二手房开始流入法拍市场 深圳再现“1元起拍”的法拍房

　　现在房东为了卖房有多拼？

　　有些房东不仅活跃在社交平台扮演中介角色，推销自家房源，甚至有些房东已经开始试水法拍房，而且是“一元起拍”。

　　最近，我们也关注到法拍市场上的这一新的变化。

　　越来越多的城市出现了普通二手房流向法拍房并成交的案例，而且不仅有一元起拍的低价房源，也有总价高达3000万以上的豪宅成交。

　　这反映出法拍房市场比较突出的结构性变化，大量普通二手房源正加速涌入法拍市场，法拍房成为加速房产流转、盘活存量资产的重要通道。

　　今年前9月，重点城市法拍房共成交约3.6万套，同比下降25%。

　　法拍房的热度与一二手房表现趋于一致。

　　不过，二手房源选择通过法拍房市场，也是加快房产出售的速度，对于一二手放置换链条的打通也有一定的好处。

　　从挂拍可以明显看出，大量二手房房源的涌入推动挂拍规模走高。

　　7月是4.4万套，9月4.2万套。分别创下近一年新高和次新高。

　　这也从侧面折射出了当前二手房市场的流动性困境。

　　不过，法拍房市场成交的走势与一二手房基本趋同。9月典型城市法拍房成交5033套，环比下降8%，同比减少14%。

　　广州、杭州和温州是9月成交套数前三，均在150套以上。上海法拍房成交金额排在第一，共成交了5.1亿元，杭州成交了4.7亿，深圳是4.6亿。

　　从成交率来看，据CRIC抽样调查数据，9月法拍房成交率19.3%，较上月环比下降1.9个百分点，降至年内均线以下。

　　在各地房地产营销力度加强的9月，面对各类需求侧政策利好推动，以及新房市场的营销力度增强，更多消费者转而关注一二手房市场，再加之法拍房挂拍规模的增加，法拍房成交率的下滑在情理之中。

　　重点城市中杭州以48%的成交率继续位于首位。福州、上海、南昌、宁波、深圳、厦门也在30%以上。

　　作为更具投资价值的一二线城市，大多数城市的法拍房成交率仍明显高于全国平均。

　　如果威海乳山此前的一元法拍房仅是个案，那么9月份已经蔓延至核心一二线城市。

　　惠州、广州、深圳、杭州、南京等多个城市均出现“1元起拍”的法拍房并成功成交。

　　这类房源产权清晰，无复杂纠纷，业主选择法拍的核心目的就是“求快”。

　　比如深圳大鹏新区的千户所城独栋住宅，建筑面积290平方米，实际使用面积约320平方米，经过267次竞拍后以206.5万元成交。

　　而当前大鹏新区二手房月均交易量不足10套。

　　除此之外，高总价改善房源也试水法拍房。

　　典型如杭州远洋西溪公馆的一处类别墅住宅，起拍总价1080万元，经过255轮竞价后以3200万元成交，较起拍价溢价率高达196%，折合成交单价约10.5万元/平方米，仅低于市场价格10%左右。

　　值得注意的是，该房源并非因破产或法院处置，而是商业买卖行为，产权清晰，不存在交付困难。

　　从二手房市场来看，前9月杭州总价3000万以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。

　　像远洋西溪公馆这类房源以法拍渠道低价入市，可切实有效地加快房产的流动速度。

　　目前来看，普通二手房源加速入场法拍市场已从零星个案发展至核心城市，从目前整体房地产去化来看，预计未来或将有更多二手房、“准现房”、一手房等房源选择“试水”拍卖市场。

　　不过，对于法拍房还是要理清规则，建议各地可进一步完善相关管理规定，利用好现有的拍卖平台，同时规范“法拍房”与“商拍房”等相关条款，在进一步拓宽租赁权和产权的转移渠道，加快存量资产转移的同时，也为释放改善需求、助力市场稳定发展提供更多动力。

来源：丁祖昱评楼市