“招保万金”香港借壳上市凶猛 融资渠道国际化

　　继招商地产(000024.SZ)、万科A(000002.SZ)收购香港上市公司后，金地集团(600383.SH)在9月15日亦宣布通过旗下全资子公司收购香港星狮地产(00535.HK)。

　　三家内地房企巨头同在一年实现香港借壳上市堪称前所未有，至此国内传统概念上的“招保万金”四大标杆房企最终悉数登陆香港资本市场。

　　内地房地产行业融资遇阻客观上加速了房地产企业的境外并购步伐，实际上更多房企香港买壳行动仍秘而不宣。

　　与此前显而易见的区别是，当内地中小房企融资尚在苦守单一融资渠道的时候，多家大型房企则开始进入内地和香港的双融资平台时代。

　　香港借壳凶猛

　　实际上这已经是金地的第二次借壳，早于2011年，金地就曾收购华人置业旗下的至祥置业(00112.HK)而未能如愿。

　　此次金地以全资子公司辉煌商务作为购买方，动用总对价约16.54亿港元购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.47万股，约占星狮地产已发行股本的56.05%，交易完成后将成为其控股股东。

　　在此之前，招商地产5月2日发布公告称，通过旗下的成惠投资有限公司于今年4月份两次收购东力控股(00978.HK)合计7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本的70.18%，总对价约为1.99亿港元。

　　招商地产对上述收购行为未作解释，但从公告内容来看，招商地产拟通过入主香港上市公司达到借壳上市的意图非常明显。

　　10天后的5月13日，万科也公告宣布，拟以10.79亿港元向永泰地产收购港股房企南联地产(01036.HK)73.91%股权。该收购计划在7月16日完成，万科最终收编了南联地产79.26%的股份。

　　此外，根据侨福企业(00207.HK)7月18日公告，中粮集团旗下的中粮香港将向公司主席黄健华及兄弟收购侨福企业73.5%的股份，合计共3.937亿股，总对价约3.622亿港元。

　　金地此次收购香港上市公司，是继7月19日境外成功发行三年期12亿元无抵押优先级债券之后的又一次国际化尝试。

　　境外融资涌动

　　在楼市调控导致房地产企业多种融资渠道受阻背景下，内地房地产企业通过收购香港上市企业，曲线融资的商业逻辑并不难理解。

　　链家地产分析师常清认为，内地标杆房企集体赴港收购的主要原因还是房地产行业在国内的直接融资渠道被堵塞。

　　根据香港的相关规定，在完成对香港上市公司收购后的前两年面临重大资产重组的限制，这意味着内地房企对香港壳上市公司的实质性业务重组仍需等待。但这无疑为这些企业打开了一条新的融资渠道。

　　目前，包括华侨城、世茂集团、天伦置业等在内的多家开发商都在资本市场上建立起内地和香港的双融资平台模式。

　　对于万科的收购行为，万科集团总裁郁亮近日对媒体表示，收购香港上市公司的目的是为实现国际化铺垫，因为万科需要开辟境内外多元化融资渠道。

　　内地房企收购香港上市公司获得的另一种融资渠道是银行贷款，这种融资方式远远比资本市场融资更加便利快捷。

　　金地的公告显示，为收购星狮地产，辉煌商务将向渣打银行(香港)申请25亿港元的借款额度，贷款期限为12个月。除了支付收购款项，剩余资金则拨作日后营运所需用途。

　　穆迪香港企业融资部副总裁钟汶权在接受媒体采访时称，在香港无项目及股权资产的内地房企，很难享受离岸人民币市场低成本融资的优惠，“倘若没有在香港上市，又在香港无物业，内地房企很难拿到银团贷款。”

　　与房企内地融资普遍停滞相比，今年以来，龙湖地产(00960.HK)、中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)等房企则以香港上市平台为依托，均获得了从几亿到几十亿元的境外银团贷款，其融资成本较境内更为低廉。

　　以华侨城为例，一度因资金压力而陷入停滞状态的上海苏河湾高价地项目，在今年2月获得华侨城亚洲(03366.HK)22.3亿元的注资后明显加快开发步伐，首批项目已经在9月16日开盘销售。

　　分拆上市阳谋

　　但值得关注的是，融资需求并非是上述收购行为的核心动力，因为目前万科、招商地产、金地现金流均处于历史较好时期。

　　事实上，对于这些房企而言，收购香港上市公司，一方面是基于开启境外融资新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地产开发模式，而后者则更具战略性。

　　北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，这些有境外借壳上市动作的房企大多不是缺钱的企业，借壳上市是一种长远发展战略。

　　在杜丽虹看来，境外借壳上市其实是一种投资，而不单纯是一个融资的举动，因为现在香港资本市场对内地的地产企业仍然有很多顾虑和担忧，即使借壳，在短期内也不可能有融资行为，借壳需要2~3年甚至更长时间才能取得回报。

　　国信证券分析师区瑞明认为，此次金地集团收购星狮地产除了突破融资瓶颈之外，还可能为房地产基金业务打开新的发展路径，加速商业地产的发展步伐，并实现商业项目的整体分拆上市。

　　招商地产有关负责人此前亦对记者称，收购意在建立境外融资平台，而这一平台未来将成为招商地产旗下商业地产的重要载体。

　　2012年8月，侨福企业完成一系列新的人事布局，当中大部分人员皆有份参与中粮旗下商业品牌“大悦城”项目。有分析称，侨福企业有望被注入多个“大悦城”项目，成为中粮集团的商业地产平台。