深圳新房可卖上35周 开发商有望再次降价促销

    楼市格局或生变，开发商有望再启降价促销

    近期，监管层关于完善房地产调控政策的声音日渐响亮。记者昨日从市场上了解到，深圳楼市在四季度或将发生变化，市场从“供销两旺”转入成交低迷的博弈，部分开发商调整营销策略，市场竞争加剧。

    深圳楼市在四季度或将从“供销两旺”转入成交低迷的博弈，部分开发商调整营销策略，市场竞争加剧。图为2012年9月30日召开的中国(深圳)秋季房地产交易会现场。

    市场再度陷入博弈

    从市规划国土委公布数据来看，2012年9月深圳市一手住宅成交面积为24.6万平方米，成交量创今年3月以来最低。从供需方面来看，从5月开始一手住宅市场出现旺季迹象，持续三个月后，8月开始渐渐沉淀为博弈观望期。今年8月及9月维持在同一种成交低迷的博弈状态。

    深圳中原地产在秋交会期间开展的一份置业者调研分析报告称，经过长达两年时间的严厉调控，房价并没有大幅下降，当前房价基本恢复到调控前水平。价格是影响客户购房选择的最主要因素，市场普遍认为深圳市当前房价偏高，未来半年内房价维持稳定或下降的预期使很多客户开始观望，供求双方的再次博弈使“金九银十”黯然失色。

    “近期市场参与主体心态的变化，是楼市从‘两旺’到‘博弈’转变的主要原因，”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日接受记者采访时说，“一是发展商心态转变，由于资金有所积累，市场成交复苏等利好因素，房企及时转变以价换量的心态，改为较为进取的价格策略，同时，促销途径及折扣等优惠方式也同步减少；二是客户心态随市场而变化，目前楼市以刚需为主要成交群体，这类群体资金有限，对价格敏感度极高。楼盘价格的上涨浮动，直接导致有效客户的减少。”

    开发商或将促销走量

    近期全国房地产调控又现新动向，国内一线城市开始集体“点刹”楼市，如9月13日上海重申限购严控，9月21日北京叫停十宗土地出让，9月24日广州限制销售高端住宅等。种种迹象表明，管理层担忧房价再次被推高，特别是出现地价推高房价的可能。

    经历了以价换量到小幅涨价、取消优惠的转变之后，业内人士预计，部分开发商或将重新祭出价格利器，进行促销走量。

    国庆长假后的第一个周末，楼市迎来了第一批楼盘开盘。业内人士认为，这一批新盘的价格定位或许能折射四季度新盘市场的价格走向和开发商的营销策略。从现场情况来看，几个楼盘的价格策略均稍低于市场预期，因而取得了较好的销售率。如罗湖一新盘市场预计其销售均价将达到3.5至3.8万元/平方米，实际售价为3.3至3.5万元/平方米。

    玉家雄表示，第四季度的发展趋势，关键在于开发商营销策略的调整。四季度为目标业绩的冲刺阶段，为实现全年达标，预计个别房企会调整营销策略，以走量为主，采取价格争夺战术。

    中银国际证券分析师田世欣近日分析称，预计库存再度增加将持续至明年一季度甚至上半年。从短期库存来看，开发商再次启动降价促销、以价换量应该无疑，不确定的只是时间问题。

    市场竞争加剧

    “四季度预计约20个新增项目入市，大量的新增供应加上已有存量，会产生激烈的竞争。”玉家雄如是说。

    截至10月14日，全市一手房可售面积为262.4万平方米，可售套数为27995套，按照近8周全市新房周平均775套的销售速度，目前新房可售量消化时间为35.7周。新房库存压力犹存。

    一位开发商营销总监近日向记者透露，调控不见放松，市场再现观望，新盘价格或将陷入降与不降的尴尬。从后期新盘供应来看，同质化产品仍较多，市场竞争加剧。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁近日接受记者采访时说，即将进入销售淡季，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，消费者很难大规模积极入市，这势必会重新导致开发商的资金紧张。如果在这个时候能够率先放低姿态，向购房者主动示好，或许可以换得小部分置业群体回归。