杨红旭：房价上涨速度远超预期 楼市新政箭已上弦

　　近日，关于新一轮房地产调控的消息频出。受此压制，昨日地产股、水泥股领跌大盘，万、保、招、金等“四大金刚”皆大跌4%以上，其中金地更是下跌近8%--连续两日大跌。

　　其实，地产股早在1月下旬就开始调整了，比如保利股价已由之前最高的14.6元，下跌于昨日的12.2元，累计下跌16%。1月下旬，市场已有传言调控将升级，涉及"二套房停贷"。

　　而这次，利空消息的传播力度更大。其中最重要的一条是：昨天早上，微博传闻：近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有2种：“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”，实施时间仍未确定。而该微博账号曾于前天发布过“夜间重磅：周四楼市或有政策出台”的微博。另外，昨日证券时报盘中特供独家消息，与之相同。

　　还有来自券商人士的消息：依目前情况，尽管银监会尚未发文暂停二套房贷，但是消息基本属实。近期应该会陆续有商业银行暂停二套房贷，先国有银行、后其他银行，但短期不会完全停贷;同时，公积金也不能给二套房贷款。另有消息称，二套房停贷可能仅针对一线城市。除此，还有传言二手房交易环节的个人所得税将从紧等。关于时间，有消息称2月20日国务院常务会议将讨论房地产调控事宜，本周就会出新政。

　　如何看待上述传言和消息?两句话：一是无风不起浪，二是大胆假设、小心求证。部分人认为消息不可信，都是些谣言，比如部分商业银行已经说没接到相关通知。但是，大家一定要清楚一点：回顾历史可知，任何一次房地产调控政策出台之前，政府部门或银行等部门及官员，都不会主动预告或被迫承认：我们将要出新政啦!政策难测，但细心察之，仍有蛛丝马迹可寻。近些年，笔者一直跟踪、分析、研究房地产政策，关于政策预测，可以归结为“三段论”：会否出、出什么、何时出。

　　首先，会否出?这涉及原因，或者说是否存在出台新政的逻辑。我的观点是：肯定会出。去年以来，全国楼市复苏、回暖，房价也已持续上涨了半年多，尤其一线城市和少数二线城市，房价上涨速度远超业内外人士的预期，比如北京的购房人群中已现恐慌情绪。靠既有政策，已难阻挡一线城市房价大涨的步伐了。所以有必要出台新政，不管力度如何、内容新意有多少。

　　其次，出什么?自2009年12月份调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”。其中史无前例的强硬推行管制政策，包括限购、限贷、限价等。该用的手段，似乎都用过了。因此，将要出台政策，具有新意的措施不可能太多。房贷和税收两个环节，有新意的可能性最大。二套房贷收紧基本已成定局，最可能的正如上述消息，首付和利率皆提高;次可能是二套停贷，定向一线城市。其它政策暂不分析。

　　最后，何时出?其实，这个“三段论”，预测的难度依次加大。会否出，比较易预测;出什么，有一定难度;出台时间，则最难预测。之前我的预测是：春节过后至5月是窗口期。更精准的时间点，实难猜断。上述有传言说，周三国务院开会讨论，周四出新政。除非确有内部消息，否则无从评论这么具体的时间点。如要一定要猜，则一个前提条件是：周三的国务院例会确定会讨论房地产调控;如此，则本周出新政的可能性将大增。否则，不做评判。