深圳掉出一线？人均购房面积仅为北上广0.5倍

　　在近期举行的“丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，发布方根据房地产市场容量对国内城市进行了重新分级。

　　上海、北京、杭州、成都和广州被划分为一线城市，二线城市、三线城市则分别有10个和45个。

　　此前常被列为一线城市的深圳未出现在此次一线城市名单中。

　　此次分级主要依据三个关键指标：一二手住房成交面积、一二手住房成交金额、人均一二手购房面积。

　　一线城市标准设定为：一二手成交面积高于2000万平方米，成交总金额大于5000亿元，人均购房面积约1.0平方米。

　　这三个指标尽量都能完成，共有5个城市。

　　二线城市三大指标较一线城市下降了一档，一二手总成交面积在1000万平米至2000万平米之间，成交金额2000亿到5000亿之间，人均一二手购房面积约为1.0平方米，共有10个城市。

　　一线城市：上海、北京、杭州、成都、广州

　　综合一二手房成交面积、成交金额及人均一二手房购房面积三大指标来看，这五个一线城市的市场容量表现出高度的稳定性。

　　二线城市分别是深圳、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、佛山、合肥、长沙。

　　这些城市一二手房成交面积多在2000平方米以下，从一二手成交金额来看，除了深圳以外，其余9个城市成交金额均在3000亿元以下。

　　从人均一二手购房面积看，天津、西安、武汉人均面积均超过1.2平方米，而深圳人均面积仅0.5平方米，苏州降至0.7平方米。

　　深圳之所以被划入二线城市，是因为一二手成交金额虽超5000亿门槛，但是其成交面积（986万㎡）和人均一二手购房面积（0.5㎡）处于较低水平。

　　一方面由于深圳人口数量多，另一方面则是去年新房去化与二手成交量与其他城市相比尚有差距。

　　截至2025年12月末深圳新房住宅存量327.0万平，较去年减少71.9万平。

　　从去化时间来看，按照过去一年的平均成交量来计算，去化时间约为15.31个月，较去年增加了3.03个月，2025年下半年新房去化时间持续增加。

　　从走势图上看，上半年库存量和去化时间走势尚佳，均于6月份跌至年内低位，但随着下半年销售端表现整体低迷，项目去化进度放缓。

　　最后来看一下2025年，深圳成交量最好的新房与二手房哪些小区。

　　深圳中原研究中心监测数据显示，2025年鸿荣源珈誉府成交1167套，位居新房住宅成交套数TOP10榜首，也是连续三年排行第一。

　　其次是中建壹品鹏宸云筑成交1004套，中洲迎玺成交959套，分别为2025年住宅项目销售亚军、季军。

　　成交套数TOP10中，光明区各占据四个位居第一，龙华、南山区各占据两个位居其次。

　　2025年住宅成交套数TOP10共成交6770套。

　　二手房方面，在之前的文章中也进行过整理。

　　成交量最高的是罗湖布心片区的悦峰华府。

　　“悦峰”系列与“观山”系列，罗湖区常年出现在深圳成交榜上的楼盘。

　　其中观山更邻近地铁布心站和百鸽笼站，悦峰则在更西部，都是脱胎于罗湖“二线插花地”棚户区改造的项目。

　　深圳楼市的“一线”标签虽在此次评级中褪色，但其城市基本盘与房价水平依然坚固。

　　市场分化的背后，是结构性的调整与新的购房逻辑正在形成。对于买房人而言，比起争论“一线”头衔，更重要的是看清数据背后的真实趋势，在分化中寻找属于自己的价值锚点。

来源：大咖深房团