市场低迷殃及池鱼：深圳邦达花园烂尾难解

邦达花园

　　在楼市繁华的时候，大家都忘记了烂尾楼这个名词，而在市场低迷的时候，这个问题又再度浮出水面。

　　随着著名的“烂尾楼改造专家”佳兆业公司的轰然倒下，很少再有公司再敢从烂尾楼改造中掘取商机了，深圳邦达花园烂尾15年的案例，或是一例。

　　近日，据经济参考报、南都等媒体报道，深圳市最后一个烂尾楼盘邦达花园烂尾长达近15年，至今无盘活的迹象。近日，有购房者称已将深圳市投资控股有限公司(深圳市属国有资产经营管理公司)告上法庭，认为该公司不作为，导致盘活工作受阻，购房者利益受损。

　　邦达花园自2000年开始烂尾，盘活工作也早在2006年就开始推动，但在烂尾长达近15年后，至今尚未能盘活。同时，在盘活过程当中，深圳市相关部门发现该楼盘涉及巨额国资流失问题，但由于牵涉各方利益，使得项目盘活难以推进。

　　邦达花园烂尾近15年

　　位于深圳市南山区前海路和南头街交会处的邦达花园，闹市区中的它破烂不堪，与周边繁华的环境格格不入。

　　邦达花园原由三家公司以合作建房形式报批，之后由和耀公司独立开发经营。1998年9月11日，和耀公司取得邦达花园用地，2000年8月建成，同年9月取得预售许可证开始预售。

　　在此期间，由于当时和耀公司董事长兼销售主管韩巍个人因一房多卖、诈骗几十位小业主购房款被法院判刑，邦达花园项目被法院查封，楼盘建设停滞，一直烂尾至今。

　　2004年，深圳市认定包括邦达花园在内的全市52个楼盘为问题楼盘，并制定优惠政策，推进盘活工作。但和其它已经得到解决的烂尾楼盘不同，邦达花园成为深圳市最后一个、也是最著名的烂尾楼盘。

　　据了解，2006年11月，邦达花园原开发商和耀公司与京益公司在深圳市南山区法院的主导下，按深圳市政府【2004】124号文件要求签订了置换协议书，双方约定由京益公司盘活邦达花园。

　　之后，京益公司按南山区法院的要求，代偿了和耀公司开发销售邦达花园对外欠下的债务，向南山法院支付1500万元用于执行邦达花园案件，同时代偿了约240万元拖欠的部分工程款。

　　不过，此前清晰的盘活工作没有能顺利走下去。在邦达花园的盘活过程中，还牵涉及到另外一家关键的公司——家品公司。

　　家品公司是当年合作建设邦达花园三家公司中的一家，且邦达花园用地属于原家品公司所占历史划拨用地。按规定，家品公司占有邦达花园30%的建筑物权益。家品公司以拥有此权益、并拥有隔壁8栋旧厂房所占地块(T202-0160号地块)权益为由，要求捆绑开发并作为盘活主体。这个要求得到了南山区旧改办的支持。

　　但是，根据深圳投控公司的调查报告显示，原属国企的家品公司因为改制时资产评估过程存在重大遗漏使得该项目权益归属问题发生争议，并导致盘活工作陷入僵局。

　　随后，有人指称家品公司涉嫌隐瞒侵吞邦达花园等三处价值近十亿元的国有资产和国有资产流失问题，并于2011年向深圳市相关部门发函反映情况。

　　深圳投控公司在2011年12月份给深圳市国资委、市法制办、市检察院的一份调查报告中认为：家品公司在母公司莱英达集团改制前就已经完成了增资扩股和股权转让，变更为莱英达工会及莱英达关联人士宋振存个人持股的有限公司，但相关股权变更及作价等程序都不合规，国有资产存在被侵吞的可能。深圳投控公司表示，将积极配合有关部门，主张国有资产权益，保证国有资产不流失。

　　面临上述指责，2012年7月家品方面发声明否认了自身的股权变更及作价不合规、侵吞国有资产等一系列问题。

　　深圳市国资委于2013年1月呈给深圳市政府的一份文件上看到，深圳市国资委对家品公司邦达花园项目权益归属问题进行了核实，发现2003年家品公司进行增资和股权转让时，所依据的评估报告均没有包含上述邦达花园项目权益。2011年，改制后的家品公司股东元凤公司在给深圳投资控股公司的文件中，确认评估机构在评估时未对地上建筑物所占用的土地部分(前述T202-0160号地块)予以估价计算，未将邦达花园项目30%权益纳入资产评估范围。

　　深圳市国资委认为，从现有资料看，家品公司原为国有全资企业，在增资、股权转让等国有股东退出的过程中，未将邦达花园项目权益及隔壁8栋旧厂房所占土地(前述T202-0160号地块)权益纳入资产评估范围，产权单位原莱英达集团改制时，也没有对上述权益进行评估作价，因此，上述权益仍属于国有资产，按规定应由深圳投控公司承继。

　　市场低迷之过?

