深圳地产热闹八大内因：投资价值稳定 城市配套完善

　　近期深圳楼市行情火热：新盘开盘普遍热销，受捧盘、受捧盘成交量屡屡打破记录;二手房市场上，改善型住房、投资性置业入市积极，年底深圳楼市翘尾已经是板上钉钉。事实上，全国性的政策福利只是给深圳楼市火热再添一把火，即使在被认为进入调整的今年，深圳楼市热闹现象，自有其内在原因。

　　理由1： 一线城市发展潜力看好

　　资料显示，一线城市房价的涨幅大约在5%，而二三线城市的房价将保持稳定。业内专家表示，一线城市住房需求旺盛但供应偏紧，是房价上涨压力明显的主要因素。根据深圳市规划和国土资源委员会公布数据，深圳一手房前10个月成交均价为2.2万元/平方米，而11月全市一手住宅成交均价为26536元/平方米，环比上涨4000元/平方米。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，7月深圳新建商品住宅价格同比上涨5.1%。1～8月，深圳新建商务公寓成交均价为36456元/平方米，是同期新建商品住宅均价的1.64倍。部分商务公寓均价超过7万元/平方米。

　　受政策利好的影响，购房者入市热情再度高涨，频频打破销售记录。据美联物业全国研究中心统计，11月以来，深圳二手住宅市场延续良好态势，月成交量创下一年来的最高位。全市共成交6266套，环比大涨64.68%;成交面积为53.29万平方米，环比大涨62.44%。根据深圳中原内部成交监测数据显示，二手住宅市场成交均价为31882元/平方米，环比上涨3.65%，成交价格创历史新高。

　　理由2：

　　刚需置业带旺楼市热情

　　在政策利好的推动下，深圳经历了近一个月的密集推盘高潮，“受捧盘”不断出现，让人再一次叹服深圳刚需置业者强大的购买力。

　　上周，深圳共有同创九著、宏发世纪城( 参数 图库 最新动态 价格走势 )、星河传奇、平吉上苑项目( 参数 图库 最新动态 价格走势 )四个项目开盘，其中星河传奇首推750套80～170平方米3至6房单位，实现均价3.2万元/平方米，3小时内卖完，销售额达25亿元;央行降息次日，前海时代( 参数 图库 最新动态 价格走势 )、中海锦城( 资料 图库团购 点评 )、星河WORLD银湖谷三盘同时首开，合计推出1745套房源，共吸引5000多人到现场购房，其中星河银湖谷实现3小时销售23亿元，销售量大，吸金速度快，深圳楼市热情再度被推高，楼市信心大大增强。

　　在央行降息政策出台当晚，更有深圳开发商大胆预言，深圳楼价在未来的3年内将翻番，今后3年深圳房价会有一个补涨的过程，资金宽松后房价自然上涨，翻番大有可能。业内人士表示，一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的流动人口，其远远高于全国平均水平的常住户籍人口比，大大加强了城市的内部竞争，为城市经济的持续快速发展创造了有利条件，也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看，深圳房地产(专题阅读)需求仍将持续旺盛，市场发展仍然远未到顶。

　　理由3：

　　供求矛盾日益尖锐

　　2013年深圳常住人口是1062万，但是实际管理的人口接近2000万。而深圳的土地面积行政辖区面积是1951平方公里。如果按照2000万人口除以1900多平方公里的土地一算，深圳每平方公里的人口1万人以上，这是全世界最高的人口密度了。

　　根据全国第六次人口普查数据，截止到2010年底，深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房)，而北京、上海住房自有率在70%左右，广州为89.9%，远高于深圳;截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市有70%的人靠租房来解决住房问题。

　　按照常住人口家庭650万户(1062万人)、当前住房自有率30%、年住房供应量11万套测算，当深圳住房自有率达到国际城市化完成时的一般标准为80%，未来潜在刚性需求将有320多万套，需求实现时间29年;如果住房自有率达到70%(即北京、上海目前水平)，需求实现时间23年。而深圳每年流入的人口超过50万，更是增加了深圳楼市持续走强的动力。