“十大关键词”道尽2012年深圳楼市那些风起云涌的事

　　2012年转眼就要完结，这一年，深圳楼市一扫2011年楼市的阴霾，新房成交一路看涨，不少业内人士都纷纷预言，深圳楼市2012年或将在“暖冬”中结束。这一年，深圳楼市的政策也在悄然微调，公积金“认房不认贷”，深圳放宽入户政策，9070形同虚设……一系列的政策实际上都是利好深圳楼市的发展。

　　当然，这一年，深圳楼市也出现了许多不安定的因素，10月1日，深圳实施非住宅类存量房评估征税以后，深圳二手商铺成交狂跌9成，10月份成交更是创下历史新低。龙岗“房爷”传闻有80套房产也不禁让人瞠目结舌，开征房产税最终也难以撼动“炒房客”。

　　可以说，2012年深圳楼市五味杂陈，既有喜，也有忧。下面，房掌柜就跟你一起回顾一下2012年深圳楼市十大关键词。

　　关键词1：禁偷令

　　“赠送面积100%”的户型或将退出深圳房产市场了，一纸禁偷令，将开发商依靠“偷面积”来提高房屋总价的小伎俩予以禁止。

　　“赠送面积”、“超高使用率”、“一房变两房”等经常出现在开发商的广告宣传语中，这些背后所采用的正是“偷面积”的方式。不少开发商采取“偷面积”的方式实则是为了增加项目本身的吸引力，从而可以变相提高房价。深圳此前曾出现89平方米6房的单位，而按照标准的面积一套89平方米的户型设计出3房2厅2卫已然很是集约了，对于开发商，偷面积部分仅支出低廉的建筑成本，却可以“当做房间的一部分出售给消费者”。

　　1月，《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》出现在深圳房地产业协会的官方网站上。该通知落款为深圳市规划与国土委，落款时间为2012年1月10日，其通知给规划国土委下设的各处、各直属单位、各管理局、各有关事业单位。此次出台的这一通知，进一步规范了建筑设计审查中涉及的相关控制要求。

　　关于居住建筑的有关控制要求：(一)单套户型建筑面积90平方米(含90平方米)以下复式户型不得设置透空;(二)住宅户型内部仅限于复式户型的起居室(客厅、餐厅)设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米;(三)房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各单套户型房与房之间(含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨房等)不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影面积(框架外沿算)不得超过该层建筑面积的10%;(四)住宅阳台(含花池)总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置连梁小于0.6米(含0.6米)的阳台;(五)住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。其中第(五)条意味着，通过加高每层的高度，然后一层改两层的偷面积方式将被禁止。

　　关键词2：总理房价

　　在2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。之后，新浪微博传出按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的“总理房价”，引起网友热议。

　　据了解，房价收入比系指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当。而目前这种“总理房价”的计算方法就是以最高的6倍为计算依据，即一个家庭6年里不吃不喝的税后净收入。

　　房掌柜了解到，根据网友提供的这种算法，深圳“总理房价”仅为4866.67元，虽然让购房者激动了一下，但是，仔细研究后发现，“总理房价”其实并不靠谱，在房价普遍较高的现在，“总理房价”只能说一个“理想化房价”。

　　对于这样一则引起热议的“总理房价”，许多业内人士纷纷表示，相信多数网友都是娱乐视之，这样的算法显然不够严谨。对于这个“总理房价”，不少网友也表示：这个房价确实合理，但只是美好的愿望吧。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋给出了一个算法：以深圳三口之家的年收入在15万元左右计算，按照联合国建议的，城市主流居民家庭年收入总和与房屋总价值比例在15至18之间，考虑深圳的发展现状以10倍作为标准，一个家庭购买房屋的合理总价为150万元，如果按一套房100平方米算，房价就是1.5万元/平方米。以此计算深圳的“合理”房价在1.5万元/平方米左右为合适。

　　关键词3：龙华新区

　　2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。

　　据悉，龙华新区的定位是从深圳的城市副中心提升为深圳的中轴新城。依照新区规划，原本已热闹的龙华片区在加上观澜大浪后，新区总面积达181.99平方公里，围绕深圳北站为核心打造全国交通枢纽。电子信息、制造业和服装产业汇集，交通和经济发展的巨大潜力会直接成为新区发展的利好，其后市也将备受瞩目。

