深圳房地产官司一年逾万起 案件审理潜规则曝光

　　房价下跌业主集体“退房”，开发商承诺“售后包租”却未能兑现，中介强行“撮合”加剧二手房交易纠纷……据深圳市中级人民法院透露，受国内外经济、金融形势和房地产调控政策影响，深圳房地产市场房地产纠纷呈多发态势。数据显示，2008年以来，深圳每年的案件总数都在1万件左右，房地产行业“潜规则”浮出水面。

　　房产纠纷“后遗症”集中爆发

　　深圳市中级人民法院日前发布的《深圳法院房地产审判工作白皮书》显示，2008年1月—2012年6月，深圳两级法院受理的各类房地产民事案件就多达56935件，收案标的总额高达279.9亿元。

　　盘点深圳的房地产民事案件，一个主要特点是案件标的额相对较大，群体性纠纷较多。据统计，2008年以来，全市法院受理的房地产案件中，涉及100名以上当事人的群体性案件就有30余起。随着深圳楼市大幅度调整，房价一度出现“过山车”现象，一些放弃首付和房产的主动断供者浮出水面。“退房潮”引发群体性纠纷，开发商和业主最终对簿公堂。

　　与此同时，一些新类型案件也不断涌现。房屋买卖合同、房屋租赁合同、物业服务和建设工程合同纠纷这四种传统类型案件占一审房地产案件总数的63.42%，比重较大。而涉及房屋优先购买权、建筑物区分所有权、小区业主自治、停车位的案件以及因所有权争议提起的确权和执行异议之诉这些新类型案件逐渐增多。

　　据深圳市中级人民法院副院长郝丽雅介绍，深圳的房地产案件当中还有一个难以解决的“疑难杂症”：由于历史原因，目前深圳有数量不少的违法建筑尚未经过行政处理程序，针对这些违法建筑提起的确权、分割和物权保护的案件很难通过诉讼途径得到解决。

　　行业“潜规则”浮出水面

　　深圳市中级人民法院相关负责人谈到，在一系列房地产案件的审理过程中，房地产行业的诸多“潜规则”浮出了水面：

　　建筑市场违法分包、转包和挂靠现象突出。有的建筑企业很少参与工程的实际施工，而以出借资质、收取管理费作为主要经营收入。这些违法行为导致有关施工单位资质的法律规定形同虚设，工程质量难以保证，并由于质量问题和拖欠钱款引发大量纠纷。

　　部分房地产开发商违规违约有“污点”。比如：建设部2001年颁发的《房地产销售管理办法》就明确规定，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建设部又对当时再度盛行的“返租经营”未竣工房产再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。有的开发商为规避法律，在售楼时另成立一家公司负责与小业主签订代理出租合同，利用政策漏洞打擦边球，达到售后返租的目的。

　　房地产经纪行业入行门槛不高，人员素质参差不齐。一些中介人员服务意识差，一味撮合交易，对房屋状况、卖方真实报价等应当披露的信息隐瞒不报，对卖方是否有处分权、买方是否属于限购对象等影响合同履行的问题不作询问了解。有的中介人员为获取不正当利益，先与卖方签订房屋买卖合同，再寻找买主。在找不到买主的情况下，为逃避合同责任，又主张之前所签合同为无权代理，请求认定合同无效。甚至有的中介人员采取欺骗手段，为合同履行设置障碍，激化双方矛盾。

　　部分物业公司重管理轻服务，对一些重大事项不按法律法规的要求提交业主大会决定，甚至有物业公司采取非法手段对业主委员会委员进行拉拢、威胁，干扰业委会正常行使职权，引发业主不满。一些小区的业委会未能充分发挥职能，维护业主合法权益，在不能通过业委会反映诉求的情况下，业主与物业公司的冲突更加直接，也更加激烈。

　　双方守约和风险意识都不强

　　据了解，不少房地产纠纷都是由于买卖双方守约意识和风险意识不强造成的。

　　据深圳市中级人民法院相关负责人介绍，在二手房买卖当中，很多当事人不重视合同约定，不严格按照合同约定的期限履行合同义务。有些卖方全权委托经纪人员和担保公司办理赎楼及过户手续，对交易过程甩手不问，甚至对受托人未按期赎楼的情况都不知悉。有些买方对限购政策和房贷政策不作事先了解，在签约后才发现无法履行合同。

　　同时，一些企业和个人风险意识不够，以侥幸心理购买不具备交易条件的福利房、微利房、经济适用房甚至农民房，为事后的法律纠纷埋下了隐患。

　　还有一些当事人在交易“蜜月期”缺乏风险意识，埋下隐患。例如，一些恋爱中的男女为共同居住或准备结婚一起购买房屋，登记的所有权份额与双方的实际出资情况并不一致，在分手时，往往容易产生纠纷。一些当事人借用他人名义买房，而与被借名义人发生产权纠纷的案件也时有发生。