炼着“刚需”火了楼市 深圳刚需置业暗打博弈战

    刚需是这样“炼”成的

    “炼刚”，炼的是刚需，火的是楼市。上周全市新房成交套数继续上升，根据深圳中原地产数据统计显示，成交1187套，环比上升7.42%；以水榭春天五期为代表的大盘入市，是再度推高刚需热情的主因。

    “炼刚”，炼的是刚需，火的是楼市。上周全市新房成交套数继续上升，根据深圳中原地产数据统计显示，成交1187套，环比上升7.42%；以水榭春天五期为代表的大盘入市，是再度推高刚需热情的主因。

    有观点指出，目前刚需仍然是市场主力，而眼下正接近入市高潮，直观的反应就是市场量价趋稳。值得关注的是，伴随市场的历练，刚需概念也在发生变化，不仅首次置业是刚需，改善型住家和豪宅需求，也是刚性需求的一部分。

    在限购、限贷、限价的“三限”政策没有放松迹象前，如何将这股刚需的热情保持下去，或许是接下来市场卖方最应考虑的问题。

    刚需围城 来势汹涌

    “这两天都在忙着签约，一天签百多套，算是创下了公司的记录。”莱蒙地产营销总监索忠诚告诉记者，水榭春天五期比预想的还要热销，据他们之前的统计，千余套房源吸引了上万名到访客户，不仅是莱蒙地产的项目，在中信领航、富通十锦等这些即将入市的刚需楼盘现场，记者获悉积客情况都算理想。“毫无疑问，现在是刚需市场，他们也是项目营销的重心。”有开发商营销负责人如是说。

    事实上，对于刚需这一概念市场并不陌生，从去年年中“三限”政策陆续出台后，市场开始对刚需入市抱有期待。然而期待与现实却有差距，真正意义上的刚需入市却是今年年后。回顾这一年的市场变化，有业内人士指出，价格和信心是促动刚需行动的关键因素。首先是要市场价位理性回落，而以龙华花半里等项目为代表的及时降价，明显吸引了刚需；更重要的是市场信心的成功筑底，尽管目前“三限”政策没有松动迹象，但无论是此前放宽深圳入户指标，还是上周的突然降息，无疑都给房地产市场吹了暖风。

    截至上周，深圳楼市成交量已连续六周上升，成交的放大也势必带来价格的企稳，在业内看来，这正是市场走好的重要指标。在刚需的汹涌推动下，这一波楼市向上的信号格外明显。

    谁的需求最“刚”

    “孩子的需求才是真正的刚需。”在购物公园外墙，某中高端楼盘的广告语很能打动人。刚需催热楼市，市场也在重新定义刚需，除了首次置业外，改善型住家和豪宅需求，也纳入了刚性需求的范畴，该广告语正是抓住了改善型置业者的迫切需求。

    同样，来自水榭春天五期的信息，在推出千余套房源，其中包括75-250平方米户型的产品，并非中小户型最紧俏，相反却是150平方米以上的大户型，而大户型的单价和总价都明显更高。无独有偶，来自美亨机构的数据显示，总价在千万级的豪宅别墅近期成交也开始抬头。大南山紫园开盘后售出三成，御峰园成交60多套叠墅，大梅沙片区的爱琴湾1个半月售出10多套千万级别墅。

    如果说楼市刚需的传统定义是相对于弹性需求，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求的话，那么在眼下的市场中首次置业者、改善型住家和豪宅购买者都应该属于刚需。只不过三类刚需的需求初衷、产品标准都有不同。例如首次置业者对于价格最为敏感，而改善型住家会侧重考虑教育配套和生活指数，对于豪宅客户除了优质自然资源外，保值升值是无法回避的话题。

    “刚性”博弈渐深

    “热销我认为更多是炒作，留给我们选择的余地还很多。”汪先生住在罗湖，想购置更大面积的房子，他看起来并不着急。而在科技园上班的李小姐，看法就截然不同，“到处都热销，我最担心的是开发商趁机涨价。”置业者截然不同的心态，正说明市场博弈逐渐升级。

    有业界人士指出，未来有很长一段时间市场还将以刚需产品为主，一方面因为“90/70”政策作用，中小户型供应将偏多；而在限购政策之后，单一房产证的大户型也成了稀缺产品，这无疑将促动改善型需求的入市；而豪宅需求将始终受到流动性的影响，类似此前的降息，给豪宅的刺激反而最大。

    市场信心的成功筑底，反而加大了部分刚需客户入市的压力。近日，有热销楼盘悄然提高售价，三级市场也重现业主反价惜售，也可能意味着将来留给刚需选择的时间和空间会越来越少。