　　今年4月，深圳北站通车，龙华新区也迎来了“高铁时代”， 游客能在深圳北站通向香港、深圳、广州、长沙、武汉这五个城市。地铁物业近年来一直都受到关注，随着龙华新区深圳北站高铁线路的完善与通车，龙华新区的区位价值尽显。

　　不仅仅深圳北站利好龙华新区，有轨电车设点龙华无疑给龙华锦上添花。房掌柜了解到，龙华新区将在全市率先试点现代有轨电车，目前试点方案已初步确定。有轨电车试点线路与轨道4号线将实现无缝接驳，总长9.1公里，串联起龙华新区南北核心区，对于满足市民出行需求、缓解交通拥堵有重要意义。目前现代有轨电车试点线路的前期规划研究工作已经完成。根据规划，线路起自4号线清湖站南东环二路，沿和平路-清龙路-梅龙路-大和路-观澜人民路-平安路至观澜中心站，全长9.1公里，计划暂时设置了9个站。同时，还预留从大和路转向环观南路连接至观澜新兴产业园支线，线路长2.6公里，设4站。

　　房掌柜了解到，龙华新区目前已经吸引了大量开发商进驻：中航天逸、金亨利都荟首府、汇龙湾花园、水榭春天、绿景公馆1866、星河盛世、福东龙华府、美佳华首誉……随着政府对龙华新区规划的完善，多个楼盘的不断进驻，新区的生活配套将会有进一步的提升，人居环境也会得到很大的改善，而新区的价值也将会朝前发展。届时，龙华新区或将会掀起新一轮的“置业潮”。

　　关键词4：千人购房潮

　　深圳楼市今年暖风阵阵，不似去年新盘推出时客户稀少的尴尬局面，今年“千人购房潮”的局面频频出现，开发商对深圳楼市也信心十足。

　　4月29日，星河盛世首批单位冒雨开盘，共吸引约500批客户彻夜排队等候选房，当天共计约2000批次客户到场参与选房，首批推出695套住宅，当天热销612套，销售率高达88%。随后，星河盛世循众加推300余套，实现持续热销。

　　6月10日，水榭春天5期上午九点半在大中华国际交易广场正式开盘，共推出千余套单位。偌大的场馆内座无虚席，当天到场选房的客户有四千人次。销售至下午四点时，房源销售已经超过8成，6小时吸金超过16亿。水榭春天5期的开盘，其规模之大已经使许多楼盘望尘莫及，而成交的辉煌战绩，也刷新了今年深圳楼市成交的新记录。

　　7月29日，位于宝安的中粮锦云同样是在大中华开盘，接近1600客户到场参与选房，且到场客户多为80后首次置业者。据悉，项目首批推600多套78-180平米2-5房，主力户型为78-89平米小两房，项目均价为1.7-1.8万，奇偶层由于朝向等设计的关系，差价大约在10万左右。由于销售状况非常好，到下午一点左右，开发商还加推170多套房源。据开发商透露，开盘当天，项目的销售额达到10亿元。

　　勤诚达22世纪9月份销售9成，荣登深圳楼市新房成交量冠宝座。为了回馈客户，11月18日，勤诚达22世纪进行加推，此次加推再次点燃了鹏城楼市，到场客户约1500人，推出的200余套房源短短两小时内就卖完。

　　12月2日，位于龙岗荷坳站的地铁物业超级大盘——THE TOWN乐城盛大开盘。据悉，项目当天主要发售33-170平米一房到五房的非合拼品质单位，均价在13000元/平米左右。由于性价比超高，项目开盘吸引了近4000名客户，开盘当天开发商3次加推，500余套单位全部卖完，当天销售金额达到6亿元。

　　关键词5：9070退场

　　2006年6月，国家为调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称国六条的建议，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这个要求，就是后来被广泛称为“9070”的政策。

　　虽然9070政策保护了首次置业者，但是，9070政策也使楼市滋生了许多问题，首先就是市场上大量出现拼合住宅，多种是双拼，也出现上下拼的情况，例如复式。同时，在深圳的一些别墅项目上，甚至有一套别墅拥有8个房产证的案例，这也意味着别墅实际上是多层住宅，不仅仅左右拼，而且还要上下拼。合拼户型导致购买门槛增加，即使是首次置业，如果购买合拼户型，也可能要缴纳五成甚至更高的首付，甚至有拼合套数过多无法贷款的情况。同时，合拼户型在业主购买后的改建中还容易产生大量的建筑垃圾，违背环保低碳的目的。并且由于规划限制，合拼户型常常出现两个甚至多个卫生间、厨房的情况，空间布局也难以按照正常设计，常常造成空间浪费。

