李一戈：先抑制房价还是先控制地价 两难取其便

　　最近一段时间，土地市场再次活跃起来，地价上涨，高溢价的现象增多。5月20日北京通州的一幅地块甚至创下230%的溢价率。客观地说，此乃拜去年下半年以来楼市回暖之所赐，这在2011年显然是不可思议的。

　　我不想讨论是地价拉动房价，还是房价推动地价上涨的问题，至少人们看到的现实是，每当高价地块成交，周边区域无论是在售的新房还是二手房，房价一律齐声上涨。因此，人们很自然要问，既然政府要抑制房价，为何不先控制地价?

　　孰不知，地方政府两难哪。

　　表面上看，地方政府天然地有推高地价的冲动，恨不得土地越卖越贵，因为土地收入全归自己支配，而且是当期兑现。很多读者想必还记得，去年5月27日，湛江市长王中丙拿到国家发改委“关于广东湛江钢铁基地项目核准的批复”后，亲吻该文件的新闻。

　　有人对王市长此举表示嘲讽。但是，王市长至少是敬业的。要是我，肯定选择卖地，那远比建钢铁基地挣钱多而快。一个钢铁基地，辛辛苦苦建成投产，也许王市长就调走了，他不过是替后人栽树;如果是卖地，每年多卖十几亿恐怕并不太难。事实上，无数的市长们正是这样做的。诸君，你所在的城市，近10年可曾培植了几家地方实力国企?

　　往深处追究，地方政府往往不敢降地价。强拆我们都非常痛恨，但在另一面，拆迁成本高涨，漫天要价的现象也是存在的。仅就土地储备成本来说，也是逐年递增。地方政府收储土地，大多靠贷款或发债。像北京这样的城市，拆迁和贷款成本加在一起，每年上升10%是正常的。2010年收储的土地，如果2011年没有卖出去，成本少则增加20%，多则30%。要是耽搁3年，成本就更可观。此时，如何指望它降地价?

　　地价难降，还有一个重要原因，地方债务沉重。财政部原部长项怀诚4月6日在博鳌亚洲论坛2013年年会上称，目前中国政府的债务规模大约为7-8万亿，地方政府负债超过20万亿。而此前，审计署副审计长董大胜在今年“两会”期间表示，我国中央债务规模为7.7万亿元左右，地方债务为10.71万亿元。

　　根据审计署2011年公布的数据，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元。董大胜所说的10.71万亿元与此相当吻合。难道，两年时间过去，地方债务只增加了100亿元?我不信。

　　有位在地方政府工作的朋友私下说，地方债务是查不清的，隐蔽而且多头。好吧，20万亿嫌多，10.71万亿元嫌少，取其中间值，16万亿。按商业银行现有短期贷款利率6%计算，每年地方债务仅利息成本就将近1万亿元。

　　根据国土资源部统计，2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。请注意，2.69万亿元是合同价款，而非净收入。净收入按照较高比例的40%计算，为1.08万亿元，与地方债务利息成本几乎持平。

　　不喜欢数字的朋友，可以跳过以上几段，直接看结论部分：倘若卖地净收入仅够偿还地方债务利息，则意味着债务本金的偿还遥遥无期，甚至无法偿还;而地价下跌，亦即卖地净收下降，意味着可能连偿还地方债务的利息都不够。

　　同时，土地是各地政府最重要的抵押物，如果地价下跌，地方政府就必须付更高的赎金。更别说，地方债务本金每年还在增长。假如说，地方债务尚轻时，土地财政依赖症还只是地方GDP主义的伴生物，那么，现在则是被高额地方债务绑架的工具。地价跌不起。

　　为什么有专家说，若楼市崩盘，就会爆发地方债务危机?我个人的理解是，楼市崩盘后，土地必定卖不出，地方债务利息就无法偿还，抵押品也贬值，于是危机到来。所以，那些反对全面征收房产税的人就用这个来吓唬决策层。

　　但事实并非如此。真正的房产税正是意在逐步替代土地收入，成为地方政府稳定的税源。而为地方债务消肿的办法只有两种，货币贬值，或发更多但利息更低的债券及贷款。在现有税收和行政体制下，地方债务危机永远不会到来，因为人民会为债务泡沫买单。正如在不变革现行房地产的土地、税收制度的前提下，人民将为房价泡沫买单一样。