开发商掀新一轮海外投资热 多数卖给中国投资客

　　随着国内一二线城市楼市趋于饱和，越来越多的中国房企开始“出海”探索。去年以来，包括万科、绿地、新华联、富力、泛海建设在内的多家房企纷纷踏足海外，掀起新一轮海外投资开发热。专家表示，2013年已成为中国品牌房企的“出海年”，在第一批“试水”房企的带动下，2014年品牌房企或将在海外有更大作为，可能会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

　　品牌房企海外淘金

　　今年以来，中国房企加速海外布局的脚步：绿地集团总投资达10亿美元的“洛杉矶绿地中心”已开工建设;万达集团宣布投资至少20亿英镑在英国开展城市改造项目;新华联则以3亿元在马来西亚建设南洋度假中心…… 海外房地产市场的美好前景正吸引着更多的中国房企组团到海外淘金。

　　仲量联行最新研究报告显示，去年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%，预计，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。

　　从海外投资分布来看，美国、加拿大、澳大利亚等国家最受中国房企青睐，其次是欧洲的英国、德国，以及亚洲的新加坡和马来西亚等国家。

　　从项目分类来看，中国房企投资的海外项目此前多以住宅项目和旅游地产为主，近期则加快了进军商业地产的步伐。目前，一些房企投资项目已进入收获期，取得了不俗的销售业绩。

　　加快布局国际市场

　　事实上，瞄准国内富裕人群海外置业的契机，正是房企出海热的第一大动因。近年来中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力及巨大的消费潜力，也引起国内房地产开发企业关注。正是由于投资和移民这两大强劲需求，共同催热了海外置业。

　　对于中国房企而言，这种需求颇具诱惑力。“有数据统计，澳大利亚70%的新房都是卖给中国的消费者。”在绿地董事长张玉良看来，绿地在海外的房地产投资收益远比国内高，今年开拓的海外领域将目标定位在发达国家，目标就是直指中国游客、中国投资移民的购房需求。

　　第二大动因则源于拓宽融资渠道的需求。“从融资角度来看，今年房企频繁借力海外市场融资。” 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分内地房企通过在境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。

　　此外，尽管不少上市房企在国内的投资规模持续扩大，但净利润却在不断下滑。如何寻找新的利润增长点，成为摆在这些房企面前的难题。张宏伟表示，目前国内客户海外置业市场潜力巨大，而国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

　　试水阶段防范风险

　　但是，对于当前中国房企一拥而上的“出海”热潮，如何规避风险则成为首要问题。张宏伟提醒，房企布局海外应该注意风险，要有充裕资金和可行性强的开发模式、要更好地了解当地房地产市场需求及特色。

　　“海外地产发展模式依然不成熟。”易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，目前绝大多数房企的海外业务仍处于谈概念的时期，大部分项目尚处于洽谈、取地、规划等前期阶段中，而且从短期来看海外地产对大多数房企的业绩贡献率都极小。从运作模式上看，国内房企对海外市场整体仍处于探索阶段，由于国外房地产开发的各方面规则都与国内有巨大差异，国内企业在进入早期都会出现各种程度的不适应。

　　高力国际董事总经理杨达也认为，目前中国开发商在海外开发物业仍处于试水阶段，主要挑战是中国开发商对海外物业市场及相关的法律、法规缺乏透彻了解;在当地缺乏业绩记录和规模效应，导致议价能力相对较弱;销售及运营团队的建立需要时间;此外，其回报与当地货币的汇率表现有很强的关联性。随着今年美国市场利率稳步上升，进而影响人民币汇率，导致中国开发商海外投资成本上升。

　　不过，在杨达看来，中国实力房企开拓海外市场已成为未来发展方向。因此，国内开发商应加强对海外市场的深入了解，包括在产品和运营的本地化、海外人才培养等方面进行相应拓展和提升。