秦虹：城镇化将带来60%住房需求增长

         “从市场层面来看，未来60%左右的新增住房需求将由城镇化带来。”21日，在“2014中国新型城镇化高峰论坛”上，住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，未来的城镇化将促进市场增加大量住房需求，这对于当前普遍供大于求导致行业下行的房地产业乃至整体经济形势，都潜力巨大。

  秦虹认为，新型城镇化与房地产业关系密切。其中，“新型城镇化将着手解决居住在城市棚户区和城中村的‘一亿人口’的住房改善问题”。应该高度关注未来随着城镇化的定居落户政策，初次在城市里就业的这一部分出资购房的家庭住房需求。

  秦虹说，到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的目标，其中60%的需求来自于城镇化，而城镇化新增城市人口需求的里面，主要是初次置业的需求，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。这意味着，未来的住房供给依然要高度关注首次置业的家庭中小户型的需求。

  业内认为，当前的房地产市场普遍存在库存高企、供大于求，这也是今年以来房地产市场持续下行的主要原因。国家统计局18日发布的5月份“70个大中城市”房价变动数据显示，有半数城市出现环比下跌。事实上，2014年以来，房价环比下降的城市几乎在逐月增加。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，部分城市库存压力较大、近期市场预期不明、购房者持观望情绪等多种因素导致房价有所下降。

  秦虹认为，房地产下一步的发展，一定要关注需求在哪里，谁最需要住房。房地产的投资开发应该跟市场的选择相吻合。市场主要取决于未来城镇化进程中带来的产业和人口的集聚，这是一个有真实支撑力的市场。

  除了住房需求增长以外，秦虹还指出，由于土地市场与房地产市场密切关联，新型城镇化中以提高土地利用效率为核心的土地政策，还将对未来城市发展和用地带来影响。“新型城镇化将改变过去大规模的新区建设发展格局，主要以土地利用效率为核心，特别是在五百万人口以上的大城市，不再简单地增加一些新增的建设工地。”

  秦虹说，在此基础上，大城市以前“摊大饼”的、外延式的、粗放性的土地用地模式将难以持续，而是要带动周边中小城市的城市群，形成可融性城市发展的格局。这也意味着，地方政府要挖掘已有的城市建设用地的潜力，把过去已经是国有性质，但利用效率比较低的土地，实行再规划。