深圳在售楼盘今年售价被限涨 专家：执行难度大

    尽管相关部门否认深圳出台“限涨令”，但按照目前开发商“被口头通知”的说法，所有在售楼盘今年往后的销售均价被“限涨”在2月份的均价。昨日记者整理了2月份各区成交面积排名前3位的楼盘成交均价，并走访市场了解开发商的对策。有业内人士透露， 片区限价是“玻璃天花板”，“看不见，但政府和开发商大致知道在哪里。”同时，“限涨令”执行起来难度颇大。

    片区限价是“玻璃天花板”？

    在采访中，有在售楼盘的开发商对本报记者表示，本周接到相关部门要求，以2月份成交的网签备案价格为基准，此后每个月都不能超过上个月。超过此标准的即使低于预售备案价，也不予网签备案。

    这里需要提到2011年4月起深圳开始实行的预售备案制度，即业内所说的“限价令”。据龙华片区某楼盘的操盘人员介绍，国土部门分片区调研折算出每个片区的均价，录入系统作为该片区申报价格的上限，新项目在开盘报件时的预售备案价不能超过这个上限。那么，每个片区的上限究竟是多少呢？

    美联物业全国研究中心总监徐枫用“玻璃天花板”来形容这个上限。“看不见，但政府和开发商大致知道在哪里。”徐枫分析表示，关于“限价令”相关部门从未有过正式的文件通知，每个片区的价格上限是跟随市场新房、二手房包括地价的变化而变化，每个片区不一样，每个时期也不一样。而另据业内人士透露，有的新盘开发商在报备预售备案价的时候也是“估摸”着报，如果超出上限，就无法获得预售。

    “一般来说，开发商在制定预售备案价时首先要低于该片区楼盘的最高限价，同时，在预期售价基础上上浮15%~25%。”上文提到的操盘人员对记者解释，他举了一个例子，假如某一片区新盘最高限价3万元/平方米，该片区某开发商在定价时希望均价卖到2万元/平方米，那么，预售备案价将会设在2.3万元/平方米~2.5万元/平方米之间。

    按照此前“限价令”的要求，开发商在销售过程中要严格按照经价格部门备案的价格明码标价对外销售，对超过备案价格销售的单位，相关部门不给“网签”和“打印合同”，购房者将不能及时办理购房贷款和房产证。

    不过，有业内人士指出，去年下半年楼市较热，市场变化快，某些楼盘实际售价已超出预售备案价，“限价令”名存实亡。据布吉片区某热销楼盘策划姜小姐介绍，当时开发商可以通过一些办法修改预售备案价。“不过现在又收紧了，预售备案价一旦经价格部门确认后，将不得更改。”她说。

    在售楼盘被“限涨”在2月均价

    在业内人士看来，此次“限涨令”实为原“限价令”的升级和加强版。按照已知的说法，2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，现已开始执行。对于在售楼盘来说，即是以2月份的成交均价为基准。在昨天的采访中，有开发商表示，在“限涨令”要求下，目前有部分认购单位超过2月份均价但是是低于预售备案价的，相关部门也不予以网签备案。

    也就是说，对于在售楼盘而言，开发商原本的售价上限——预售备案价已经不再具有意义，2月份的均价成了上限。

    昨日，记者整理了2月份全市各区成交面积前三位的明星楼盘成交均价，按照“限涨令”的要求，这些楼盘今年的均价只能持平或更低，不能更高。其中，福田区2月份销售面积前三位的楼盘均价在2.8万/平方米~3.3万/平方米之间，南山区在2.7万/平方米~3万/平方米，罗湖区2月只有一个新盘有成交，均价是2.9万/平方米，宝安均价在1.5万/平方米~2.6万/平方米，龙岗是1.8万/平方米~2.1万/平方米，盐田也只有一个新盘成交，均价1.7万/平方米。记者注意到，这些楼盘2月份的成交均价均低于自己的预售备案价。

    “按照现在‘限涨令’的要求来看，这些楼盘的价格今年就被限在这里了。”徐枫表示，不过如果真要照此执行，操作难度很大。“对于开发商来说，项目在推盘时完全没有预期会有这样的政策。开发商推盘普遍‘低开高走’，现在反而变成‘高开低走’，大家很难接受，需要磨合。”徐枫表示。

    对此，深圳中原地产副总经理贺晓丽也认为，“限涨令”执行难度很大，不具备可操作性。贺晓丽分析表示，2月份恰逢春节，成交量很小，成交均价具有很大偶然性，“限涨令”以2月份的成交均价为基准不能代表楼盘真实的均价水平。

    开发商调整推盘策略应对

    “我们这两天正在开会商讨，盘点还没网签备案的单位均价报多少能通过，剩余的部分要如何定价。”龙华片区某楼盘营销负责人对记者表示。还有开发商表示，对于已经认购而无法网签备案的单位，购房者已经交了房款，交易已经形成，不可能退款，只能等过一这阵子，情况有所好转再说。为了安抚购房者，开发商会给出一定的优惠补偿，例如送家电和非毛坯基金等。

    更多的开发商开始调整推盘策略。在昨天的采访中，记者了解到，位于龙岗中心城的某楼盘，之前打算4月底推出楼栋大户型。但现在政策收紧，楼栋单位被限涨卖不起价，开发商决定调整策略，主推朝北的小户型和顶层复式。通过不同价格段搭配销售，减小价格波动。

    “把小户和复式搭配销售，比如说每卖3套小户和1套复式，成交均价就正好符合月度环比‘零增长’的限涨要求。”该楼盘策划经理解释道。但考虑到市场的不确定性，有可能卖出5套小户型，复式未必有1套成交。“这就意味着推盘策略和价格表必须根据当下实际销售情况不停地调整。”该策划经理还告诉记者，搭配销售理论上可行，但在实际操作中难度很大。此外，由于价格受限，哪怕楼盘热销，利润也上不去。基于这种考虑，他预测这段时间市场上推盘量会大幅减少。

    “一般来说开发商在定价的时候，都会保障足够的利润空间。”徐枫表示，对于大部分开发商来说，即使往后都按照2月份均价推盘销售，可能利润少一点，但还是赚钱的。“有一个弥补方式就是找渠道‘快销’，比如之前预计一年清盘的项目，现在找不同的代理加速争取半年清盘，资金回笼快，成本积压就少。”