最近楼市唱空派纷纷转向,其中最大的两个唱空派,谢国忠改口,易宪容则在大庭广众之下“睡”了……在财智中国峰会上,可能唱衰房地产太累、可能因为预测常常大错、也可能是因为言论让购房群体错失了发财的机会、还可能是预感到下一步房地产的升势不可挡。无奈之下,只得选择打着小呼噜作“睡”状……在台上,易宪容说:“我是永远站在民众角度,在思考……”
笔者新书《穷思维富思维》,通过揭示高房价背后的深刻逻辑,得出一个绝大多数人所不愿看到的结论——房价不可能也不能回落,强制房价回落导致的后果远比上涨带来的危害要大得多。理想很丰满,但现实很残酷。多年来,包括笔者在内的唱多派言论虽然刺耳,但是现实却一一验证,而那些“民粹专家”的高调却全部落空。
日前郎咸平在厦门表示:房地产的12种税、56种费用占成本的70%。因此,全面取消各种费税,房价马上下跌70%。
这又是一个哗众取宠的说法。所谓70%的税费包含了一半多的土地出让金,这部分钱各级政府根本不可能“让”出来。原因是住宅地产用地价格补贴了“实体经济”的土地出让价格,导致“实体经济”除了垄断行业外全面过剩,同时房地产价格居高不下。
中央2006年起就要求“工业用地必须采用招拍挂方式出让,其出让价不得低于公布的最低价标准”,然而地方政府为了招商引资,实际上仍是量身定做的行政定价、协议出让,零地价甚至负地价层出不穷。2003-2008年工矿用地出让价全国平均为每亩9.69万元,只及普通商品房用地每亩62.34万元的1/6(日本1988年公示地价,工业用地价格是住宅用地价格的1/3-1/2)。工矿用地供应量一般占到每年国有建设用地总供应量的40%-50%,还不算集体的乡镇企业用地,而欧美市场经济国家工业用地一般只占20%-30%。各市县以低地价无序竞争招商引资,又造成过量的重复建设和产业结构趋同化,降低了资源配置效率。
这就是房地产补贴实体经济真相!不能只把板子打在开发商和地方政府身上,因为“招商引资”背后的规律和逻辑,决定了地方政府的行为模式。事实上,2008年金融危机后的投资刺激,以及2010年以来史上最严厉房地产调控之后,工业用地规模迅速膨胀,而住宅用地规模被进一步挤压。
中国人民大学教授陶然在文章中写道:“2003、2005、2007年,中国分别供应工矿仓储用地9.94、9.05、13.56万公顷,分别占建设用地供应增量总量的51.4%、54.7%和57.7%,2009、2010年和2011年,工业用地出让分别达到14.1、15.4和19.3万公顷,不仅比金融危机之前的工业用地迅速增加,也同时大幅度超过商住用地出让规模。”这正是2008年全球金融危机后中国政府采取投资刺激的直接结果。