广州旧改受热捧一日卖地155亿 高价推地引争议

　　作为广州三大旧厂改造项目之一的广州荔湾区广钢新城地块，2月21日终以约155亿元总价及38.64万平方米配建拆迁安置房总面积(折合楼面地价约1.7万元～2.2万元/平方米)的条件成功出让。

　　“此次广钢新城推出的首批5宗商住用地，地价抢得颇高，只适合做豪宅。但我们并不看好未来会有足够的消费量以支持这些高端项目，预计此次拿地的企业将面临成本高、变现慢的压力。” 一位参与此次土地拍卖的开发商在接受中国房地产报记者采访时说。

　　规划面积超过6平方公里的广钢新城地块将建成高尚住宅区，未来规划居住人口20.7万人。按照相关专家和开发商的估算，以目前的地价水平，该地块首批土地的售价必须达到4万元～5万元/平方米才能实现盈利。

　　另据广州市市长陈建华透露，广州作为积极推地的热点城市之一，1～2月共出让了13宗用地，总成交金额高达224亿元，在去年卖地838亿元的基础上，为了还债，广州市今年还会继续加大土地供应。

　　旧改项目受热捧

　　本次广钢新城推出的土地包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地，均位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南，毗邻地铁广佛线西塱站，总土地出让面积28万平方米，总建筑面积119.3万平方米。以上地块均采用“限地价、竞配建”方式竞拍，地块出让价格已确定为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。

　　拍卖当天，共有15家企业报名竞拍，以中海收获最多，共拿下总建筑面积约74万平方米的3幅土地，总购地金额高达95.98亿元，楼面地价分别为18313元/平方米、18471元/平方米及19638元/平方米。在这3幅土地上，中海需配建21.42万平方米的拆迁安置房。

　　在本地房企竞相夺地之余，一些外地房企也分得一杯羹：珠海华发股份以29.15亿元总价，加上配建89100平方米的拆迁安置面积竞得一幅地块，折合楼面地价21568元/平方米。来自北京的金融街股份则以29.94亿元以及配建83100平方米拆迁安置房的条件拿下最后一幅地块，折合楼面地价22037元/平方米，此价格刷新了广州荔湾区的土地最高单价纪录。

　　有分析认为，广钢新城地块地理位置优越、集中且体量大，不仅适合房企成片开发的需求，而且也利于其占据主导位置，预计后续项目启动将会有更多的价格优势，此次竞拍能够吸引多家房企抢夺也在意料之中。

　　经纬行研究中心主任许婉婷表示，从拿地企业角度分析，中海目前在广州中心城区已无土地储备，加之其在2013年销售业绩理想且资金充足，而此次布局广钢新城，开始新一轮的造城计划已非常明确。此论断也在中海相关人士处得到证实：广州市场是公司目前最重要的战略阵地，补充土地储备也是我们快速开发和销售的重要保证。

　　金融街控股也于拍卖会后对外表示，竞得广钢地块是我们完成一线城市布局的重要一步。

　　高价竞地引质疑

　　经过多轮规划修改，广钢新城最终确定的范围为6.574平方公里，规划中居住用地占19%，商业仅占6%，因此该地块被外界定位以居住为主。广钢新城在规划中被定位为“高尚住宅区”同时兼顾“专业交易中心”功能，且广州市政府将于2010年～2015年累计向广钢新城和附近的白鹅潭片区投入2000亿元财政资金。尽管政府规划从来都是提升土地价值的利好条件之一，但亦有业内人士表示担忧：广钢新城地块最终拍出1.7万元～2.2万元/平方米的折合楼面地价，参与竞拍的房企对其价值的估算未免太过于乐观了。

　　中国房地产报记者通过实地走访发现，广钢新城所在片区共有10余个在售项目，目前售价大多处于1.75万元～2.6万元/平方米之间，部分望江项目的价格在3万元～5万元/平方米之间。

　　“我们在广钢新城所在片区共有两个在售项目，售价大概是1.8万元～2.5万元/平方米。按照2万元/平方米左右的地价，广钢新城一年多后上市项目的售价须达到4万元～5万元/平方米才有利润。而要实现盈利，开发商只能做大户型和豪宅项目。”前述参与竞拍的开发商表示，与珠江新城、金融城等热门区域相比，地理位置较为偏远的广钢新城并不具备升级为豪宅板块的条件，虽然部分望江户型可以卖高价，但整个板块却不可能”。

　　“由于广钢新城被炒高的地价已偏离了公司做‘刚需’、首改产品的定位，一旦拿下，我们将承担成本高、出货慢的风险，因此公司最终退出了竞夺。”该开发商进一步分析指出。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则认为，预计广钢新城项目两年内上升到4万元/平方米楼价水平的可能性较大。但现实情况是，面临日益稀缺的开发用地，开发商不计成本地高价拿地，销售时又面临“限购、限贷、限签约、限预售”等窘境。

　　同样对广钢新城地块高价存疑的邓浩志亦表示，一旦地价下行，这5宗高价土地将面临更残酷的市场竞争。中海竞得的3宗地最适合建造‘刚需’产品，售价在2.8万元/平方米较为合理，若打造成高端项目恐将陷入滞销;而华发和金融街各自竞得的两块地则更让人担忧，因为这两块地起码要卖到3.5万元/平方米才能保本，但从目前市场趋势看，要盈利非常困难，搞不好可能还要亏本销售。

　　广州的推地冲动

　　中国房地产报记者从广州市房管局了解到，官方对此次拍地限定了出让总价，开发商需竞拍安置房和公建配套面积，按照业内的算法，这会将成本转移至未来的商品房之中，导致5幅地块地价有4幅单价在20000元/平方米以上，超越了2013年的万科荔湾高价地。而该5幅地块附近区域的商品房单价，也不过2万元左右/平方米左右。

　　“面粉”贵过“面包”情形的再次上演，昭示着广州目前的拍地热度依然延续着2013年一线城市土地市场的盛景，开发商对一二线城市土地价值的高度认同，又加快了他们夺地的速度。

　　广州无疑是一线城市中迫切推地的代表城市之一，有媒体报道称，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元，这意味着广州将会推出更多土地，以吸引开发商的持续进场。

　　根据广州市2014年土地出让计划，2014年将会供应住宅用地666万平方米，同比去年增10%，商业服务业用地509万平方米，同比增逾10%。而在2013年，广州土地出让金收入已达838亿元，接近财政总收入的三分之一。若地价也同比上涨，意味着广州2014年土地出让金收入将破千亿元。

　　“主要是用于还债，一部分是用于交通等城市基础设施建设。”广州市市长陈建华近日公开承认了广州对土地财政的依赖，并透露2014年将加大供地力度。

　　具体到广钢新城的土地资金筹措与回报上，广钢集团已确定迁往湛江，其转型发展需依靠盘活广钢地块筹措资金约217亿元;而广钢新城的拆迁和安置成本，也将从土地出让中获取。2014年广钢新城后续还将有地块出让。但卖地还债的模式因为其不可持续性已开始遭到舆论的质疑。广州市人大城建环资委的报告显示，按照广州市前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)计算，2015年前广州将无地可用。大规模推地背后，是广州相对更大的债务压力，2014年是地方政府偿还债务的高峰期。就广州市政府债务数据，广州市财政局局长袁锦霞2014年2月20日接受媒体采访时表示，根据2013年底初步的决算数，广州全市政府负有偿还责任的债务大概在2200亿元。根据2013年底的综合财力，债务率72.7%，偿债率15%。