易宪容：呼唤新的宏观政策 扭转楼市不合理预期

　　不知不觉间，全国各地楼市加速反弹的局面已然确立。

　　国家统计局的数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格去年12月平均环比上涨0.34%，自去年6月以来已连续7个月保持上涨，而且这种趋势已经延续到今年1月。有数据显示，1月国内一线城市住房市场出现量价齐升态势。比如，北京1月二手房平均房价突破每平方米3万元，同比上涨36%;上海1月房价环比上涨8.1%，创近4个月来新高;深圳、广州1月的成交量或也将达到历史最高水平，“量价齐升”也已成了这些市场的主旋律，更让整个房地产价格再度形成上涨预期。如果这种情况向全国市场蔓延，势必又将2010年以来的房地产宏观调控推到十字路口。

　　近十年来，国内房地产宏观调控的政策从来就没有停止过，但不争的事实却是房价越调控越高。本来，2010年国十条颁布后，房地产宏观调控政策有根本上的改变，国人也以为在这次房地产宏观调控下市场会有所变化，一线城市住房市场也确实出现了持续两年的“量跌价滞”局面。不过，由于国十条所要求的房地产宏观调控有效的经济杠杆政策(信贷及税收政策)迟迟没有落实，反之逐渐被一些地方政府的行政干预所取代(限购政策等)，进而使房地产宏观调控政策应有的效应不断被弱化。2012年稳增长政策出台，房地产市场预期便全面逆转。

　　对于当前一线城市楼市的“量价齐升”现象，一些人又在老调重弹，认为这是由于住房市场长期供求失衡导致的结果，不从供求关系入手，不解决这种住房供求关系失衡，国内房地产市场价格不上涨也难，高房价还会持续下去。这是一种严重的误导。因为，住房作为一种商品与其他商品有个完全不同的特性，它不仅是价值高的耐用消费品，而且也是投资品(问题在于政策如何界定)。对于这样身兼两种性质的商品，因为性质不同，其价格形成机制、定价基础、市场供求关系、市场运行机制也是完全不同的。如果住房作为投资品，如其他投资品一样，其价格很大程度上取决于投资者的预期，而这种预期又由投资者个人心理因素、市场环境及市场金融条件来决定，在这种情况下，投资者对住房需求是相当不确定的。它可能在零到无穷大区间徘徊。当投资者都预期住房价格会上涨而又有好的金融市场条件时，那么这时住房需求可以无穷大。市场是根本无法通过增加住房供给来满足这种投资需求的。

　　还有，住房是不动产，其任何一个产品都具有唯一性。在这种情况下的住房市场结构是非正式的卡特尔联盟，即住房市场只有需求线而没有供给线。房地产开发商是住房价格定价者而不是价格接受者，他们能透过行业惯例共同定出较高的一手房价格，也可能通过一手房价格的指标性效应引导二手房市场价格。因此，房地产开发商具有很强的托市能力。所以，住房市场的供求关系是无法解释价格变化的。比如早两年国内不少城市住房销售量大跌而价格不变，即“量降价滞”。产生这样局面的原因，笔者认为就在于我国眼下的住房市场不仅是投资投机为主导的市场，而且是房地产企业可主导定价的市场。

　　当前那些在各种网络媒体上高调预估今年楼价会上涨的人，或许就在打赌管理层不想改变住房市场性质，所以试图通过预期来左右房价，让投机性需求、投资性需求及恐慌性住房需求等涌入市场。当这些人涌入市场时，住房价格可能会进一步上涨，从而使无论是房地产开发商还是早期进入的投机炒作者都可尽早落袋为安，退出市场。至于今后住房市场如何洪水滔天，对他们来说都没有什么关系了。房地产泡沫破灭所造成的损失，只能让那些新进入者及整个社会来承担了。

　　实际上，无论从当前的住房市场运行趋势看，还是从新一届领导集体大力推进城镇化建设的大方向看，当前我国楼市根本就没有上涨的理由。中央政府一再强调，城镇化实质是缩小几大差距并让农民成为市民。而过高的房价农民根本不可能进城，房价的上涨只能给中国经济带来灾难与毁灭。当前某些网络媒体及一些人在炒作今年房价会上涨，正是利用了政策真空期来左右市场预期，同时这样的言论也符合一些地方政府官员希冀以此推高GDP的愿望。对此，不可再任由这种言论来左右市场了，无论如何得给今年的住房市场一个明确的预期，以牢牢把控住楼市的演变方向。

　　由此再深究下去，看近期被揭露出来的“房叔”、“房姐”、“房妹”等事件，凸显出当下的中国住房市场，谁的权力大，谁交易的标的就越大，谁持有更多有价值住房的可能就越高的怪状，这正是由政府为主导的住房市场所滋生的严重分配不公，因为在这种市场格局下，通过高房价只会把有限的住房供应分配到“有钱人”手上，而不是“有住房需求”的人手中，并进而使住房市场分配结构进一步扭曲，住房供求关系进一步失衡，而住房的价格则继续上涨。

　　更为重要的是，近十年来国内住房市场基本上还只经历了价格上涨周期，但住房市场一定还会出现下跌周期，房地产泡沫也会有周期性变化，最后其泡沫破灭同样是不可改变的。如果相关决策者深入反思当前住房市场及宏观调控政策，就能把握住当前住房市场所面临的核心问题以及隐含的莫测风险，进而抓紧出台相应的政策。有鉴于房地产企业及住房投机炒作者利用住房宏观调控政策的真空期在极力左右市场预期，留给决策层的时间或许已经不多了。楼市亟待新的宏观政策来改变正在形成的预期，这样的不合理预期越晚改变，国内住房市场就会在莫测风险的黑洞中越陷越深!