一线城市楼价“过山车” 政策风传再抄底无望？

国庆黄金周刚过，南京、上海二套房贷政策相继收紧，政策指向第二套住房及高档住宅的消费市场，北京、深圳等一线城市也相继风传政策收紧信息。据此，房地产市场观察员认为信贷政策收紧信号明显。而更悲观的业内人士则认为，随着政策收紧范围的扩大，第四季度楼市将终结前7个月的上涨走势已成必然

房贷收紧风频吹 政策冷风直吹

从10月10日开始，南京市将执行三项新政策，全面收紧住房公积金政策，这也是今年以来国内首个进行调整的房地产政策。同一天，上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。

相比较而言，河北的房贷政策要放松一些，但是也有明显趋紧之势。“最近各银行的二手房贷款基本还都能做，但是对贷款人的审查明显严了”，昨日石家庄正大中介一位工作人员告诉记者，这种审查包括贷款人信用记录，还款能力等，而且，从申请到房贷的审查期，也比以前明显要长一周左右。

而北京市的房贷政策推出则要追述到9月初：北京市银监局《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》从9月1日起真是执行，《通知》要求银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。

楼市“十字路口” 拐还是不拐

随着各地房贷政策的紧缩，楼市也呈现出一些下行迹象。

在刚刚过去的“银十” 黄金周的传统旺季中，楼市交投清淡也令开发商失望。北京、上海、深圳、广州、南京等重点城市的商品住宅市场在十月第一周均“出师未捷”。依旧上扬的高房价让持币观望情绪更加浓厚，大量推出的房源并未受供给曲线左右。

以北京为例，虽然在房贷政策出台后，北京二手房市场成交量短期内出现了非正常的“上涨”。北京市房地产交易管理网的网签数据显示，9月上旬(1―10日)全市二手房住宅网签总量突破万套关口达到11102套，环比前月同期显著攀升64%，其中2日、3日两天的网签量分别高达2062套和2126套。但在10月1日至7日，北京期房网上签约仅有960套，现房签约159套，总签约量为1119套。而去年同期，楼市即使在下行之中，期房网上签约量仍有1994套，现房签约260套，共签约2254套。锐减五成左右的成交量让开发商备感汗颜。

虽然楼市成交惨淡，但是大部分开发商认为，尽管近几个月市场的成交量持续走低，但并不代表整个楼市的拐点将提前来到，目前的成交量走低，只能看作是一个阶段性调整的信号。无论是上海、北京、深圳等上月成交量下滑较大的城市，还是杭州、成都等成交量仍在继续上涨的区域，持有上述看法的开发商数量正在不断增加。

中房协朱中一认为，局部市场出现波动是正常的，几个城市销售量的下降或房价的回落是市场规律使然。与去年同期相比，国内城市成交量总体仍在大幅提升，价格也在企稳，同时全国的房屋施工面积、房屋竣工面积等指标都在逐月提高，说明市场在回暖。开发投资、土地开发面积等指标虽然同比是下降的，但环比是上升的，“不能仅凭个别城市、个别指标的变动就说楼市已进入‘拐点’了”。

光大证券首席经济学家潘向东在接受新华网专访时也指出，今年4月到7月间的高成交量已经完成了房地产市场的去库存化，市场现在进入了一个补库存的时期，基于此来看8月份全国的房地产开发投资，虽然总量有所增加，但相对于需求而言依旧不足。供需矛盾将导致成交量的下降，但对价格则是一个强有力的支撑。

事实上，从楼市“量价飙升”到“价涨量缩”再到“价量齐跌”，过山车般起伏的楼市、撑杆跳般飙升的房价令很多购房者望而却步。再加上紧缩的二套房贷政策信号，引起投资需求和部分改善型需求的短期离场观望，多种信号显示楼市正在酝酿调整。

政策决定走向 楼市政策走向何方

既然房贷呈现收紧迹象，令人更为关心的是，这是否会是整个信贷政策收紧的试探性举动？

光大证券首席经济学家潘向东在接受媒体采访时表示，从目前的情况看，房地产市场依旧是回报率最高的行业。由于明年很难延续像今年这么大规模的政府投资，在这种情况下，宏观经济要保持一定的增长速度，仍然要倚重房地产投资的持续提高。因此，“资金在短期内从房地产流向其他行业的可能性不大，国家的房地产政策依旧会以鼓励和推动为主。”

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表达了类似的观点，他表示由于目前房价环比涨幅已基本触顶，而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大，在政府投资增幅将出现下降的情况下，房地产投资和住宅消费能够持续增长对于宏观经济有着重要的意义。

复旦大学世界经济研究所所长华民也撰文指出，稍加观察就可以发现，中国房地产价格的迅速上涨在很大程度上是因为有大量本来应该投资产业的资本进入房地产市场炒楼而造成的。“既然在危机与衰退时期需要有充足的流动性来防止经济走向萧条，那么解决(高房价)问题的方法就一定不是紧缩，而是寻找更加可行的渠道把可能流向房产市场的资金引向对经济长期增长有利的生产和投资领域。比如鼓励境内外优秀的企业到中国的股票市场上市，尽快开放创业板股票市场等。”

归根结底，众多分析师将关键点放在政策面上市因为管理层的意愿是希望房地产市场能够稳步发展，尽量避免房市大起大落，维稳心态一直贯穿于楼市的发展。当前的中国经济并非完全的自由市场经济，无论是股市或楼市都认为是“政策市”，只要超出一定范畴，政府必定出手调控，市场日渐理性。