700万套保障房或“井喷”入市 年底楼市成交大涨

    临近年底，各地保障房集中入市，推动多地楼市成交量上涨。

    中国指数研究院11月19日数据显示，截至11月12日~18日的这一周，重点监测的40个城市中，36个城市当月周均成交同比增长，其中哈尔滨增幅最大，为971.67%。北京、天津、上海等10个重点城市当月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅最大，达到195.99%。

    “年底保障房集中入市签约是此轮成交量上升的主因。”链家地产市场研究部张絮告诉 《每日经济新闻》记者，虽然11月新房住宅成交量继续环比大幅上涨，但纯商品住宅成交量回落明显。以北京为例，截至18日，11月新房住宅成交9054套，扣除保障房后成交量为5170套，保障房占比超过40%。

    保障房入市高峰期来临

    住建部本月发布的最新数据显示，1~10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元。按计划，今年全国新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。

    据广州市国土房管局公布的数据，今年截至10月底，已有6187套保障房完工，仅10月就有2486套保障房完工。

    而上海较早开工建设的大型居住社区中导入人口最多的项目浦江大型居住区浦江瑞和城首批1232套经适房已纳入上海共有产权保障住房供应房源，开始接待市民选房、看房，其年内还计划实现61万平方米保障房的结构封顶、约2300套动迁安置房源交付使用，助推上海保障房计划的落实。

    在上周的周成交量增幅冠军城市哈尔滨，将有51511套保障房在今年全面竣工。

    临近年底，北京保障房供应节奏也有所加快。据链家地产市场研究部统计，今年以来当地保障性住宅项目供应面积为174.6万平方米，共20个项目。11月以来共有3个保障房项目入市，总面积约17.7万平方米，预计有超过2000套的住宅。

    同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，去年和今年是保障房开工建设的密集期，而经过一定的建设周期后，很多保障房就会入市形成供应。

    楼市供应结构渐变

    事实上，最近几年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升。

    2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。据链家地产市场研究部统计，2011年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。

    现在关于保障房位置偏远，有供应无市场的声音也渐渐少了，在北京等城市，保障房建设采取“捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，调控的一个有效成果就是保障房数量增加得很快，可以更直接地对楼市调控产生影响。

    张絮表示，一方面，保障房的目标客户群虽然是限定的，但通过解决这些低收入群体的住房问题，能够稀释商品房市场中的一部分刚性需求，在一定程度上减轻商品房市场需求的压力。

    “如果保障房在规划选址、建筑设计、建设规模以及分配机制上都加完善之后，未来楼市调控的难度也会有所减轻。”张絮说。

    保障房融资难题待解

    今年保障房的开工量和建成套数任务已经双双提前完成，在不久前，住建部部长姜伟新还透露，明年保障房的计划开工量将不低于500万套，可能在600万套左右。这一数字要小于今年，更小于2011年的1000万套。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《每日经济新闻》记者说，保障房开工量减少很有可能与地方财政收入欠佳有关，资金缺口或成为保障性住房进一步发展的瓶颈。

    据住建部估算，去年建设1000万套保障房，共需资金约1.4万亿~1.5万亿元。今年的保障房建设规模虽有所减少，但若算上去年工程结转部分，预计投入不低于上述水平。业内人士还估算，即使明年的保障房建设规模继续减少，所需的资金仍然在万亿元规模之上。

    “现阶段，保障房资金缺口主要体现在公租房、廉租房项目方面。”中原地产市场研究部总监张大伟称，虽然我国保障性住房类别繁多，但经适房、棚户区改造等类别投资周期短，资本比较容易进入。因此，真正需要政府直接投资的主要是回收周期长的公租房与廉租房。

    公租房和廉租房毕竟不能全部依靠中央财政资金，但针对资金难题，财政部财科所所长贾康建议说，在稳定财政投入的情况下，应加大引入民间资本，引导企业、社会、个人多方参与，增强保障房筹资的过程。另外，应尽快研究保障房特别是公租房的租售衔接机制，不排除经验比较成熟之后，实现完整的从公租房到完全产权住房的转化。“投资者可以看到资金回收，自然会选择加大投资力度。”