　　研究城市规划问题的专家荣邦瑞明咨询公司董事长李伟指出，城市发展过程中，规划经历了粗放到精细的过程，到今天，开发商拿地的时候，规划方案和建设资金准备等等都需要详细资料，而在以前是没有的，这也就是为什么现在烂尾楼不多，而以前烂尾楼多的原因。

　　李伟进一步指出，在两年前，随着房地产市场热闹，原来的烂尾楼整理和开发出现了商机，包括北京长安八号在内的著名烂尾楼项目，纷纷被开发商收购和重新开发。

　　但是，2014年市场低迷，让烂尾楼商机这个话题再度沉寂。而深圳邦达花园的案例，让更多开发商对烂尾楼商机却步。

　　相关文件显示，2010年10月20日，深圳市规划国土委第二直属管理局和家品公司签订协议，内容是根据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，把属于原家品公司的相关土地使用权确权给改制后的家品公司，协议未见对企业类型及土地权属来源核查情况的内容。

　　但争议在于，这块被以历史遗留问题由规划国土部门确权给了家品公司的土地，之后被市国资委认定属于国有资产，应由市投资控股公司继承，而早前的确权忽略了土地为国有的事实。

　　依据《国有企业改制中划拨土地使用权管理暂行规定》等相关法规，及深圳市政府《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》，企业改制涉及的土地资产应进行土地资产处置和土地资产评估;土地资产处置方案批准文件和土地资产评估报告的备案意见，是改制企业申请办理审批或备案手续的必备条件。

　　该意见规定，改制后的企业办理土地资产权属登记等有关手续，需凭市工商部门的“企业改制”登记信息、土地资产处置方案批准文件、土地资产评估备案意见，向市国土管理部门申请。

　　意见实施前已改制企业申请权属登记等有关手续的土地资产，属于改制前企业的，必须是改制时纳入资产处置和评估范围的房地产。

　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，企业改制中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移的，按非法转让土地或非法占地处罚。土地管理部门违反规定批准的土地使用权处置方案无效。

　　据媒体报道，深圳市国资委有关人员表示，上述土地确权协议是在国资委、市投资控股公司毫不知情的情况下签订的，采用历史遗留问题的方式处理，回避了企业属改制类型及土地资产为国有事实，事实上造成了国有资产的流失。

　　此外，改制前的家品公司在邦达花园拥有的30%建筑物权益经深圳市国资委核实属于国有资产，由市投控公司承继。

　　根据深圳市政府【2009】272号会议纪要、深府函【2011】31号文内容，深圳市投控公司和邦达花园盘活主体之一京益公司签订协议，由京益公司向投控公司支付对价，投控公司同意且支持京益公司作为盘活邦达花园项目的主体，继续实施该项目的盘活工作。

　　之后，京益公司按约定将该协议上报主管盘活工作的南山区政府备案，但南山区政府没有接受该协议的备案，至此，属于国有资产的邦达花园30%的建筑物权益无法收回。

　　随着国资国企改革进入实施阶段，防范国有资产流失成为社会关注焦点。今年1月30日召开的国资委全面深化改革领导小组第十九次全体会议讨论了《关于加强和改进企业国有资产监督防范国有资产流失的意见》。业界认为，这意味着国资委欲设防范国有资产流失红线。

　　就邦达花园而言，按照深圳市国资委和深圳市投控公司的的调查结论，家品公司在邦达花园项目权益及名下的有关土地权益仍属于国有资产。那么，这些被深圳市国资委确认为流失的国有资产应该如何挽回?

　　华南理工大学法学院副院长徐松林、广东外语外贸大学法学院副教授杜晓君等法学专家在接受媒体采访时建议，政法系统、国资管理职能部门可尝试在以下几方面加强指导、支持和探索力度：一是督促因犯罪行为遭受损失的企业、事业单位、机关、团体等作为主体尽快提起民事诉讼，特别是在刑事案件获得终审判决之后，督促地方政府以自己名义起诉或授权相关职能部门起诉，避免国有资产遭受更大损失。二是组织并委托专业中介结构具体核资，确定流失国有资产的具体数额。如县级政府没有独立专门国资监管机构，可向上级申请由地市政府国资监管机构支持处理相关事务，或由检察机关委托第三方中介机构评估流失国资。

　　三是制定追讨流失国资具体工作方案，确定流失国资归还方式，尽量促使目前经营的企业返还之前获得的土地使用权、建筑物、设备等非法获利。