丁祖昱：“毕业季”租赁市场升温，北京筹近15万套房源专供毕业生

每年“毕业季”，租赁市场都会因毕业生工作租房需求而出现一波小高潮。

今年的毕业季来得有点早，与往年6-7月份才开始升温不同，今年5月份已有部分城市租金上涨，其中，成都、南京、武汉三城租金同环比均涨。

部分城市为迎接即将到来的“毕业季”，市场预期提升明显，但整体涨幅较理性，预期环比涨幅均在3%以内水平。

为了迎接“毕业季”，北京于6月6日启动了2025年“毕业季租房服务进校园”系列活动，共筹集房源近15万套（间）专供毕业生。这是北京连续第七年开展服务毕业生租房活动，房源规模较往年大幅提升。

不仅是北京，上海2025年“保租房毕业季进校园”（第四季）高校毕业生安居保障专项行动已于4月27日启动，于6月上旬结束。共有70余个项目，累计超过1万套（间）保租房房源可供选择。

在上海保租房供应量持续稳居核心城市榜首的背景下，上海无论是个人房源租金还是集中式公寓租金都出现明显下滑。

我们认为，随着保租房供应量的持续加大，再加上保障性住房再贷款的推进，未来市场房源的租金上涨动能或进一步被减弱。

6月即将迎来“毕业季”租赁旺季，业主预期上涨，个人房源业主积极挂牌自有房源，推动全国整体个人房源新增挂牌量同环比上涨明显。

CRIC长租数据显示，2025年5月，55城个人房源合计新增供应量53.64万间，同比上涨10.56%，环比上涨8.20%。

预计下月随着“毕业季”的正式到来，挂牌量将持续提升，市场竞争环境也将持续加剧。

从租金变化来看，受“毕业季”预期上涨影响，2025年5月，55城个人房源挂牌租金为32.04元/㎡/月，环比小幅上涨0.86%，同比仍下降2.78%，同比降幅连续三月收窄。

这主要是因为虽然业主租金预期回升，但面临保租房等机构化房源持续抢占市场、租客消费降级和压缩租房成本等因素，业主挂牌租金预期仍相对有限。

具体到城市来看，55个城市个人房源租金坪效变化中，30城环比上涨，整体涨幅多控制在3%以内，同比变化中，武汉、南京、天津、成都等13个城市上涨。

分能级看，一线城市平均租金坪效94.3元/㎡/月，二线城市35.2元/㎡/月，三四线城市22.8元/㎡/月。

2025年5月，55城个人租赁市场套均总价约2422元/月，环比上涨1.83%，其中36个城市环比上涨，涨幅多在4%以内，珠海、北京两城涨幅最高，均超10%；

6月6日，北京启动2025年“毕业季租房服务进校园”系列活动，本次活动在北京市住房城乡建设委、共青团北京市委共同指导下开展，为北京地区92所高校及异地来京就业的2025年应届毕业生、2024年离校未就业毕业生提供全方位的租房服务，这也是北京连续第七年开展服务毕业生租房活动。

活动首批筹集房源近15万套(间)，涵盖市场化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多类型房源，满足不同居住需求。其中，保障性租赁住房共筹集约3万套(间)。房源规模较往年均有大幅提升。

部分房源纳入北京住房公积金管理中心试点的“直付房租”服务范围，通过专户管理住房租赁资金，实现租金缴纳与公积金提取的无缝衔接。

活动将持续至9月底，通过“市场+保障”的供应格局，提供差异化优惠措施。

上海方面，早在4月27日就已启动2025年“保租房毕业季进校园”（第四季）高校毕业生安居保障专项行动，已于6月上旬结束。

本次有70余个项目，累计超过1万套（间）保租房房源。户型上，以一居室和可拆套供应的二居室为主，同时有部分宿舍型床位可供毕业生选择租赁。价格上，以月租金2500元-3000元左右房源为主。

专项行动明确毕业2年内且尚未就业的高校毕业生可暂以毕业证书替代就业证明材料申请为期1年的保租房。同时，推出上海“青年驿站”免费短期过渡性住宿、就业创业指导、取消公积金支付保租房租金限额、人才租房补贴、金融服务等政策支持。

事实上，上海保租房供应量一直位居核心城市榜首。2024年，上海全市保障性租赁住房已累计建设筹措53.8万套（间）、供应34万套（间），分别为“十四五”期末规划量的89.6%和85%。

同为一线城市，北京2024年建设筹集保障性租赁住房7.1万套（间），完成全年任务的101%；深圳2024年全市建设筹集保障性住房10.5万套（间）、供应8万套（间），超额完成全年建设筹集和供应任务。

在上海保租房供应量居高不下的背景下，上海租金持续承压。

CRIC长租数据显示，2025年5月上海个人房源租金坪效104.39元/㎡/月，环比微增0.85%，同比下降8.59%，集中式公寓租金坪效为149.4元/㎡/月，环比下降0.4%，同比下降6.92%。

聚焦到核心八城租金变化来看，2025年5月，8个城市中有5个环比上涨，其中成都、南京、武汉三城租金同环比均涨，成都环比涨幅最高，达6.92%，武汉同比涨幅最高，达13.02%。

预测后市，在“毕业季”的推动下，核心八城6月租金预计普遍呈上涨趋势，但整体涨幅较理性，预期环比涨幅均在3%以内水平。

其中深圳和武汉租金涨幅相对较高，上海涨幅最低，主要还是受供需影响。

整体来看，虽然“毕业季”带动了部分城市租金环比提升，但随着保租房集中入市与政策管控租金影响，市场租金整体仍呈现下滑态势。

长期来看，随着近两年保租房供应高峰的结束，整体租赁市场也将逐步回到市场化运作的轨道上，最终形成“保障+市场”模式。当前整体行业正在向“品质化租赁+精准化保障”的发展过程中转型。