深圳特发与正大操刀旧改 香蜜湖度假村变身记的前尘往事

　　不论广州还是深圳，过去卡在不同节点的旧改项目近期都纷纷按下了加速键，深圳香蜜湖度假村旧改项目也是如此。

　　9月25日，深圳市福田区住房和建设局、深圳市规划和自然资源局福田管理局发布公告，《福田区香蜜湖街道香蜜湖度假村城市更新单元规划》获得审批通过。

　　6年前便已提交规划审批，香蜜湖度假村旧改项目也曾一度陷入停滞，但好在没有经历更换改造主体、补偿方案一改再改之类的跌宕起伏。

　　仍旧由深圳特发和正大深圳操刀，香蜜湖度假村已走在变身金融中心的路上。

　　不过仔细探究香蜜湖度假村26年经营历程，仍旧能够隐约感受到22年前来自宝能与正大股权拉锯战带来的硝烟气息。

　　6年等待

　　根据规划，香蜜湖度假村旧改位于深圳市福田区香蜜湖片区中部，在深南大道、香梅路、香蜜湖路、红荔西路围合区域内。

　　有着度假村的底子，旧改项目规划中最突出的元素是商业。

　　香蜜湖度假村旧改体量相对较大，预计拆除用地约24.8万平方米，建设用地18万平方米，规划容积率面积约232万平方米，是位于市中心区域的一个“超级旧改”。

　　将近232万平方米规划面积中，有227万平方米划分作为商业、办公及酒店用途，占比超过97%，剩余将近5万平方米面积用作建设公共设施配套。

　　最新规划显示，项目商业部分累计建筑面积规模达到196万平方米，共分成11个地块进行开发，并且地块容积率较草案阶段普遍下调。

　　从决定进行改造到规划获批，香蜜湖度假村实际上酝酿多年，等待规划批准便用了6年。

　　因为经营不善，香蜜湖度假村在2011年宣布停业，由此开始度假村的娱乐功能逐渐减退。但位于福田中心区域，又占地宽泛，度假村功能改造与翻新其实是板上钉钉的走向。

　　于是，香蜜湖度假村沉寂了7年，在2018年迎来了福田区一号文件《福田区现代产业体系中长期发展规划三年行动计划(2018-2020年)》，提出将香蜜湖片区打造深圳金融街和国际交流中心。

　　项目被纳入红头文件，改造思路也很快确定下来，同年4月《深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询公告》发布，要将香蜜湖片区打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。

　　从文旅属性向金融商业转变，占据福田黄金地段的香蜜湖度假村就这样被纳入城市改造范围，2019年片区内正式启动综合整治行动，并于2020年完成全面清退。

　　根据规划，片区将兼具国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能，定位为“新金融中心”，分为北区、中区及南区三个功能不同的区域。

　　其中，中区是未来的香蜜湖新金融中心，融合金融总部、文化艺术、商业休闲的都会街区，包括金融文化中心、深圳改革开放展览馆、国际演艺中心等项目。

　　北区形成公共、开放、生态的城市公园+复合型高端会议交流平台，主要布局城市公园、会议、酒店及配套功能。

　　南区主要打造健康主题的运动休闲公园，中区还将与被收回的深圳高尔夫球场连成一片，形成的中央绿轴串联中区与南区。

　　此外，香蜜湖片区还是未来的综合交通枢纽。

　　资料显示，香蜜湖片区将打造综合性地下枢纽群，规划9线8站轨道交通体系，实现轨道站点500米全覆盖，以满足未来出行需求。目前，福田区已全面启动香蜜湖片区实施建设专项规划编制工作。

　　合作前尘

　　主导香蜜湖度假村变身金融中心的，还是原业主深圳特发与泰国正大集团。

　　项目申报主体为深圳香蜜湖度假村有限公司，成立于1993年2月，由正大(深圳)发展有限公司及深圳市特发集团有限公司分别持有50%股权。

　　观点新媒体了解到，深圳市特发集团有限公司成立于1981年8月1日，是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团，也是深圳率先大举介入城市更新领域的市属国企。

　　正大深圳则是泰国正大集团的子公司，二者的初次合作便是共建香蜜湖度假村。

　　1993年，深圳特区政府对外招商引资，为了支持特区发展，正大集团掌门人谢国民由此介入，泰国正大集团与深圳特发共同成立了深圳香蜜湖度假村有限公司，香蜜湖地块则是深圳划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。

　　从1985年7月香蜜湖“中国娱乐城”第一期工程竣工对外开放，到2011年停业，香蜜湖度假村也曾有过红火的时光。

　　进入21世纪，香蜜湖度假村却逐渐“不吃香”了，因亏损停业后，多数娱乐设备被逐步拍卖，政府也收回一部分土地用于地产及行政办公建筑开发。

　　但细究香蜜湖度假村公司的管理层人员变化，可以发现属于正大深圳的痕迹之中，能够看到宝能的身影。

　　在如今的香蜜湖度假村董事名单中，可以看到宝能创始人姚振华的胞弟姚建辉担任副董事长，曾经任职宝能关联公司的刘学明、周宝寿、张保文担任董事。

　　企查查APP显示，香蜜湖度假村公司董事长为王捷，为深圳特发派驻，11位主要任职高管中来自深圳特发与“宝能系”分别占去4个高管席位，属于“正大系”马伟钊则在2024年人员变更中卸任总经理、保留董事职务，总经理职位由李斌继任。

　　或许缘分来自于宝能创始人姚建华和正大集团创始人谢国民同是潮汕人，宝能其实早在香蜜湖度假村落寞前便已介入。

　　2003年3月，姚振华就担任了香蜜湖度假村副董事长，根据媒体报道，此时宝能应该已经成为正大深圳股东，但正大系在香蜜湖度假村依然有4个董事席位。

　　初次股权变更在2004年结束，以姚振华为代表的宝能集团高管陆续进入香蜜湖度假村董事会，“宝能系”在香蜜湖度假村董事会中占据了4个席位，正大集团剩下1名。

　　来到2015年，董事席位再次出现剧烈变化。先是姚振华与姚建辉双双退出香蜜湖度假村董事会，宝能方面占有2名董事，正大集团占有3个董事席位。两个月后，宝能重新夺回4个董事席位，正大集团再次只剩下1名董事。

　　宝能与正大的股权拉扯多有反复，但股权争夺战毕竟只局限在正大深圳身上，并不能完全左右香蜜湖地块发展的方向。在深圳特发、正大集团与宝能的三方合作中，深圳特发持有的50%股权其实占据了更多的权益。

　　更何况香蜜湖度假村土地是政府划拨用地，换句话说就是从政府手中无偿获得的旅游度假用地，这也注定规划的主动权其在深圳政府手上。

　　如今香蜜湖片区内多个项目已在建设当中，城市更新规划也获批通过，不论前尘如何，和深圳一同成长起来的香蜜湖度假村即将迎来自己的新生。

来源：观点网