从山体别墅大南山紫园看别墅的现实价值

　　市面顶级豪宅的出现，往往引起社会的一片哇然，却少有人真正去了解顶级豪宅高价的背后并去理解这样高价的存在。当然，这里并不是要对比普通屌丝与高素质富人在认知理解上的区别，而是从房地产开发的角度简要说明：貌似低建安成本的别墅是否存在所谓的暴利。

　　★★★收益：房地产过程最赚钱的是银行

　　看过房地产上市公司财务报表的人会知道，房地产公司净利润不外乎10%-20%，亏损的公司也不是没有。房地产之所以富豪多，不是因为暴利，而是因为大资本运作，且这个开发过程中，自有资金不会过半。对于一个豪宅项目而言，往往现房销售，前期建设2年甚至更长时间，2年利息13%左右(事实上普通企业从银行贷款往往上浮至每年10%左右)。而由于价格高，销售相对缓慢，付出的利息就更多了。到头来，银行赚了20-30%，地产商净利润为10-20%。

　　★★★联排别墅土地占有：1人付2倍房款占有3人土地

　　从当前深圳一手高层豪宅价格来看，4万/㎡可以说是入门价格，相应的，联排别墅价格起步价差不多是8万/㎡(联排别墅等于2倍高层价格差不多是行业平均值)。至于为什么建安成本比高层低的联排别墅要卖2倍的价格，相信大部分认为这是由于平均1:1面积赠送带来的。事实上并不完全，这个价值比的产生，一方面是面积赠送产生的，第二方面是土地使用成本产生的，第三方面则是由于生活方式升级产生的。好比一块用作社会居住的土地，可以做到容积率2.1以上，现在用作联排别墅，容积率0.7，那么，单个家庭占有的土地量上升了2倍，多1倍的购置成本，为何认为价格高?更何况高层与别墅物业之间存在的明显的生活方式差异。

　　★★★建安成本：地下成本才是大头 高层豪宅建安相当于大南山紫园19%

　　对于在平地拔起的别墅社区而言，地上结构成本可以控制在高层建筑的一半，但是人们往往会忽略了两点：①别墅的单位产权面积分摊的墙体面积是要大于高层住宅的;②别墅的墙体材料往往要比高层住宅贵得多。对于一个负责的开发企业而言，别墅的建安成本并不会比高层住宅节省多少。

　　对于高层建筑而言，地下室往往是一层，总造价不会对总建安成本影响太大，且车位用于销售。半地下室的建安成本约2500元/㎡，地下一层的建安成本约是3500元/㎡用地，地下二层，造价4500元/㎡左右(价格随着人力成本、石油价格等变动而变动)。那么，对于赠送地下室的别墅而言，即便未计算墙体成本，结构上的单位建安成本也不会比高层建筑低。

　　而对于山地别墅而言，以3层地下室的深圳大南山紫园为例。地上面积250㎡的联排，不算占地及其他成本，其建安成本约为266万元。而对于同等面积的高层豪宅而言，其建安成本为50万元，仅相当于紫园联排别墅建安成本的19%。

　　★★★设计价值：地下三层采光深圳绝无仅有

　　开挖3层地下室很简单，只是建安成本增加了。但是能让地下3层成为阳光地下室，对地形地貌、设计要求都非常高。在刚好的地块中设计出刚好的3层阳光地下室，在深圳是独一无二的。这是设计价值，也是稀缺性价值(属于心理主导的价值，在此不讨论。

　　★★★不足纯水岸2倍单价 提供5倍土地 用5倍建安成本 谁贵?

　　纯水岸14、15期单价5.6万/㎡，紫园联排不足11万/㎡，单价差不足2倍。而纯水岸容积率4.37，紫园容积率0.98(联排部分预计0.7-0.8)，相当于提供5-6倍的居住用地。另外，从建安成本来看，同等面积下，紫园联排造价相当于纯水岸5倍。那么，谁贵?谁最赚钱呢?