马跃成：弃购把自住商品房推到两难境地

　　北京自住商品房到底是个什么性质的东西，一直没有说清楚。当初我就为，这个自住商品房最后的方向，只能是商品房，因为这个房价并不算低，一般来说，今年的自住商品房价，基本上就是去年的商品房价，如果把这么高的房价作为政府福利，似乎有点强盗逻辑。但是，在房价上涨通道里，作为政府打压高房价的武器，其作用还是值得期待的。因为，自住商品房的目标很明确，就是解决刚性需求，有比周围房价低30%的价位优势，也是对自住房群体的照顾。

　　但是，后来的文件规定自住房的产权有政府的一部分产权。具体说，当5年后销售的时候，其收益所得，要有政府30%的分成。这其后，就让我感到，政府的目标乱了，他们把政府的责任搞反了，你本来是调控楼市的，保障居民自住需求的，怎么搞着搞着，这个自住商品房也成了经营的目的了，政府也开始要回报了?我以为，政府是要把房价调控到自住商品房的价格区间上来，这才是一个相对合理的房价。没想到，政府还想在自住商品房的建设上分得一杯羹。

　　其实，打着自住房刚需的旗子，进行投资的购房人不在少数。在第一期摇号的过程中，就有一位女士，说自有的三套房子通过换名字，已经把自己身份洗干净了。正以无房户的身份申请自住商品房，他的核算的情况是，争取到一套自住商品房，可以轻松赚取约百万的收益。当然，这些都是在商品房继续上涨的基础上说的，他们没有计划到，如果房价下降了会是什么结果?说句实在话，自住商品房的价格，绝对不算低价，与人们的收入水平相差的也不是一点半点，政府把这样的高价房当成保障房推出来，并不合适。

　　自住商品房的性质由商品房改向保障房，决定了这个创新就失去了本来意义，也决定了，未来问题的复杂性。政府也把房价定在永远上涨的基础上，似乎显得很无知，房价怎么可能永远上涨，政府想着和业主分享增值的收入。却实实在在地忽视了，市场是有波动的，房价是可能下降的，如果房价下降，政府是不是也要承担损失?如果业主卖房的话，还好说，各自承担房价下跌的损失。但是，如果业主不卖房，而是继续居住下去，政府是不是还要每天补助业主呢?否则，不符合利益共享，风险共担的原则。

　　这种情况还很快就快遇到了，日前，北京金隅汇星苑、首创悦都汇和金隅汇景苑三个自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。但与申购时的热闹场面不同，项目摇号后却出现了较高的弃购率。北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%，第二个自住型商品房项目首创悦都汇700个中签家庭共认购296套，弃购率超过50%。两家都透露，由于弃购率较高，将再次启动摇号工作。政府以为的香饽饽，让购房人并不领情。

　　面对这种情况，北京即将入市的自住型商品房的房企压力更大，据了解，即将后续入市的几个自住房项目，大部分位于六环外，有个项目甚至到了平谷，预售的价格还在1.1万多元/平米，地理位置更加偏远。有分析甚至指出，高弃购率会造成大量自住型商品房进入闲置阶段。

　　今年以来楼市整体遇冷，北京的二手房价格出现下滑，应该是人们弃购的主要原因。原来计划的30%价格优势，也不再明显，有的还出现当地二手房价低于自住房的情况。另外，动辄1万以上，甚至2万多的房价，每套房子都定位200多万的水平上控制，实际上也是没有考虑到人们的实际承受能力。很多人是本着投资过来摇号的，如果，不能尽快出手，对某些人来说，资金紧张，不能不考虑持有房子的压力和风险。

　　按照北京市政府的设想，自住型商品房政策是稳定房价长效机制之一，希望形成高端有纯商品市场，中段有支撑，低端有保障的调控结构。但是，不管看起来划分的多么科学，在各个阶段之间，都没有一条红线。按照，该市场的市场管，该政府帮助的政府要承担责任的原则。政府需要做好的只是，帮助没有能力自己购房的人群。对于自购商品房的人群，政府应该做的，也是能够做的，就是宏观调控房价，而不是设身处地的参与其中。政府做应该管好的就是保障房的使用，目前一个最大的问题，就是没有退出机制，保障房多年都是投资占相当比例，大大浪费了政府资源，也加剧了住房矛盾。北京每年新建商品房共10多万套，而自住商品房去年推出了2万套，今年计划供应5万套，总计7万套的供应量，占到普通商品房的供应量70%。如此规模，让政府深陷其中，必然是被束缚的不能动弹。同时，也给政府带来不小的风险。