华侨城模式遭遇扩张瓶颈上半年营销收入约为136亿元

　　7月15日，深圳华侨城股份有限公司发布2014年上半年业绩快报。报告期内，该公司营业总收入约为136.16亿元，同比上涨28.23%;归属于上市公司股东的净利润约为19.08亿元，同比上涨4.96%;基本每股收益为0.263元，同比上涨5.20%。

　　同时，公告指出，营业收入增长的主要原因是旅游综合收入及房地产业务收入增加。

　　此外，截至报告期末，华侨城总资产为896亿元，同比上涨2.01%;归属于上市公司股东的每股净资产为3.47元，同比上涨5.79%。

　　不过，由于华侨城并未公开今年的业绩营收目标，按2013年全年营收282亿元来看，如今业已跟去年同期持平。

　　对于目前的业绩表现，华侨城表示，今年年初以来，国内楼市进入调整期，行业下行压力不断增大，公司将采取积极的销售策略，努力完成年度销售目标。

　　加快周转

　　事实上，华侨城今年面对的主要业绩压力不仅来自于行业，更多的是来自自身。

　　早前在平安证券的一份研究报告中明确提到，由于华侨城产品定位相对中高端，而目前市场整体信贷环境、购房者预期均有所恶化，加快去化将是该公司年内的一大挑战。

　　显然，华侨城也已意识到这一问题。其在最新公布的《投资者关系活动记录表》中透露，下半年公司在深圳本部、上海、北京、武汉及成都等城市将陆续有地产项目开售。同时，大力确保各项目顺利竣工结转，加快认购转签约的速度，努力提高项目的周转率水平。

　　或正是基于加快周转的考虑，下半年刚刚开始，华侨城于深圳的豪宅项目便已经传出低价出售的消息。

　　7月10日，华侨城纯水岸16期以4.2万每平起的价格开盘，不仅低于此前产品的6.5万每平均价，更是远低于同片区内至少8万每平的二手房均价。

　　对此，观点地产新媒体在致电项目销售顾问进行相关求证后得到的回复是：纯水岸16期只推112套，包括164平、176平、232平等户型，目前已经全部卖完。

　　而至于项目低开的原因，上述销售顾问表示，由于纯水岸16期这一栋位置偏远，属于纯水岸组团中较为角落地带，且靠近白石洲旧改项目，因此卖不起高价。

　　不过，深圳知名地产研究人士林晓华认为，地理位置是客观存在的一个因素。但是其中也有华侨城想要达到九成以上去化率的主观考虑。

　　“还有就是大家目前对房价未来的预期不是很高，所以开的价是比较务实的。”林晓华进一步跟观点地产新媒体表示。

　　在加快周转的背后，透露的是华侨城对于今年业绩目标积极进取的信号。然而，当提及到具体的销售目标，其仅仅言简意赅透露称“公司希望在房地产销售方面保持稳定的增长率”。

　　根据申银万国的一份研究报告显示，预计公司今年营业收入为347亿元，同比增长23%;归属母公司的净利润为50亿元，同比增长14%。

　　扩张瓶颈

　　不过，在华侨城试图加快周转提升业绩的同时，让人不得不疑惑的一点是其今年在土地市场上的低调表现。

　　据了解，今年上半年，华侨城仅在重庆的土地市场上有所斩获。彼时，重庆北部新区礼嘉组团6宗土地挂牌出让，占地面积达1695亩，起拍总价超过51亿元，为礼嘉组团今年规模最大的一次土地拍卖会。

　　而于深圳大本营的土地市场，华侨城上演了颇具反转色彩的一幕。

　　4月初，深圳大鹏新区挂牌出让的一宗大规模附带旅游性质的地块，市场早前曾解读为华侨城定制，但最终华侨城却没有参与现场竞拍。

　　彼时，有分析认为深圳大鹏项目在签约之后一直没有进入正式拿地阶段，很可能是在地价成本方面存在博弈，这也反应华侨城的议价能力在下降，同时拿地难度也在上升，不像早期能通过欢乐谷的名片较为轻松的拿地。

　　对此，相关熟悉华侨城的分析师也跟观点地产新媒体透露，华侨城拿地的模式肯定会遇到瓶颈，而未来的扩张也是存在一个天花板的。这也是华侨城一直估值不高的一大原因所在。

　　“以前靠欢乐谷跟欢乐海岸去拿大面积便宜的地，现在基本没有这个空间。首先在一线城市基本就是没有可能的，其次在别的城市，这样的模式也比较难扩张。因为不见得有很好的收益回来。”上述分析师进一步强调。

　　事实上，华侨城除了在新项目的获取数量偏少以外，其2014年可售面积仅约159万平方米，同比减少5.4%。

　　另外，在总土地储备方面，华侨城截至2013年末的土地储备面积仅约782万平方米，同比微增2.2%，其中旅游地产土地储备为464万平方米，同比下降17.9%。

　　相关分析对此指出，尽管华侨城在地产业务方面历来的优势不是土储庞大，但胜在拥有大量高附加值的旅游地产土地储备，如今这方面的土储减少，意味着其优势的逐渐散失。

　　不过，华侨城方面似乎并没有放弃拓展项目的诉求。其董秘陈跃华在今年的投资者会上就表示，公司将在重庆、哈尔滨、郑州等新城市，以及已经进入的深圳、成都、武汉等城市寻找新的投资机会，并且会提升“短平快”开发项目的比重。