　　2012年5月，深圳市万科南城房地产有限公司申请变更G03609-0304居住用地规划得到了批准，这似乎也预示着9070政策已经渐渐淡出了深圳楼市的舞台。

　　该地位于坂田街道，土地性质为二类居住用地(万科璞悦山地块)。该地块用地面积68216.67平方米,总建筑面积124150平方米，其中，住宅115000平方米,商业3000平方米,其他教育、物业、生活配套6000余平米。万科申请变更事项为：将户型比例由原 “90平方米以下住宅套型面积占住宅总面积比例不低于28.7%”变更为“90平方米以下住宅套型面积占住宅总面积比例为0”，其它指标不变。在经过7天的公示期以后，该地块的用地规划成功得到变更，这也是深圳楼市首次对9070政策放松的大动作。

　　截至目前，深圳今年成功拍卖的居住用地都已经没有9070政策的强制限制。

　　关键词6：新土改

　　5月25日，酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《总体方案》)正式公布。深圳第三次土地改革正拉开大幕，并可能影响整个中国现行土地制度。由此，中国土地经济也将发生重大变化。当现有的招拍挂及一次性收取土地出让金方式已经引发诸多结构性问题的今天，重新设定土地红利分配方式，既要确保地方政府土地收益的长效性，又能灵活高效地进行土地二次开发，这正是国家着眼长远的战略考虑。

　　深圳土地改革的思路已经非常明确，第一步，确权。将原集体组织及国有土地的违规用地彻底梳理，明确权属。为下一步重新整理、储备土地资源打下基础。第二步，整备。通过多种灵活的补偿方式收回大量成片土地，统一整理为政府可控的储备用地。第三步，开发。对土地进行二次开发。其中涉及土地招拍挂制度、土地收益分配等一系列变革。现有土地招拍挂出让制度将出现局部变化，公告出让等更多灵活方式将大量出现，一些企业参与土地开发的机遇增多，审批周期缩短。土地收益将考虑新的分配方式，政府、集体组织等主体或以投资人身份分享土地升值收益;土地使用权年限也可能出现变化，更短时间的土地使用周期将提高土地使用效率。第四步，金融。将土地运营与土地金融结合，土地基金、土地信托，土地资产证券化等产品将陆续出现。

　　小产权房是深圳“土改”另一个热点话题。虽然深圳相关部门尚未对外透露小产权房清理试点的改革方向，但有业内人士表示既然短期内确权无望，将小产权房纳入政府管理是一个更可行的方向。深圳市规划国土委曾表示，“十二五”期间将“探索通过整体租赁城中村住房的方式筹集保障性住房房源，发挥城中村住房在住房保障中的积极作用”。

　　关键词7：房贷利率

　　今年6月8日、7月6日，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。不过，这种利率调整并没有及时体现在“房奴”们的房贷利率上。

　　目前有三种利率调整约定情形：第一，次年调整。比如2012年7月1日借款，次年则是指2013年7月1日开始调整。第二，按年调整。比如借款时间2012年7月1日，2013年1月1日开始利率调整。第三，单月随央行利率调整。即与央行利率调整生效时间一致变动。据悉，目前按年调整利率在贷款协议中使用较多。

　　对于大部分贷款购房的市民来说，优惠则是从明年1月1日开始。这也就意味着，重压下的“房奴”在2013年终于能够有喘息的机会了，在央行今年连续两次下调存贷款利率后，老房贷客户的月供将从下月起相应减少。

　　不过，一般来说，不少房贷客户习惯在年底前向银行预约提前还贷。业内人士认为，提前还贷需综合考虑。对于一些购房较早，采用公积金贷款或获得7折、8折优惠利率的房贷客户，没必要提前还贷;对于使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主，本金所占还款金额的比例很低，提前还贷不划算;对于使用等额本金方式的借款人，如还款期超过三分之一，由于此时还的更多是本金，同样没必要提前还贷。

　　关键词8：公积金新政

　　9月12日，深圳市住房公积金管理中心正式发布《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》。从9月28日起，深圳住房公积金贷款账户余额倍数从10倍提高到12倍，公积金贷款最高可贷额度从80万提高到90万(个人申请的，最高可贷额度50万维持不变)。首付款最低两成，非户籍职工也可申请。

