅去化周期都相对较长。

　　其余二线城市中，天津、厦门和福州的地块开工率较高，重庆、长春等地开工率较低。

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　　央国企开工率接近七成

　　华润、招商等开工效率突出

　　同时，CRIC根据企业类型不同统计了其拿地开工率的差异，央企参与拿地项目开工率达到73%，地方国企参与拿地项目开工率68%，开工率远高于另外两类房企，而民企的开工率为32%，城投拿地项目开工率最低，仅有12%。

　　具体到企业来看，CRIC统计了截止至2024年9月份销售（操盘金额）TOP10的企业2023年至2024年上半年的拿地开工率，显示其整体拿地开工率为79%，其中华润、招商、龙湖和华发的开工率超过90%，开工效率突出。

　　总体来说，，从2023年到2024年上半年，土地市场成交规模持续萎缩，且地块成交后的总体开工率极低，呈现未来新增供应不足的趋势。

　　当前房地产市场的主要矛盾仍在于购买动力不足和未来预期不明朗，但开工率的低迷意味着在二三四线城市未来供应将较为紧张，虽然大部分城市的积压库存去化率高企，但这些积压库存的去化难度实际上是较大的，若有产品力较强的新项目入市，可能会对市场起到一定的刺激作用。

　　而对于普遍开工率较低的城市而言，更重要的是把控后续土地的入市，以及进一步督促已拿地项目的开发，避免出现“浪费”的现象，而这些城市更亟需摆脱的是对土地财政的依赖。

      来源：克而瑞地产研究