2013年深圳高端公寓进入“奔6”时代 市场需求日趋旺盛

　　一、解析1：世界最贵豪宅是城市公寓，深圳公寓全面上涨趋势才刚刚开始

　　如果说世界上最贵的房子是公寓，可能会引起哄堂大笑，但其实一直以来，不断刷新世界豪宅成交价格的一直就是城市公寓。纵观全球，2010年，英国伦敦“海德公园一号”一套1858平米的顶层复式楼栋售出1.4亿英镑天价，折合人民币近15亿元，相当于80万元/平米，令世人咋舌，至今仍未有豪宅能刷新这记录。

　　再看亚洲，去年秋季，位于香港地理位置最高、最多权贵名望居住的山顶区的“OPUSHONGKONG”公寓以6100万美元(约4.7亿港元)售出一套，约合81.6万港元/平方米，成为“香港最贵”，也刷新整个香港乃至亚洲市场的豪宅价格。当然，从总价上来看，也许您可找到7.5亿美元的利奥波德别墅，但是，它建于1902年，占地高达13340㎡。折合土地均价也仅36万元/平米。

　　为什么世界最贵的豪宅是城市公寓呢?

　　主要有以下因素：

　　1、国际角度来看，现代城市中心是极少存在顶级别墅的。

　　2、当房地产市场发展成熟时，别墅回归本质，主要作为第二居所，第二居所的实用价值远不及第一居所。

　　3、城市顶级高层公寓往往地处城市文化积淀最为深厚的区域，具有真正的居家意义;产品上，自身融入最为先进的设计理念，配套上，享受城市最为核心的配套、景观;文化上，融入现代而实用的居住理念，揽数百年城市发展沧桑。

　　但对于深圳而言，因深圳是点状开发，导致围绕几大版块的别墅、豪宅的顶级样本多，而中心公寓的顶尖案例少，因此，深圳人尚未对公寓产品有足够的了解和价值认知。但随着深圳有限资源的减少，城市公寓的全面上涨成为必然趋势。而深圳公寓的全面上涨趋势才刚刚开始!

　　二、解析2：市场需求日趋旺盛，2012年商务公寓占据商业地产成交前三名

　　2012年，深圳楼市的回暖也带旺了商业市场，虽然调控形势严峻，不过商业市场无论是供给量、还是成交量，均好于2011年。根据深圳国土局数据显示，2012年深圳一手商业成交面积为24.75万平方米，成交3522套，同比增长超3成，且商业成交前三甲均为商务公寓项目!城市公寓尤其是商住两用的商务公寓成为了商业地产的香饽饽。

　　2013年开年之局，楼市“政策之手”再掀风暴。3月1日，随着“国五条细则”的出台，搅乱了升温中的楼市，住建部表示地方政府细则一周内将推出详细解读，住宅市场或将陷入冰火两重天的绝境，而对处在地产调控边缘的商业地产而言却是一剂强心针。

　　不少房企早在之前已经纷纷进军商业地产市场，加大在商业地产的投入和发展。尤其在今年2月，品牌房企加大商业地产布局的雄心更加表露无遗：万科宣布与美国头号房企签约或借力发展商业地产;招商发布全新的商业地产产品线;龙湖地产预计10到15年内，商业地产利润上升到集团整体利润的30%。

　　由此可见，商业地产的黄金十年正热。

　　三、解析3：综合体带动公寓升值，2013年深圳高端公寓进入“奔6”时代

　　2012年，招商伍兹公寓的入市被视为深圳公寓豪宅时代的开端。而事实上，2011年面市的和黄都会轩才是深圳公寓豪宅的鼻祖。它的出现一改过去商住两用房以SOHO、普通酒店公寓推售的初级格局。和黄都会轩、招商伍兹公寓良好的销售成绩为深圳豪宅公寓打下一剂强心针，2013年全面进入公寓豪宅时代。

　　对比在售与将售的公寓豪宅，不难发现有以下4大特点：

　　1、深圳核心商务区地段

　　2012年前海中心的规划落地使得深圳商务格局由“一超多极”向“两超多极”转变。而这些公寓豪宅均处于“两超多极”的超级商务区或商务极点内。

　　2、高端城市综合体 咫尺全配套

　　从大众表层认知来看，城市综合体是指3类以上物业组合而成的项目。而其中包含着各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体系，即自成相对独立的经济体又与外部经济有效互动。

　　正如李超人的房地产地段价值论，城市综合体咫尺间的配套浓缩及其自成地段的能力是公寓豪宅的最基础支撑。

　　3、大开发商主笔

　　深圳已知的7个带有公寓豪宅的城市综合体中，除深圳湾1号的玉建、新天CBC的新天时代外，其余均为国内知名至少是深圳知名的房地产龙头企业。

　　4、远高于普通住宅的单价 6万/㎡几乎成起步价

　　综上所述，公寓豪宅是一类由知名开发企业打造的、处于商务核心区的、配套浓缩度极高的综合体组成部分，多项溢价因素的叠加则是其高价的基础支撑。

　　从另外的角度来看，由于公寓豪宅突破了传统豪宅“以大取胜”的理念，若非具备相对较高单价，难以避免公寓豪宅沦落成刚需项目的噩运。

2013年深圳可售高端公寓数据表