　　按新规，个人申请公积金贷款最高为50万元，家庭申请公积金贷款最高为90万元，贷款额度则按照申请方住房公积金账户余额之和的12倍计算。并且，在公积金还贷方面，要求“还贷按等额本息还款法计算的月还本付息额不超过申请人住房公积金缴存基数的50%”。

　　据房掌柜了解，按照新规的规定，住房公积金贷款最高额度、职工住房公积金账户余额的倍数，可根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况进行适时调整，也就是说，住房公积金贷款最高额度、职工住房公积金账户余额的倍数可在不同阶段进行动态调整，既可提高，亦可降低。

　　此次住房公积金的修订与前期最大的一个变化在于，住房公积金将“只认房不认贷”。深圳市公积金中心表示，与商业银行不同，银行“认房也认贷”，公积金管理中心“只认房不认贷”。即公积金管理中心只认申请人及共同申请人目前名下房产，不计算其拥有房产和按揭贷款的历史记录。

　　同时，有缴存住房公积金的配偶和父母可以作为“共同申请人”。当职工账户内住房公积金余额较少，计算出来的可贷额度不能满足购房需求时，可加上父母账户内的住房公积金余额作为可贷额度计算基数，用来提高职工的可贷额度。假如父母不作为共同申请人，也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的公积金贷款。

　　关键词9：存量房评估征税

　　9月28日，深圳市地税局发布了非住宅类存量房评估征税政策细则，规定个人转让存量非住宅类房产将按核实征收和核定征收两种方式计征土地增值税和个人所得税。纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可以按照相关法规和程序提出复核申请。

　　根据细则，“非住宅”评估征税实行后，非住宅房产交易的计税价格仍是交易双方签订的合同成交价格，但申报成交价格偏低且无正当理由的，税务部门将按计税参考价格进行核定征税。深圳市实行最低计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税;申报的成交价格低于计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格计算征税。

　　自2012年10月1日起，深圳非住宅类存量房评估征税政策正式实施。

　　政策正式实施后，受此影响，全市10月二手商业物业成交遭到重创，成交量环比大跌九成以上，全月仅成交二手商业0.48万平方米，创下了历史最低纪录。不少中介人员纷纷表示该政策令最近深圳市场二手商业物业的成交下降了95%左右。不过，一些受评估价过户政策影响不大的物业尤其是一手物业开始成交，一手市场受到热捧。

　　不过，与政策推行新增加的税费成本相比，目前业内更为期盼的是评估价的明细和对其中一些物业评估价不合理的改善。商业物业有着不同于住宅的特殊性，物业状况千差万别，价格难于标准化、统一化，商业现值与原值往往存在巨大差距，这些因素都为商业物业评估价的制定增加了难度，成为政策实施的一大障碍。

　　关键词10：旧改

　　城市闲置用地发展殆尽，旧城改造成为城市管理和规划的重大研究课题。2012年，深圳再掀旧改高潮。万科、华润、佳兆业、京基、卓越等房企军团纷纷布局深圳旧改项目，其中深圳本土开发商的佳兆业在珠三角地区已拥有总占地面积超1000万平米的旧城改造项目。

　　11月，华润置地高调向外界公布了在深圳六大项目，其中包括大冲村旧改、湖贝村旧改、银湖旧改等五大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平米。

　　11月22日，深圳京基集团也正式宣布，与深圳市水贝股份公司、深圳市长源股份公司、深圳市木棉湾股份合作公司、深圳市沙一股份合作公司等签订了《城市更新改造项目合作协议书》，涉及五个旧村改造项目，总体改造面积达63.9万平米，预计总开发量达到300万平米，预计总投资接近255亿元。

　　去年3月，佳兆业在深圳坂田华为科技城获得占地面积为30万平米的宝吉旧改项目(佳兆业城市广场)。项目占地约30万，建面约180万平米，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身，将成为未来提供国际生活蓝本的百万体量的大型都市综合体。除此以外，佳兆业在深圳还拥有多个项目，包括盐田整体搬迁项目、大鹏第三工业区旧改项目，以及位于深南大道与上步路交汇处的佳兆业环球金融中心项目，该项目建设高度将达到518米，超过目前的京基100大楼高度。

　　除了这些规划中的旧改项目外，许多旧改项目在经过开发商的精心打造后，还成为了置业者追捧的明星产品：城市春天关内打造城市综合体;合正荣悦打造“全配套”高尚住区;中英街壹号荣获“LEED”绿色建筑金奖;星河盛世引发深圳“千人购房潮”;远洋新干线首创深圳住宅BOX街区……这些旧改项目如今正熠熠生辉。