张利宁：刚需购房的痛苦成本过高 方法论有问题

　　房市调控国五条地方细则出台已近两月，但房价的走势依然看涨。笔者认为，这几年我们的调控政策总是旨在打击投资特别是投机性购房。虽出发点没错，但方法论有问题。不仅误伤的总是刚需者，且进一步导致房地产业和关联产业“打摆子”。其根本原因就在于搞不清房价变动的内在机制，导致调控找不准着力点。应消除调控的“痛苦成本”——交易税，精准有效地对导致有效需求过度的投资行为施加“不堪承受的社会成本”，即累进房产税率，房地产市场和国民经济才能处于良性互动之中。

　　购房投资回报率大，购买力在信贷杠杆下的数倍放大，二者协同作用，构成了房产市场的黄金时期。以至于，从专家学者到最高决策层都普遍地认为，房价出现泡沫了。但我认为至多也就是“隐性泡沫”。只有边际投资回报率为负时泡沫才呈显性。这是因为房价泡沫掩盖在一般商品价格泡沫中，这个就是投资回报率函数中通胀率所表达的。还有，虽然边际租金率递减，只要其值不为负，租金率总是上升的，它也对投资回报率为正有着贡献。所以我认为，我们在宏观泡沫的背景下单独挤房价泡沫的政策指向是不科学的。

　　在隐性泡沫情况下，投资者仍努力将其货币资产转为房产来保值增值。因此有效需求中包含较多的中高收入和类中等收入群体(被拆迁户)的炒房囤房(包括灰色炒房囤房)因素。它对房价剧烈波动的“贡献”最大。调控的着力点，应在投资回报率函数影响最显著、且可直接调节的变量上下工夫。租金率和通胀率是两个市场性特强的因素，没办法直接调控。存贷款利率可调幅度都有限。当然对刚需之外的购房，可以大幅度提高贷款利率以降低投资回报率，提高首付比例以降低杠杆率从而降低投资回报率和购买力。降低信贷杠杆抑制过度有效需求，莫过于严格对银行贷款评审条件的合规性监管。

　　而限价措施和交易环节的税费，它作用的房产投资函数中的常量，不但对其后的投资回报率变化起不到调节作用，还会使炒房者购房投资成本更低(新盘投资)，价格上升幅度更大(二手房投资)。即使每次交易卖房者都是以成本价销售，N次交易后的房价等于初价+N次税费之和。而新国五条对交易时房价增值征20%所得税，使得有税无税房源的业主都会把这个税负加到报价上。刚需者买二手房要背负政策推高的房价和大比例税费的双重重负。转而想去买新房，新房又趁势涨价。刚需者在这种夹板状态中叫苦不迭。虽然这个政策导致大量奇异离婚案例不是普遍的，但的确是每个刚需购房者免不了的“痛苦成本”。这仅仅能起到使交易量阶段性大幅下降的作用，也使房地产业冷清，连带其关联产业不景气。所以它还是整个经济体的“痛苦成本”。

　　笔者认为，调控房市最有效也是最长效的措施，就是依靠推行房产税来改变投资回报率预期。房产税是逐年的持有成本，如果实行累进税率，可以从零税率到较大百分比逐年递增。零税率使所有城镇居民都享有一定套数或面积的住房，这是普适的公平。超额持房者过多占有资源就应付相应的成本。这个成本大到使其购房或持房的投资回报率为负，以使其不再多买房或多囤房。闲置的房屋资源就会被释放出来而得到充分利用。