冯海宁：国五条细则出台 警惕二手房交易的花招

　　上个月20日“国五条”刚刚出台，3月1日，相关实施细则紧随其后。无论是政策出台的效率，还是政策的力度，都超出市场预期和公众想象。

　　最值得一提的是房贷和税收政策。房贷方面，进一步提高二套房贷款的首付款比例和贷款利率;税收方面，二手房交易中的个人所得税将会严格按照20%的比例征收。

　　在“国五条”出台前夕，市场就纷纷传言二套房贷比例要大幅提高，金融机构当时否认了这一消息，现在来看，市场传言未必都是空穴来风。

　　可以说，提高二套房贷比例并没有出乎市场预料。要想遏制楼市投资投机，的确也有必要动用信贷工具。当然，提高二套房贷比例必然会误伤改善性需求。

　　最出乎预料的政策是，个人卖二手房差价按20%缴个税。尽管在《个人所得税法》第三条中早已规定：财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。但现实情况是，二手房交易基本上都选择按总房款的1%这种方式缴纳个税。

　　这样的税收政策不仅增加了二手房的交易成本，可有效抑制楼市投资投机，更关键的地方在于对市场预期的影响。

　　多年来房价之所以不断上涨，难以调控，根本原因在于市场预期房价长期上涨。“如果今天不买房，明天就会买不起”是一种普遍心理。而对二手房征收20%个税则很有可能影响到市场上涨预期。

　　征收20%个税实际上是在限制二手房交易，在限制二手房交易的同时，房产税将在更多城市扩围，那么，对于楼市投资投机者就形成了“关门打狗”的局面。如果交易二手房则交易成本太高，如果不交易二手房，对二手房要征收房产税。这意味着，对投资投机者来说，怎么办成本都高，风险都大。

　　笔者注意到，包括中介公司在内的很多人认为，征收20%个税会抬高二手房价，税费会转移给下家。这种分析有一定道理，即认为征收20%个税负面影响很大。但要意识到，当二手房价格上涨和税费转移下家时，下家自然难以承受过高的交易成本，进而会减少或放弃购买二手房，二手房价格不一定因此大涨。

　　也就是说，卖房征收20%个税，不仅可以抑制新房投资投机，因为投资投机之后不好再出手，而且还可以抑制二手房投资投机，因为投资投机时交易成本过高。由于征收20%个税增加了二手房交易成本，买卖双方都会退缩，目前正在快速上涨的二手房价，就会受到一定抑制。

　　当然，卖房征收20%个税这个政策要想达到预期目的，必须要堵住二手房交易中普遍存在的偷税漏税的黑洞，比如“阴阳合同”。

　　另外，要警惕房屋中介公司应对“卖房征收20%个税”这一政策的各种“花招”。很显然，这个政策为二手房价降温，就是在影响二手房交易，进而影响房屋中介公司的饭碗。